近日，黑马房企石榴投资集团有限公司（以下简称“石榴集团”）向港交所正式递交上市申请，也是今年第一家冲击上市的房企，若成功港股市场将再添一家百强房企。
招股书显示，石榴集团于2008年在北京成立，截至2020年底，已进入39个城市。在克而瑞2020年房企销售TOP200排行榜上，石榴集团以450.3亿元的全口径销售额，排名第69位。
石榴集团想做“地产界的苹果”
以水果命名的石榴集团名字有些奇怪，这主要是它宣称要做“地产界的苹果”，并且认为凡是以水果命名的公司，都会取得伟大的成就。公司命名前，备选的水果还有葡萄、柠檬、橙子、草莓等等，最后取了个“石榴”。
其实石榴集团早年的名字并不是水果，而是以山峰命名，在2016年前，公司一直叫“K2地产”，即世界第二高峰乔戈里峰（K2峰），寓意锐意进取、挑战自我。红星资本局查阅创始人崔巍的简历发现，其出生于1968年，早年当过中学地理老师，业余还喜欢爬山，取名“K2”或与此经历有关。然而过于炫酷的“K2”经常让人摸不着头脑，后来不得不改名。
石榴集团从事房地产行业时间并不长，2009年，公司才在北京通州推出第一个住宅项目。但它从名不见经传的小房企，短短几年时间就成为行业黑马，其成长速度之快令人惊讶。石榴集团把握住了房地产快速发展10年所带来的关键机遇，并从北京通州成功走向了全国。
招股书显示，2018至2020年，公司分别实现营业收入99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元，净利润分别为15.84亿元、7.18亿元、11.31亿元。可以看出，石榴集团的营收、净利润在2019年有所下滑，特别是净利下滑较大。2020年，公司营收及净利反弹，但净利润仍未达到2018年的水平，这与公司毛利率大幅下滑有直接关系。
招股书显示，2018、2019年，石榴集团的毛利率均为34.1%，但2020年大幅下滑至22.9%。公司称主要是土地收购成本增加，导致整体成本上涨，使物业销售毛利率减少。数据显示，2020年石榴集团土地收购成本同比上涨约147.44%。
目前，石榴集团布局范围包括京津冀、长三角、大湾区及成渝经济圈。截至2021年2月末，集团共拥有86个处于不同开发阶段的物业项目，其中82个项目由附属公司开发，4个项目由合营企业及联营公司开发。同期，石榴集团的土地储备为919.38万平方米，其中44.7%位于京津冀城市群，这表明公司对该地区有些过于依赖。
黑马房企曾遭遇种种非议
石榴集团在快速成长的过程中，也曾遭遇各种非议，并多次以惊人的天价拿下“地王”。曾经，在其大本营北京通州，只要有地，不管多贵，公司都会去抢，几乎要成垄断之势。
2010年4月，“新国十条”颁布后，北京楼市整体呈现低迷态势，石榴集团当时还叫K2地产，旗下开发楼盘大幅降价引发关注。到2012年5月，K2地产因拖欠土地出让金，被北京市国土局收回一宗待开发的土地。当时SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹意味深长地说：“破产的开发商大多数不是饿死的，而是撑死的。”
潘石屹的话被指暗讽K2地产，但K2地产不但没死，反而重新焕发生机。
到2013年，K2地产首次走出北方大本营，就以46亿元击败九龙仓及和记黄埔等，斩获当年的上海“地王”，一时间名声大噪。随后K2地产活跃于北京、南京、苏州、杭州等城市，风格彪悍，屡屡高价出手抢地令人侧目。
2016年7月，K2地产首次进军郑州便一鸣惊人。在与多家郑州本地房企的较量中，以9.35亿元“天价”夺得当地城中村改造项目72号地块，比底价高出4.12亿元，溢价78.9%。
事实上，这种城市旧改项目本来已有一级开发商，且已投入巨额资金，不料K2地产半路杀出“虎口夺食”。除了72号地块之外，K2还参与了相邻的73号、74号城中村旧改地块竞拍，同样让这些地块大幅溢价。
以“野蛮人”身份亮相的K2地产引发了部分本地房企的强烈不满，直指其“不讲武德”。到2016年年底，K2地产已更名石榴集团，其继续报名参拍时已经让本地房企闻之色变，最终引发15家郑州本地房企一起维权，拉着横幅大喊：“K2滚出郑州！”
购房者维权常见，开发商集体维权却十分罕见，更何况还是一群开发商集体抵制、“血泪控诉”一家外来的同行，这震惊了整个房地产界，也让石榴集团因此全国闻名。随后，石榴集团公开发文表示承受了巨大压力，并发布“投降”公告，称迫于郑州同行的压力，“我们只能退出，我们只能投降。”
被郑州开发商集合喊“滚出郑州”之后，石榴集团在行业内就没有了什么声音，偶尔出现在土地市场，也变得温和而低调。直到如今，石榴集团在港交所申请IPO，这家企业才重新出现在公众视野。
融资成本高企，踩中一条红线
招股书显示，石榴集团目前由两位创业伙伴崔巍、桑春华控股。崔巍持有57.42%股权，桑春华持有41.58%股权。崔巍是石榴集团的创始人、董事长，桑春华为集团总裁。坊间称崔巍、桑春华的组合为“新版地产合伙人”。两人持股比例接近，类似富力地产（02777.HK）创始人李思廉、张力的合伙人模式。
和许多民营房企一样，石榴集团自我造血能力欠佳，不得不靠大量借款为企业经营提供资金支持。
红星资本局查阅招股书发现，2018年-2020年，石榴集团借款总额分别为294.56亿元、272.71亿元和248.32亿元。为此公司不得不付出巨额利息，最近三年光支出的利息就达到24.90亿元、28.94亿元和23.86亿元。
而在融资渠道上，公司融资利率较高，2021年3月，公司签订的一笔8000万元银行借款年利率为9%；最高的一笔融资年利率达11.5%。公司还高度依赖信托融资，目前有信托融资91.96亿元未偿还。
自从“三道红线”披露以来，房地产行业融资趋紧，石榴集团虽然全力降负债，但“三条红线”仍然踩中净负债率这一条红线。2020年石榴置业净负债率为110%，超出监管认定的100%红线；其他两条红线则已经顺利转绿。
值得一提的是，招股书罕见地披露了因开发质量问题导致业主维权并支付赔偿的事项。2018年至2020年，石榴集团就房地产开发的若干质量事件，产生赔偿开支金额合计近5000万元。
作为一家百强房企，曾经拿地风格彪悍的石榴集团已大不如前。以土地招拍挂市场为例，其土储规模并不大，但2021年新获得土地仍然偏少，市场拓展较为保守。
招股书披露，2021年以来石榴集团仅获得三幅地块，占地面积约7.9万平方米，总代价约26亿元。其中一幅位于江苏无锡，另两幅均位于成都，权益占比分别为24%、50%及20%。虽然新获土地不多，但意在平衡土储分布以分散风险，同时以战略合作方式扩展市场。