一年一度的年报季如约而至，截止3月31日，能发年报的上市房企基本都发了。
春江水暖鸭先知，集体沉默了许久的头部房企掌舵人们，趁着这个机会，对当前的行业现状和接下来的发展，都发表了不少看法。
我们意外地发现，他们对行业的判断，相比去年乐观了不少，而且关注到了当下正在出现的新转机。
下面详细分析一下。
最坏的时期似乎过去了
但行业规模可能还会缩减
自从去年中央提出要“促进房地产止跌回稳”后，房地产救市措施不断，从目前来看，政策的效果已经出来了。据克而瑞数据，3月TOP100房企实现销售操盘金额3175.7亿元，环比增长68.8%，同比降低11.4%，延续止跌回稳的态势。
基于此，地产大佬们对未来市场的走向也相对乐观。
万科管理层认为，在政策引导和支持下，相信行业已渡过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。这一判断，主要基于三点：
市场方面，需求回升的基础已经牢固。去年 9月底一揽子支持政策出台后，行业信心受到提振，市场持续回暖。四季度商品住宅销售面积环比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交依然较为稳定，没有再出现过去的“脉冲式反弹”。
供给端方面，2025 年土地和商品房盘活力度加大，行业造血、回血能力将显著增强。这两年，市场出现了一方面旧的项目很难卖，另一方面新项目卖得不错的矛盾情况。核心原因在于存量项目没办法满足市场需求，供求关系不匹配。
企业手里有很多存量土地，要么位置不好，要么位置好但是规划指标、产品设计部合理，去化比较困难，占压了资金。
现在政府对土地和商品房盘活做了专门部署，相信企业现金流情况和新增投资能力将更快得到改善。
土地市场方面，拿地情况有了显著的好转，促进后续成交和投资的回升。今年 1 月和2月，民营房企在24个核心城市拿地面积的占比分别为34.8%和28.3%，较2024年的17.5%显著上升。
贝壳管理层预判，2025年市场有机会筑底，但市场止跌回稳的前提是二手房价稳定，如果贝壳景气指数高于20%且持续至少六个月，表明价格企稳预期形成，政策进一步优化将激发购房需求，部分城市有望从以价换量转为量增价稳。线上获客不停歇，点击了解
建发国际管理层同样比较乐观，他们认为，房地产最坏的时期似乎是在去年，最坏的时期似乎已经过去。对于2025年销售目标，他们表示，基于今年比较稳定的宏观环境，希望能够达到1500亿元，保持增长。而2024年他们给出的回答是“难以确定全年销售目标”。
华润管理层表示，2025年以来，尤其是春节之后房地产市场热度迅速恢复，且公司录得2月周度来访量接近去年12月水平，这显示市场信心回升是比较迅速的。
当然，除了乐观派，不少房企对未来市场的判断更偏谨慎。
瑞安房地产主席罗康瑞预计，整个房地产市场经过调整，现在应该已经筑底稳步向好，但目前还有两个不确定因素，首先是-全球经济走势不明朗，第二是出险开发商财务怎样处理，也会影响未来市场发展。市场调整可能会持续数年，审慎行事仍然至关重要。
中国金茂管理层预计2025年总的成交量可能还会略有下滑，总体市场呈现基本筑底、分化加剧的格局。
绿城管理层表示，目前判断行业规模可能会进一步缩减，但同时也看到市场逐步企稳的态势。
投资仍然克制
重点聚焦一二线核心城市
3月份以来，杭州、成都、北京、上海等热点城市不断刷新地价，地王频现，这是否意味着头部房企投资信心十足？
从拿地预算来看，头部房企在投资方面，依然相当克制。
越秀地产管理层透露，越秀地产2025年权益拿地预算为300亿元。2024年越秀于8个城市新增24幅土地，新增投资295亿元，总投资强度约33.3%。整个投资强度在市场上较为适中，不算激进也不算保守。
保利置业管理层表示，基于对市场处境的考虑，在投资上更加谨慎，2025年仍将坚持稳健的发展思路，但在投资力度上会比2024年有所加强。
按照目前的计划，保利置业今年的投资将争取达到150至200亿额度区间，权益销售争取达到30%-40%之间。
对于城市布局，大家基本都形成了共识，也即聚焦一二线核心城市。
建发国际管理层表示，2025年房地产市场止跌回稳得到持续深化环境下，加大拓展，提高杭州、成都等深耕城市占有率是非常有必要的。
在坚持流动性有限的情况下，建发国际基本的拿地利润会在6-8个点的水平之间。
越秀则坚持以销定投的稳健投资策略，更加聚焦在经济、产业、人口资源更丰富的城市进行拓展。目前越秀地产总土地储备约为1971万平方米，96%位于一二线城市。
相比大部分房企坚持聚焦核心城市核心板块的投资策略，绿城和保利置业有不一样的想法。
绿城中国管理层表示，未来会寻找一些结构性的小众投资机会，比如板块供给短缺或是操盘有较大溢价能力的项目，对于明显过热的地块，绿城会在合理的地价范围里面出价，不会为拿地而大幅放松投资标准，在土地获取上坚持理性决策，寻求多方验证。
经营性业务贡献占比提高
去年开始，由于开发业务大面积萎缩，经营性业务的确定性和成长性，承载了房企更多的期望和关注。
以华润置地为例，2024年，华润置地经常性收入同比增长6.6%至416亿元，核心净利润同比增长8.2%至 103亿元，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。
按照华润置地预计，到2025年，经常性收入业务对核心净利润的贡献占比会达到45%以上。而长远来说，比较均衡的目标是约各占50%。
可以说，华润置地在经营性业务上已经领先同行不少。除了华润置地，表现同样亮眼的还有龙湖。
2024年龙湖集团运营及服务业务实现267亿的收入，同比增长7%，对集团整体收入的贡献占比达到21%。2023年，这个占比还只有9%。贡献毛利额143亿元，同比增长6%。龙湖管理层称，运营及服务业务有希望在2028年达到收入占比过半。
龙湖管理层表示，这几年，地产业务受到冲击的情况下，运营及服务航道基本上撑起了整个集团利润的盘面。
关于2025年资管业务计划，华润置地管理层透露，会有5个方面的举措：
一是加快资本循环，通过公募REITs等金融化手段实现项目的退出，退出的这些资金用来对新项目投资，保持优质商业项目的投资强度；
二是坚持城市深耕的战略，在核心城市继续推动“一城多汇”、“多城多汇”的商业布局，提升城市商业地产市场占有率，进一步筑牢商业的护城河；
三是坚持轻重结合的策略，加大商业轻资产的拓展。围绕经济基本面好、产业基础好的城市群，获取优质的资产；
四是加大存量项目收并购的拓展力度，这个拓展也聚焦在一线和强二线城市，关注存量项目收购机会，积极获取优质的存量商业项目；
五是提升资产的运营效率。2024年公司开展公募REITs项目的标杆门店建设，形成了市场化的运营管理标杆体系，持续开展内外部对标，打造了行业领先的运营能力，提升经营效率，也持续提升资产价值。
龙湖管理层则表示，对于商业航道，一方面要针对存量项目继续做好招商调整和调改升级动作，保证同店同比的大幅增长；另一方面，2025年龙湖会再开11座商场。预计整个商业运营航道在2025年能够实现10%以上的收入增长。
而长租公寓早前整合进了资管航道-龙智资管，通过业态的组合、产品组合来实现地块项目价值最大化，为客户提供更多解决方案。
比如有的项目3-8楼是养老公寓，9楼以上是长租公寓，都在同一栋楼，就可以实现上下的垂直整合。通过业态整合，能够在资管方面变得更有灵活性，不像传统资管以业态去做区分，去限定自己的业务方式。戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产
中海地产管理层在业绩发布会上就表示：下一个五年将在保持战略定力同时，赋予今天、明天、后天三大产业进一步做大、做优、做强的目标任务。明天和后天的产业，就是非住宅开发业务。
比如，经营性业务包括持有型的办公楼、购物中心、长租公寓、酒店及康养业务，目前利润贡献已超过10%。
毛利率维持在15%就很不错了
从当前已经发布2024年业绩的房企来看，利润下滑成了普遍现象，甚至不少房企出现了大幅亏损。
而从头部房企的毛利率来看，维持在20%已经算优秀。早两年，就有地产大佬预测，未来整个行业内毛利率在20%左右是正常。如果能在20%以上都是一个不错的毛利率水平。
但目前来看，毛利率能维持在20%的房企已经少之又少。只有华润置地毛利率超过20%，达到21.6%，其他头部房企的毛利率维持在15%左右的水平。
比如龙湖集团是16%，中国金茂是15%，中海地产是17.70%，保利置业是16.4%，华发股份维持在14.32%，建发国际是13.3%。
目前来看，华润置地已经成为地产行业的新晋利润王。2024年，华润置地净利润达到256亿元，净利率12.08%，盈利能力和盈利规模，绝对处于行业第一梯队，遥遥领先于同行。
毕竟现在整个行业利润都在探底，就连曾经的好学生万科也首次出现亏损，归母净利润为-494.78亿元。这是万科上市以来首次出现年度亏损。
对于为什么出现大额亏损，万科管理层回应：
（1）开发业务结算规模和毛利率显著下降；（2）新增计提了信用减值和存货跌价准备；（3）非主业财务投资基于成本法核算出现一定账面亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。
但大家也认为，随着房地产市场企稳，未来整体的结转利润和毛利会逐渐恢复到一个比较正常的水平。
2025年重点发力存量盘活
这两年，存量项目去化难已经成为行业共识，政府也推出了各种存量盘活的支持政策。各地在政策支持下也积极推进存量盘活工作，比如广州就探索了多种存量盘活的模式：
一是地换地，也即把原来无意愿开发的地块退回，获得地票，再在公开市场用地票拿新地；二是商改住，通过政府收储并优化规划再出让；三是房换地，也即将滞销房源置换地票，摘取新地块。
万科管理层就将存量盘活视为当前公司最重要的任务之一。
据万科透露，公司借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式盘活和优化项目56个，涉及可售货值约689亿元。另外，还有24个项目以退地、收储、退股、资产交易等方式实现前期投入的收回。
例如他们在贵阳，通过“商改住”方式盘活产能42亿元。