客观来说，近三年来，万达、新城、中南等几家房企，在企业内部反腐工作上的推进，是比较值得肯定的。
文章从中南置地最新的两起、金科的一起贪腐案说起。
NO. 1｜壹
三天前，中南控股集团发布了两份通报文件，分别是中南控股监（2021）31号文件和33号文件。
31号文件的通报内容，是关于中南置地成渝战区原营销招商部门负责人陈劲松涉嫌非国家工作人员受贿罪，在2021年2月27日被西充市公安局刑事拘留。
陈劲松是82年的成都人，原中南置地成渝战区营销招商负责人。
2018-2019年期间，陈劲松利用其职务便利，通过降价包销商业、公寓剩余房源等形式，在分包商招投标以及履约过程中弄虚作假，向包销单位索取巨额商业贿赂近600万元。
33号文件的通报内容，是关于中南置地浙南战区运营管理副总监周金辉涉嫌职务侵占罪，于2021年2月22日被海门区公安局刑事拘留。
周金辉生于1987年，江苏南通人，中南置地浙南战区运营管理副总监，原任海南战区营销招商负责人。
2017-2019年，周金辉在担任海南战区营销招商负责人期间，利用职务便利，假借他人名义承租商铺后高价转让，从中牟取利益，侵占公司近百万。
从作案时间到被逮捕时间，基本上时间差在2年左右。行业内有不少这样的案例，职业经理人在新公司上任一两年后，却因上一家公司任职期间不干净，而被逮捕或通报。典型的如华鸿嘉信总裁黄士冯。
正如金科集团刚曝出的这一起贪腐案。
2021年3月11日，金科纪检监察部副总监到经侦支队报案，称公司被非法侵占400余万元。
经侦支队接警后，顺利破获金科子公司重庆金科昌锦置业这起特大职务侵占案。
事件发生于2013年，该子公司的营销负责人廖、刘二人，伙同销售主管、置业顾问数人，利用职务便利，控制房源、申请特价，以亲属或朋友名义预先缴纳定金、首期款或会员费的名义占有（控制）房源。
然后寻找时机和第三方买家，通过中介或置业顾问接触客户，进行转售并更名、换票，赚取差价。
最终，警方抓获犯罪嫌疑人4人，其中刑拘2人，取保候审1人，追赃挽损200余万元。
有时候，房企反腐这事，要看房企自身有没有意愿和决心追查，这不，八年前的案子都能翻出来。
NO. 2｜贰
中南控股31号通报中提到的金额近600万元，是向包销单位索取的巨额商业贿赂，也就是常说的回扣，且提到了关键的字眼：降价包销。
而行业普遍存在的现象和规则，包销（非分销）的回扣一般包括两个部分：
一部分是佣金点数的20%左右，如100万的房源，佣金点数10个点，即10万佣金，那么佣金点数部分的20%回扣，就是2万元。
另一部分是包销利润最大的来源，也是回扣最大的部分，即差价。差价，即包销底价和销售价的差值，如包销底价100万元的房源，对外销售130万，那么差价就是30万。
根据行业的规则，这30万的差价，所涉及的土增税等，一般由包销方缴纳，纳税后所剩的20多万元，大部分是利润。
利润部分，少数能达到五五开，大部分四六开或三七开，即甲方（房企）的拿40%或30%，这是最大的回扣所在，也是甲方人员对公司申请降价的主要原因之一。
另一个原因，往往因业绩问题，毕竟大批量的包销，在项目去化难、尾盘等情况下，对房企的回款和职业经理人的业绩来说，都算是好事。
通报中还提到了分包商招投标和履约过程中两个部分弄虚作假。大概率存在包销单位较多，房企负责人内部指定包销方，以便获取回扣的情况。
至于履约过程中造假，一般来说，是指包销金额、保证金、兜底等三类情况，没有如实履约，钱款没有到位。
中南控股的33号文件和金科的贪腐案比较相似，都是通过低价控制商铺、房源等资源，再高价转让，赚取差价。
都是行业内普遍存在的常规操作，没什么新奇手段。说到底，地产人还是要自己对自己的行为负责，每条路都是自己选的，自己要走好。
话说到这，还是要提一下碧桂园集团，反腐归反腐，不过是高举轻放的打法，做做样子，倒是送几个进去蹲号子啊。
原贵州区域副总裁关秀云(通报称涉4965万余元）在被碧桂园集团监察通报后，如今却啥事也没有，已经在新公司高就了，这不是宽纵犯罪么？
NO. 3｜叁
上周五晚上，天机办完事后，被雨困住，在一家小酒坊点了两瓶啤酒和美食，候雨。
身后的酒桌有5个人，4男一女，做地产的，在兴致勃勃地谈他们是怎么赚钱的，在2017-2019年钱有多好赚。
一短发男，很义气地说道：还是要带着自己的兄弟们赚钱，这种钱要让大家一起赚。
听了半天，手法和上面的几个案例类似。11点05分，其中三个男的起身去了洗手间，咱也起身回家。不知道这几个人中，有没有天机的读者。
现在地产的风气烂到这个地步了？管理者有点权力，就想权力寻租，牟取私利。
曾有人说：只要职业经理人有能力帮公司赚更多的钱，让他贪几百万几千万也无所谓。也有人问：要廉洁但能力一般的职业经理人，还是要能力强但贪腐严重的职业经理人？
其实这种问题，有点类似于《进步与斗争·记我的大学生涯》一书中的反问：先生请问你是喜欢咖喱味的屎，还是屎味的咖喱？
有人说房企有漏洞的制度和企业文化、环境，导致了职业经理人的异化，然而何尝不是人性的不完美导致了房企制度、文化、环境的异化？
从管理的角度来说，相信人性本善，激发人积极向上，推动企业快速发展；但从审计监察的角度来说，相信人性本恶，补缺补漏，推动企业往好的方向发展。
就像矛盾一样，一体两面，从而推动企业又好又快发展。即赋予职业经理人权力，同时有行之有效的约束手段。即房企既要具备有效激励职业经理人的制度，又要有杜绝贪腐的制度。
前者现在很多房企都已经具备了，典型如碧桂园，激励下高管个个收入丰厚，也很有干劲；但后者，很多房企连个框架都没有，甚至于有的房企审计监察部只是个摆设，典型如泰禾、协信，如今怎么样呢？
职业经理人和房企的制度、文化、环境是相互影响相互决定的，就像鸡和蛋。
所以“要廉洁但能力一般的职业经理人，还是要能力强但捞钱严重的职业经理人？”这个问题，其实是个谬论举例，它创造了两个对立的概念逼迫人选择，却故意隐藏了这两个选项之外，还有其他更好的选项：
能力强且清廉的职业经理人。
就像咖喱味的屎和屎味的咖喱这个问题一样，为什么咱就不能把他们全部冲进马桶，然后做饭吃？
毕竟，地产行业还是有很多清廉且能力强的地产人。