一、宏观形势研判
（一）城市发展规划
郑州规划发展力度主力以向东和向南发展，本案处于城市主力发展方向上，未来市场机会大
规划发展前景明朗，城市化进程步伐加大，产业结构及其空间分布结构 的提升，都为产业地产的发展带来更大机遇。
从规划发展时间和近年实施开发节奏来看，主要以向东和向南发展，市 场更为成熟，本案机会增大。
1、规划2020年，郑州市中心城区人口达500万人，城市化率约70%。中 心城区建成区面积将达到500平方公里，是现在的近2倍 。郑州城市 扩张，城市化进程带来更多人口流入，都促进产业地产发展。
2、市区由中心、北部组团、西部、东部和东南部组团组成，采取“多中 心、组团式”布局。
3、发展方向将成“以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部”。
①近期，推动郑东新区的开发建设，向东辐射中牟和开封；
②中期，注重东西拓展，向东完善郑东新区，向西强化高新技术开 发区的对外辐射影响力，开发启动建设须水工业组团；
③远期，向南优化管城地区，拓展经济技术开发区，对接城镇密集 区航空港组团。
④规划区北部控制开发建设，保护黄河湿地，提升生态品质。
郑汴一体化发展带来更多产业落户，形成大量人群集聚，经济提升，产业地产发展迎来新机遇
1、一心：包括中心城区、郑汴-中牟组团、上街-荥阳组团和航空港组团
2、一带：中心城区、郑汴-中牟组团、上街-荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带
3、四城：指巩义、新郑、新密、登封四个二级中心城市
4、两轴：南北发展轴由沿京广铁路、107国道的城镇构成，东西发展轴由登封、新密和新郑等城镇依托省级交通干线构成。
把郑汴产业带打造成为中原城市群核心区的先导区、郑汴一体化发展的 产业聚集区、全省节约用地的示范区，让郑汴产业带成为我省经济的重 要增长极……只允许布局三种产业，分别是高技术产业、现代制造业和现 代服务业……到2020年，区域建成面积达到110.08平方公里，人口规模 达到116万人左右，人均生产总值超过5000美元……——《郑汴产业带总体规划》
①郑汴一体化过程中将对周边板块和城市产生拉聚效应，首先刺激边 界地带产业、经济、形象的拉升。
②郑汴区域的产业带规划发展，促进了周边工业发展，带来更多工作 和居住人群，为周边区域房地产市场积蓄了庞大客户基础。
（二）城市经济发展
受国内经济大环境影响，郑州GDP增速相较去年企稳回升，仍高于全国平均水平；固定资产投资稳中 回落；房地产开发投资占比保持在39.7%左右，房地产仍为国民经济支柱产业
1、2016年郑州GDP增速相比2015年小幅回升，主要是第三产业的拉动作用；2016年第三产业增加值完成4057.1亿元，增长 11.1%，三产超越二产成为郑州经济增长的主要驱动力。
2、第三产业投资尤其是房地产投资领涨全市，全年第三产业投资完成5430亿元，比上年增长14.8%，房地产投资完成2779亿元， 增长38.9%，占固定资产投资和第三产业投资的比重分别达到39.7%和51.2%。
（三）城市经济发展
第三产业占比小幅提高，对经济增长支撑作用明显增强；主导产业发展潜力强劲
1、郑州的第二产业和第三产业对GDP的贡献最大，其中，第三产业超越第二产业成为郑州经济增长的主要驱动力； 2016年第三产业增加值完成4057.1亿元，增长11.1%，占GDP的比例达到50.7%；
2、七大主导产业增加值比2015年增长7.8%，高出全市工业1.8个百分点，对全市工业的贡献率达到92.7%，比上年 提高11.5个百分点。
（四）区域发展规划
郑州新区是郑汴一体化发展的核心区域，是郑州未来发展的综合型城市中心，将带动物流、资金流和 人流集中
1、郑州新区作为国家区域性物流枢纽、金融中心、先进制造业基地 将带来物流、资金流和人流的集中。
2、纵横交错的铁路网、公路网和航空港建设将扩大新区的辐射范围， 郑州－焦作、郑州－开封、郑州－洛阳、郑州－新郑机场－许昌 －平顶山、郑州新乡城际线等多条城际铁路建设为郑州和周边城 市的人流、物流带来便利的交通条件。
3、新区的发展将强化郑东新区的都市中心地位，也为郑东新区外扩 带来动力。
同时，项目所在的经开区国际物流园区，周边相邻的有郑东新区、中 牟产业园区和航空港区，在地域距离，客户属性上都会相互影响，规 划发展和重点项目建设情况同时也将直接影响本项目的开发进程。
郑州新区依托组团式发展，在保证城市快速扩张的同时也避免城市功能缺失的现象，为未来的发展打 下了坚实的基础
郑东新区定位：区域性现代服务业中心， 该区西起老107国道，东至京珠高速公 路，南自机场高速公路，北至连霍高速 公路，远期规划总面积约150平方公里。 包含三个板块：郑东CBD，北龙湖区域 和龙子湖高校园区。区位优越，是未来 郑州市区最适宜居住生活的地区。
郑州经济技术开发区定位：先进制造业 基地和外向型经济基地，以汽车及装备 制造业、电子信息为主。 现规划控制 面积158.7平方公里 ，已开发15平方公 里左右，是郑东新区的工业支撑区， 全区聚集各类企业3000家。
郑州航空港区定位：空港经济集聚区、 交通枢纽。 规划面积约50平方公里， 已开发15平方公里左右，是郑东新区 的工业支撑区，区内累计引进各类项目 和注册企业1500家。
中牟产业园区定位：对郑汴新区建设的 支撑，一个组团式、复合型新城区。该 区西起京港澳高速，东至中牟东县界， 北起连霍高速，南至310国道，总面积 约300平方公里，区域涉及郑开大道沿 线中牟县白沙镇、刘集镇、大孟镇、官 渡镇4镇。重点建设郑州新区规划的白沙 组团、绿博组团及官渡工业园区。
郑州国际物流区定位：集国际物流、区 域分拨、城市配送等功能于一体的现代 物流产业示范区。该区范围为京港澳高 速公路以东、万三公路（规划G107新线） 以西、陇海铁路线以南、郑民高速公路 以北所围合区域，规划面积约86平方公 里，建设用地面积约55平方公里。
中牟县城定位：郑州东部的农副产品供 应基地和集散流通中心。中牟县城陇海 路以北区域，东至省道223线，西至人 文路，南至陇海铁路，北至新城大道， 规划总用地面积约为29.4平方公里。
项目所处郑州新区板块内各板块联动性强，形成价值呼应，板块将顺势突围崛起
在郑州新区布局中，郑东新区板块配套完 善，发展成熟，土地价值高，寸土寸金， 在这种发展情况下，相应会提升和带动周 边房地产市场的价格和土地价值，相邻板 块在享受价值提升的同时，也可享受完善 的配套。
郑州新区的周边工业带和产业园区，带来 更多工作和居住人口，以及良好的经济基 础，为区域房地产发展做出贡献。 本案所处属于经济开发区，周边板块发展 成熟，都将成为本案的有利条件。
区域位置佳，承接经济开发区成熟产业集聚区，北部连接郑汴一体化产业带，形成新的产业集聚区
1、国际物流园区位于郑州经济技术开发区的东部区域，是连 接郑东新区与航空港经济综合实验区唯一区域，规划总用 地面积为86平方公里。定位为集国际物流、区域分拨、城 市配送等功能于一体的现代物流产业示范区。
2、本案处于国际物流园区北端，和西北居住区组团相 邻，未来发展前景上，与经济开发区成熟区域及规 划的国际滨河新城相连，能更好的承接其产业带的 发展成果，吸引较多产业客户。
项目所在区域交通网络发达，出行方便，区域发展有先天便利条件，是未来吸引更多产业客户的有利 条件
1、郑州经开区是郑州都市区确定的六城十组团中 的先进制造业新城，是郑州新区的核心组团， 区域位置优越，交通便捷，位于郑州都市区南 北发展轴和东西发展轴的十字中心。南距郑州 国际航空港22公里，北距郑州公路物流中心 1.5公里，西距国家一类铁路口岸郑州铁路东 站2公里、公路货运中心站1.5公里，郑州铁路 集装箱货运中心站设立区内，京港澳高速、机 场高速、郑民高速、310国道、107国道、环 城快速路纵横交错，环绕开发区四周，构成了 四通八达的立体交通网络。
本案所在区域正处于三大产业带的中心位置，周边组团的发展完善，会与项目产生联动效应
1、形成“两轴两带八组团”的发展格局。“两 轴”指的是东西走向的郑汴一体化产业发展 轴，南北走向的郑东航空港经济发展轴。 “两带”指沿黄河旅游产业带、东南部生态 农业产业带。“八组团”是郑东新区、经开 区、航空港区、白沙组团、刘集组团、官渡 组团、九龙组团、中牟组团，重点发展商务、 金融、会展、科研、教育、先进制造业、高 新技术产业、临空产业、食品加工，环保型 产业、物流、生态旅游、高效农业等。
项目行政隶属经开区，其为郑州市传统制造业与现代物流产业集中区，经济发展处于较高水平；截止 至2015年，经开区产业人员约15.98万人，总人口达到26万人
1、2016年，经开区全年地区 生产总值完成660亿元， 规模以上工业增加值完成 356亿元。
2、财政总收入200亿元，增 长20.5%，其中税收收入 190亿元，增长20%。公 共财政预算收入50亿元， 增长50%。
3、财政总收入、税收收入、 公共财政预算收入的增速 和质量均排名全市首位。
十三五期间，郑州市经济技术开发区将建成先进制造业新城和国际物流枢纽，形成全国一流的汽车产 业基地和具有国内重要影响力的装备研发生产基地，未来经开区将成为郑州的经济中
1、“十三五”期间，郑州市经开区将站在六星级产业 集聚区的新起点上，紧紧围绕“三大一中”战略， 以国际商都规划为引领，树立全省乃至中部地区对 外开放标杆，建成现代产业体系、实现三个千亿级 产业集群目标。
2、到“十三五”末，全区GDP超千亿，主营业务收入 超8000亿、力争达到1万亿，形成全国一流的汽车 产业基地和具有国内重要影响力的装备研发生产基 地，建成先进制造业新城和国际物流枢纽，实现地 区生产总值超千亿、公共预算收入超百亿、主营业 务收入超万亿的目标。微信公众号：地产全案
（五）项目区位分析
项目位于市区的边缘地带，处于城市发展的主导方向，区位优势得天独厚
1、距离市中心约18.5公里路程；
2、距离CBD约15公里路程；
3、距离高铁站约10公里路程；
4、距离新郑机场约27公里路程。
（六）项目现状分析
地块方正，目前地表有大量植被待移除；交通通达性较差，仅有二十二大街一条道路可通至项目内； 周边人文环境相对较差
地块四至
1、 地块北至经北四路（规划中）；
2、 地块西至经开第二十二大街；
3、 地块东至经开第二十三大街（规划中）；
4、 目前仅有一条道路可通至本项目内，交通通达性 相对较差。
地块现状：目前地块为一片荒地，地块东部有大量 植被待移除，地块西侧有部分沟壑用来堆放生活垃圾。
周边环境：地块北邻大孙庄村，西临中兴新业港， 南临豪翔物流园，人文化境相对较差。
（七）项目指标分析
位置：经开第二十二大街以东、经开第二十三大街以西、 经北四路以南
1、 用地性质：工业用地 ? 占地面积：102.63亩（折合68417.92平米）
2、 容 积 率：＞1.0
3、 建筑高度：≤100米
4、 建筑密度：＞60%
5、 绿 化 率：10%~20%
6、 其它限制条件：项目行政办公及生活服务设施用地面积 不得超过工业项目总用地面积的5%，严禁在工业项目用 地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训 中心等非生产性配套设施。
（八）城市战略导向
国家战略在郑州形成了政策叠加优势，为郑州发挥“区位+枢纽”的优势，集聚更多优质资源要素， 提升中心城市地位和作用提供了难得的历史机遇。
随着河南自贸区、郑州经开综保区、郑州跨境电商综试区三大国家级平台的获批，经开区对外开放进入了一个新阶段。加上 国家生态工业示范园区、郑洛新国家自主创新示范区和全国双创示范基地“六区叠加”，使得郑州经开区成为内陆地区最为 国际化的区域之
（九）城市以及区域规划发展对项目的影响研判
有利因素
1、经开区位居郑州主城区、郑东新区、航空港区和郑汴融城之间四区拱卫中央，随着郑东新区发展成熟，政府主推航空港，区域的地理 位置已经成为郑州下一步发展的咽喉区域，将成为郑州名副其实的未来之心。
2、国际物流园区是郑东新区的外扩区域，也是所属经开区第一发展方向，规划定位为现代物流产业示范区，经开区的发展，将会带动周 边区域的发展，为本案带来新的发展机遇。
3、本案周边郑东新区、郑汴产业带板块发展较为成熟，配套完善，对于周边板块的房产和土地价值都有极大提升带动作用，而周边环伺 的工业园区板块，园区经济发展，从业人员增长，都为产业地产的发展带来机会。
4、未来交通规划多元化，出行便捷，交通枢纽的规划大大加速了城市化发展的进程，也带动了产业地产的发展，也具备了吸引众多产业 客户群的条件。
不利因素
1、本项目属于经济开发区，是区域补充发展部分，目前区域处于起步阶段，配套缺乏，交通通达性相对较弱，对本项目存在一定的影响。
2、其次区域规划尚在调整完善中，尚未公布，市场知名度和影响力较弱，使得区域价值不能够被更为广泛在认知。
中国通号郑州(中原)产业园项目前期定位策划报告源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）