近期，上海房地产项目复兴珑御陷入风波，曝出“300万茶水费买复兴珑御”事件。
事实上，作为黄埔老西门的房地产豪宅项目，复兴珑御开盘套数稀少仅有47套，在新房与二手房价格存在严重倒挂的情况下，已经不是首次被曝“天价茶水费”了。
在复兴珑御风波缠身的同时，其项目开发商却早已赚得盆满钵满，粗略计算该项目在15年时间内增值超20倍。
被曝天价茶水费
复兴珑御官方微信公众号信息显示，复兴珑御项目于6月12日至6月18日进行认购，认购金500万，推出房源47套，均价为13.6万元/平方米，相较于2019年9月新房开盘售价12.89万/平方米，单价上涨约7000元。
目前该项目已经完成了认购，虽然项目方至今未公布认筹人数，但已对外公布摇号排序规则。6月18日，复兴珑御在其微信公众号发布了《摇号排序规则》，并表示将于2021年7月11日开盘销售。
值得关注的是，由于限价因素，复兴珑御项目的新房售价与周边二手房存在严重倒挂。中原地产官网显示，复兴珑御在售3套二手房，对外报价分别为21.27万/平方米、21.91万/平方米和19.94万/平方米，据此计算，复兴珑御二手房均价为21.05万/平方米。
与此存在明显差距的是，复兴珑御的新房销售备案价仅为13.6万/平方米，相较于周边二手房均价，新房售价每平方米低了7.45万元。
根据复兴珑御项目公开信息，复兴珑御此次推出的项目户型为建筑面积约195平方米的大平层。换言之，成功购得复兴珑御新房者，相较于购买周边同等面积二手房者，即可获利约1452.75万元。
（图片内容：复兴珑御准售房源公告 图片来源：复兴珑微信公众号）
作为一二手价格倒挂约7万/平方米的黄浦老西门豪宅，因此也被业内称作“买到就是赚到”。巨大的获利空间，也使得“天价茶水费”顺势而出。6月初，有购房者在网上爆料称，交3.5成首付和300万元“茶水费”，就可以提前锁定复兴珑御的一套新房，在8月10日之前交齐全款，就能够成功买房。
针对网上热传的“交茶水费指定房源”，复兴珑御6月11日在其微信公众号发布声明称，“复兴珑御的购房事宜请您务必联系我司独家代理第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司，任何其他个人、公司、单位、组织宣称可以在规则之外预留、卖号的言行均不属实，且不能实现。请广大购房客户提高警惕，切勿听信谣言上当受骗！针对不法机构和人员不实宣传及不法行为，公司均保留通过法律途径依法追究其法律责任的权利。”
事实上，早在今年4月30日，复兴珑御就曾严正声明：将严格按照规定、摇号购房。如今再现“天价茶水费”风波，复兴珑御的项目方将如何保障普通购房者的权益？《投资者网》联系复兴珑御的开发商，但是一直未收到回复。
（图片内容：复兴珑御声明 图片来源：复兴珑微信公众号）
15年项目增值超20倍
公开资料显示，复兴珑御的项目备案名为老西门中华新城，复兴珑御为其推广名，该项目的开发商为上海万业企业(600641,股吧)老西门置业发展有限公司（以下简称“老西门置业”）。
企查查信息显示，老西门置业的曾用名为上海中远老西门置业发展有限公司，经营范围主要包含在受让地块内从事房地产开发、经营，2019年7月8日，公司的经营范围变更，在地产业务基础上新增了新能源汽车充换电设施建设运营。
追溯公司发展历程发现，老西门置业成立于2002年5月16日，注册资本3.72亿元。2006年时，老西门置业为上市公司上海万业企业股份有限公司（简称“万业企业”）持股95%的子公司，此外，上海浩城置业有限公司、上海中远置业销售策划有限公司分别持有老西门置业2.69%、2.31%的股权。
公开数据显示，老西门置业彼时主要开发位于上海市老西门聚居区一住宅项目，即复兴珑御项目，截至2006年9月，该项目动拆迁尚未结束，部分尚在建，尚未产生收益。截至2006年7月31日，老西门的资产总额为10.54亿元，净资产为3.70亿元。
彼时，万业企业表示：“由于动拆迁的原因，历时4年多，老西门置业的开发无法按正常进行。考虑到近期国家对房地产行业的多项调控政策，及目前动拆迁工作存在的不确定性，为有效规避经营风险，拓展公司总体经营空间，提升持续经营能力，拟将老西门置业95％股权以高于净资产价格，按美元计价转让给Super Concord Holdings Limited（超驹集团有限公司）。”
2006年9月，万业企业将持有的上海万业企业老西门置业发展有限公司95%股权转让给Super Concord Holdings Limited。转让价格约为8487万美元，仅以当年1美元=7.9735元人民币的平均汇率计算，转让价约为6.77亿元人民币。根据当时证券时报的报道，该笔交易中万业企业将获得税前收益约3亿元。
与此同时，上海中远置业销售策划有限公司也将持有的2.31%的老西门股权一并转让给Super Concord Holdings Limited，未披露交易价格。Super Concord Holdings Limited合计持有老西门置业97.31%股权，该持股状态一直维持到现在。
虽然万业企业以盈利之态退出了老西门置业，但接盘者Super Concord Holdings Limited同样赚得盆满钵满。资料显示，Super Concord Holdings Limited于2006年8月在香港注册，中文名称为超驹集团有限公司，主营业务房地产开发。值得注意的是，在这家公司在香港注册后仅一个月，就成为了万业企业出售老西门置业的接盘方。
网上房地产数据显示，复兴珑御分别于2015年6月、2016年6月、2018年7月和2019年9月取得10万元/平方米、13万元/平方米、12.5万元/平方米和12.5万元/平方米预售证，推售总面积分别为26442.29平方米、28472.42平方米、30058.97平方米、32134.49平方米。粗略计算，复兴珑御已实现收入141.20亿元。
如今，复兴珑御再次推出47套大平层，平均户型在建面积约195平方米，均价为13.6万元/平方米，在认购良好、购房者摇号购买的情况下，可以预见复兴珑御项目将会售空。以此粗略计算，复兴珑御今年或许将实现销售收入约12.46亿元。
一位相关房产中介对《投资者网》表示：“复兴珑御今年七月开盘，出售的是复兴珑御项目的最后一栋楼。目前认筹已结束，购房者已经没有机会入场。该项目之前的楼盘均已卖完，只有二手房，此后，复兴珑御将不再有新盘开售。”
历时多年，老西门置业旗下的复兴珑御项目终于进入尾声。综上所述，根据该项目的销售情况，复兴珑御项目总价值约为153.66亿元。对比2006年Super Concord Holdings Limited以6.77亿元收购旗下仅有复兴珑御项目的老西门置业95%股权，彼时复兴珑御的项目价值约为7.13亿元，15年时间复兴珑御项目增值了21.55倍。