一纸公文落地，广州成为全国一线城市中，首个全面取消楼市限购、限售、限价的城市，15年的房地产调控史，迎来转折点。
6月12日，广州市商务局发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，明确提出全面取消房地产领域的限购、限售、限价政策，并降低贷款首付比例和利率。
这意味着，广州正式地，打响了“三不限”的第一枪，成为全国一线城市之中，率先对房地产限制进行系统地，松绑的先锋。
该政策虽名为“新政”实则为对2024年已实施措施的整合强化——去年5月，取消限售；9月取消限购；年底放宽契税及购房入户政策。
01 政策全面解析：楼市进入“全流通时代”
根据征求意见稿，广州此次政策调整的核心在于，打破那束缚着市场的，最后一道枷锁，让房地产交易回归至，市场供需的本质。
限购取消：无论广州户籍还是非户籍居民，购房不再需要经过任何资格审核，也不再限制购买套数。“本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。”
限售取消：房产持有者出售房屋时，不再受“取得不动产权证满X年”的限制市场流动性将显著增强。
限价取消：新房定价权，完全地交给了市场，开发商能够依据供需情况，自主地进行定价，告别了那官方的指导价时代。
这个时候，购房门槛也大幅降低。首套房首付比例，已从2024年的15%进一步下调；二套房首付，同步进行了优化；商业贷款利率下限，被取消。目前广州首套商贷利率普遍为3%，公积金利率低至2.6%处于一线城市的最低水平。
配套政策组合拳同样亮眼：支持提取公积金，（在支付首付款的同时）申请公积金贷款；2025年计划新开工老旧小区改造，（数量超150个），更新老旧电梯，（数量超9000台）；完成城中村改造固定资产投资，（达到1000亿元）；利用专项借款购买存量商品房，将其用作拆迁安置房源。
02 15年调控历程：从层层加码到全面松绑
回顾一下，广州楼市的调控历程，简直就像是一部，中国房地产政策发展变化的简要缩影。
2010年10月，广州出台“国五条”本地化版本，首次对本市户籍及非户籍居民购房实施限制。当时全市新房均价仅约1.3万元㎡，市场处于上行初期。
随后数年，调控层层加码：在2013年，“新国五条”有所提高，二套房的首付比例；到了2017年，“317新政”把非户籍居民购房的社保年限，从3年给延长到了5年，这个时候，还把增城、从化纳入了限购范围。
转折点出现在2018年。伴随全国楼市的降温，广州开始逐渐地放宽政策，先是把社保年限要求进行了缩短，而后又将人才购房条件予以放宽。直到2024年，松绑的步伐呈现出明显的加快态势。
2024年5月28日，广州宣布“取消2年限售政策”；同年9月30日，全面取消限购；2024年底又放宽契税及购房入户政策。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出：“本次《征求意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，实际上广州分别于2024年5月及9月均已全面放开并实施。”
此次政策，更多是对前期措施的，系统整合与强化信号，象征意义大于实质突破。
03 市场分化加剧：核心区火热，外围区承压
当新政出台之时，广州楼市正展现出“冰”与“火”这两种截然不同的分化局面。在这样的状况下，某些区域的市场，表现得相对较为冷清，宛如一片冰霜悄然笼罩；不过另外一些区域却显得异常繁荣，恰似炽热的火焰在猛烈地燃烧，呈现出完全不一样的特征。
在天河、越秀等核心区域，凭借着稀缺的教育以及产业资源，房价表现得较为坚挺。2025年6月的数据显示，天河区的新房均价达到了78465元㎡，越秀区的二手房挂牌价约为48716元㎡，价格的波动被控制在了1%以内。
政策松绑之后，核心区可能出现“量价微升”的态势90120平方米户型成为抢手货，售楼处到访量激增，达到了45倍之多。一位天河区高端楼盘的销售负责人向我们透露了这一消息。
反观增城、南沙等外围区域，市场压力可谓是一目了然。增城的新房均价仅仅为1.69万元㎡，部分项目的降价幅度极为巨大，可达20%-25%其去化周期更是超出了20个月。
南沙湾板块里的南沙奥园项目，去年的成交平均价格在1.5万元左右，近期普遍下跌，进入到8700到1.3万元的范围。到5月底的时候，增城的二手房子挂牌数量已经超过630套，其中有些“旧且小”的房源正面临着较大的抛售压力，情况也就变得更复杂了。
广州中原研究院数据显示，截至2025年5月底，全市平均库存去化周期为23个月，但是区域差异极为巨大——越秀区去化周期，长达38个月，而荔湾区仅需13个月。
04 购房者心态转变：从恐慌入市到理性分层
政策松绑改变了购房者的决策逻辑。
在核心区域，看房者明显增多。“取消限购之后，许多之前由于名额限制而无法买房的家庭开始行动起来，尤其是对于优质学区房的需求集中地释放出来。”越秀区一名资深的房产中介说道，“有客户连夜就进行了签约，担忧核心区的房价会出现报复性的上涨。”
外围区域的反应，则显得冷静很多。在增城的某楼盘销售中心，看房者张先生坦陈：“尽管政策有所放宽，但是这里的配套依旧不够完善，价格也还有着下行的空间，我会继续观望一段时间。”
这种分层决策模式，正成为新常态：核心区买家，较为积极地，入市希望能够抓住政策带来的机遇，购置品质优良的资产；外围区买家，则显得更为谨慎，会综合多方面进行考量，包括房价、配套设施以及发展潜力等方面。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，“广州降低贷款首付比例，以及利率政策早在去年四季度就已经全面落实，因此现在的表述属于政策的强调与深化。”市场对新政的反应，更多是在心理层面进行预期调整。
05 影响与展望：重塑楼市格局的关键一步
取消“三不限”政策这对于广州的发展而言，有着诸多深远而重要的意义。
经济层面，房地产市场流通性增强将激活上下游产业链，从建筑、装修到家电家居等行业均将受益。据测算仅城中村改造1000亿元固定资产投资一项，就将带动相关产业产值增长超3000亿元。
人才吸引方面，住房限制的解除，显著地提升了城市的竞争力。“之前呢有很多高端人才由于购房限制的缘故而选择前往深圳，现在呢广州的政策变得更为开放了，我们在进行招聘的时候，能够明显地感觉到人才开始回流了。”一家位于天河区的科技企业的HR总监如此说道。
城市建设，也将提速。随着2025年计划，新开工150个老旧小区改造项目，更新9000台老旧电梯，筹建10万套保障性租赁住房，城市居住品质，将全面提升。
挑战同样不可忽视：如何防止房价，在政策刺激之下大幅波动？如何平衡核心区，与外围区的发展？如何确保保障房的建设质量，与分配的公平？
业内专家建议，政府需加强市场监测，和调控建立健全长效机制；这个时候，优化城市规划，和资源配置，提升外围区域，基础设施，和公共服务水平。
随着2024年，广州涉宅用地供求规模创下近三年的新高，如果购买力不能够有效地释放，商品住宅库存规模，以及去化周期或许会持续处于高位。广州楼市能否达成“止跌回稳”的目标依旧需要政策、市场和经济等多方面的共同力量。
市场反应，立竿见影。政策发布后，48小时内，天河、海珠等核心区域，售楼处到访量，激增300%，珠江新城某豪宅项目，单日成交，破亿。
但南沙、增城等外围区域，反应较为平淡。某增城楼盘的销售坦诚地说：“来看房的人增多了，不过成交转化率并没有明显的提升，价格依旧是决定性的因素。”
城市棋局已然重新进行了洗牌。广州卸去了15年之久的调控束缚，房地产市场迈入了全新的阶段。随着城中村改造的千亿资金入场，以及10万套保障房筹建计划的启动，这场楼市的重大变革才刚刚拉开序幕。
房价真的要涨了吗？答案写在每个购房者的选择里。