房企融资规模超预期收缩
前不久，华夏幸福、蓝光发展等房企纷纷被曝出融资、债务问题告急。5月，房企进入到传统的债券融资“小月”，房企普遍在债券融资上呈现出票面利率下降，发债期限延长的特征。随着“房住不炒”政策的稳步推行及融资监管力度进一步加强，房企整体融资规模正超预期收缩。
5月整体融资规模环比下降三成
相比往年数据来看，今年房企融资发债的整体数据似乎并不乐观。
业内人士认为，“三道红线”在一定程度上约束了房企的融资冲动，促使房企不得不转变以往高杠杆式的发展模式，将“强回款”“控投资”作为企业新的发展关键词。“公司已经启动减债计划，全力降低杠杆水平。”今年首创置业管理层在业绩会上指出，新增的融资原则上用来偿还存量债务，债务规模将只减不增。
据贝壳研究院数据显示，今年1-5月房企境内外债券融资累计约4624亿元，同比下降18%，达到近三年低点。其中，5月单月境内外债券融资共发行52笔，发行规模折合人民币约647亿元，环比减少30.9%，同比增长4.9%。
从融资结构来看，5月境外和境内融资发行债券分别为15笔和37笔，融资规模分别为254亿元人民币及393亿元人民币。贝壳研究员高级分析师潘浩表示：“虽然境内债券仍保持着年内债券市场的主导地位，但占比下滑明显。”
“境内债市场受大量ABS(供应链)项目集中终止事件影响，其中不乏涉房类项目。”近几年，诸如银行信贷、委托贷款、海外债等融资渠道的步步收紧，使供应链融资逐渐成为了房企补充资金来源的主要方式，尤其是在“三道红线”后，不少房企都试图通过该方式帮助企业降低有息负债杠杆。
据克而瑞统计，自2018年起，房地产供应链ABS/ABN发行呈井喷式增长，2020年发行量达到2753亿元。上交所备案数据显示，近期房地产企业申请的供应链产品额度最高为20亿元。其中碧桂园、新城控股、花样年、隆基泰和等近期通过的供应链资产支持计划额度均为20亿元。
业内人士预计，下调供应链标准产品备案额度等趋势短期内将持续，倒逼房企去杠杆，降低行业风险。潘浩认为，随着监管趋势进一步加强，房企的发债审批时间将被延长，或许会影响后期房企境内债务的发债节奏。“境外方面，短期发债规模或有小幅回升，但整体保持不确定性波动。”
多家房企融资债务问题凸显
近日多家房企也遭遇了债务相关危机。不久前，TOP100内房企蓝光发展连续多日遭遇“股债双杀”，旗下债券价格连续暴跌，且国内外评级机构纷纷下调对蓝光发展主体与债项的评级，再融资压力进一步增大。
关于下调原因，多个评级机构表示，蓝光发展存续非银借款占总债务比重高、非银借款偿付能力弱。并预测今年下半年蓝光发展或将面临约82亿元非银融资及50.61亿元境内债券含权到期，现金流紧张，年内债券偿付压力大。
其中，评级机构穆迪5月当月便两次下调对蓝光发展的评级。对此，其高级分析师表示，评级下调反映了蓝光发展在未来12-18个月的再融资风险增加。
据悉，5月31日，蓝光发展披露公告称：“因大股东蓝光集团以持有蓝光发展股票进行质押融资，金融机构将根据协议约定对相关质押中的股票进行强制处置。”随后，记者查询发现，继6月的前三个交易日蓝光发展股价连续下跌超过12%后，6月4日收盘时报3.39元/股，创下自2008年以来的历史新低，总市值仅为103亿元。
蓝光发展2020年财报数据显示，截至报告期末，其金融负债超过千亿，达1162.26亿元，短期偿债金额达700亿元。业内人士认为，蓝光发展的股债暴跌原因与被曝出的债务问题息息相关。
与蓝光发展相似，在遭遇债务危机时，华夏幸福不得不出售旗下项目股权进行自救。5月17日，宝业集团发布公告称，公司全资附属公司湖北建工房地产拟向华夏幸福旗下公司廊坊京御房地产收购武汉裕筑房地产开发有限公司51%股权，代价约2.03亿元。据了解，完成收购协议后，湖北建工房地产将持有标的公司100%权益。
此前，华夏幸福已将嘉兴南湖项目卖给融创，随后又将南京上秦淮地块转手给金茂及美的置业。但其出售资产的速度显然无法弥补其巨大的债务压力。据华夏幸福5月12日发布的公告显示，截至目前，公司累计未能如期偿还债务本息合计仍超过500亿元，且债务重组方案目前也未有新的进展。
除蓝光发展和华夏幸福债务问题凸显，不久前泰禾也再一次收到了深交所对其深陷债务危机的年报问询函。数据显示，截至今年4月30日，泰禾已到期未归还借款金额达到431.55亿，且去年末泰禾的资产负债率由2019年末的84.95%上升到了90.75%；短期借款、应付利息、一年内到期的非流动负债和其他流动负债期末余额合计394.64亿元。
据悉，5月27日信达资产发布了对泰禾旗下项目的处置公告，其拟对泰禾集团旗下石狮泰禾广场项目债权进行公开拍卖，该项目债权总额为10.58亿元，其中债务重组余额为8.4亿元。这也是泰禾自债务问题爆发以来，第一个被公开拍卖的债权项目。
声音
中指研究院企事业部副总监刘水
“三道红线”影响显现 “绿色金融”爆发
去年以来，房地产融资环境不断收紧，在坚持“房住不炒”及“三道红线”政策出台的背景下，金融监管持续收紧。
据2020年上市房企不完全财报数据统计显示，沪深及大陆在港上市房企剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%，较上年下降0.1、0.7个百分点；净负债率分别为75.6%、81.9%，较上年下降9.1个、26.8个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司现金短债比较上年分别上升0.08、0.32至1.37、1.54。“上市房企负债水平的下降以及短期偿债能力的增强，证明‘三道红线’的影响正在显现。”刘水表示。
“传统融资受限让供应链ABS融资异军突起。”刘水表示，据中指研究院监测，今年一季度，房地产行业资产证券化产品共发行160支，总发行规模975.97亿，同比上升65.14%。其中，有107支供应链ABS产品，规模达575.33亿元，占比59.0%。“针对这一现象，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，进一步加大了房地产金融监管及防风险力度。”刘水如是说。
刘水分析，在融资环境的影响下，部分高杠杆及业绩不佳的房企，现金流可能出现问题。加之房地产需求受到严格扼制，销售回款遇阻，未来房企债务违约可能或将增加，同时企业之间的收并购或将越发频繁。
“目前来看，房企纷纷采用加大促销力度，加快销售回款速度，同时放缓拿地节奏等举措以保障现金流的相对充裕。”另据中指院监测，截至今年5月末，房企海外绿色债券融资总额达278.38亿元，而去年全年海外债中绿色债券融资额仅为168.75亿元。
刘水指出，海外绿色债的平均融资成本较低，为6.59%；且资金使用灵活、市场认可度高。“绿色债券50%的额度可用于偿还到期债务和补充运营资金，且募集资金使用要求更为灵活，允许全部用于偿还公司未来到期债务。”他认为，房地产“绿色金融”未来可能会成为房企新的融资渠道。