一、运营模式诊断
（一）园区运营模式
政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式
#政府运营模式
优势：适合于规模小，管理简单的园区
劣势：无法保证大型园区的长期运营
典型代表：广州天河软件园
#投资运营模式
优势：对于区域经济发展具有很强推动作用
劣势：长期投资，中短期难有可见回报
典型代表：浦东软件园
#服务运营模式
优势：强化了园区和企业的合作、增加了园区的收入渠道
劣势：对园区的服务环境有一定要求
典型代表：杭州软件园
#土地盈利模式
优势：获利能力非常强大为园区后期开发奠定基础
劣势：有一定风险性
典型代表：中关村软件园
#产业运营模式
优势：一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势
劣势：园区需要具备行政、服务和企业投资运营职能对园区的管理能力和运营能力提出了很强的要求
典型代表：重庆两江国家开发区
现有运营模式下园区发展存在的主要问题
1、管理体制不够科学
2、政策措施不够完善
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主要采用行政手段运行模式。
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专项配套措施不完善
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“以地引资”、“以地养园区”
3、融资渠道较窄
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90%靠财政拨款
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基础建设投资回收周期长·园区自身造血功能尚未健全
4、专业人才比较缺乏
运营模式改进办法建议
1、实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制
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园区财政单独核算
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国土规划部门授权职能到管委会
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建设、环保部门授权职能到管委会
2、引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司
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组建一支精于管理和运营的专业团队
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将政府意图贯彻到软件园建设发展中·借助专业人才实施园区市场化运营
4、组建或引进若干项目经营公司
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外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设
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引进社会上有专业、成熟的管理企业
（二）、实行管委会封闭运行机制——以襄阳高新技术产业开发区为例
#园区发展概况
襄阳高新技术产业开发区基本概况
1、区位：襄阳市东北部
2、面积：行政面积200平方公里，建成区面积80平方公里。
3、产业布局：“一区两园”,下辖高新技术产业园、汽车工业园、深圳工业园
4、入驻企业：目前，共有来自美、日、法、德、香港、台湾等20多个国家和地区的企业进区投资，各类注册企业7392家，其中工业企业671家
5、产业集群：“一大支柱、六大集群”，“一大支柱”为汽车产业;“六大集群”为航空航天、机电控制、新材料、新能源汽车、生物医药和电子信息产业集群
6、园区影响力：2017年12月26日，被国家知识产权局确定为国家知识产权示范园区，示范工作周期为2018年1月至2020年12月
襄阳高新技术产业开发区实行管委会封闭运行机制，按照“小政府、大服务、高效能”的要求，实行封闭式管理、开放式运行。开发区管委会享受市级人民政府经济管理权限和相应的行政管理权限，积极推行“低税区和零费楼”政策，实行一支笔审批、一个窗口对位、一条龙服务。
#园区经营成果
经济运行持续向好，招商引资成果丰硕
（二）引进社会资本开发建设——以华夏幸福固安工业园区为例
#园区发展概况
固安工业园区基本概况
1、区位:紧邻北京，位于天安门正南50公里左右
2、面积:园区总面积34.68平方公里
3、开发模式r采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式
4、入驻企业:京东方、东方信联、正兴车轮、航天振邦、诚田恒业等知名企业
5、产业集群:确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“高端装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、高端装备制造业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区
6、园区影响力:产业新城标杆，2015年其模式被国务院办公厅通报表扬
#园区运营模式——“园区+地产”
#园区经营成果
固安县此前是典型的农业县，受益于固安园区开发，经济发展迅速
（三）组建或引进若干项目经营公司——以上海张江高科技园区为例
#园区发展概况
张江高科技园区基本概况
1、区位：上海浦东新区中南部
2、面积：张江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区
3、开发模式：“一体两翼”战略，以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线
4、入驻企业：汇聚1万多家企业，其中高新技术企业685家，国家、市、区级研发机构403家，跨国公司地区总部50余家，近20家高校和科研院所，现有从业人员达32万，高端人才集聚，国家“千人计划”96人
5、产业集群：医产业”集群，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业:“E产业”集群，基于互联网和移动互联网的互联网产业
6、园区影响力：“中国硅谷”
#园区运营模式——“科技投行”
1、新型产业地产营运商
2、面向未来高科技产业整合商
3、科技金融集成服务商
#园区经营成果
园区盈利来源
1）土地一级开发，整体销售（生物医药基地)
2）园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地)
3）园区物业租赁（针对中小型企业）(软件园二期)
4)地产开发销售/住宅项目投资参股（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭)
5）科技企业股权投资（嘉事堂药业)
6）产业服务增值（通讯服务年毛利约1亿元)
2013-2017年张江高科技园区工业总产值情况
2019中国产业园区运营模式诊断和招商策略分析报告源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）