开发企业拿地操作指引培训

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摘要:对国内大规模取地模式进行了细致分析,归纳总结出6种规模化取地模式:主题地产取地、 新区开发取地、 大配套取地、 城市更新取地、 商业综合体取地、 产业地产取地

一、开发企业取地原则及准备

(1)取地意义:在房地产环节中土地是第一

  • 拿地、 找钱 、建房 、卖房、 管房
  • 土地是做项目的基础,是根本
  • 吃着碗里,做着锅里,种着田里,开着山里

(2)取地原则:前瞻性、 合法性、 灵活性、 合理性

(3)取地准备

1、研究政策,发现机会

了解土地政策和法规的背景, 对政策要有预见性, 了解新闻背后的新闻

2、争分夺秒 储备土地

土地是宝 稍纵即逝, 尽可能避开通过招拍挂方式, 寻找协议拿地的途径和办法

3、瞻前顾后 全盘考虑

从公司目前财务、后期发展等各项条件出发 要考虑长、中、短期项目的配比与结合

4、建立评估体系

建立考察评估地块的指标体系,建立投资分析模具, 形成征地报告模板

二、开发企业取地模式及方法

对国内大规模取地模式进行了细致分析,归纳总结 出6种规模化取地模式

主题地产取地、 新区开发取地、 大配套取地、 城市更新取地、 商业综合体取地、 产业地产取地

(1)主题地产模式

主题地产模式——将地产与主题嫁接,满足特定人群需求,追求更高生活品质的开发模式;根据主题定位方向,目前我国主流主题地产取地模式可分为两种类型

旅游地产:依托周边丰富资源而建,将旅游业和房地产业无 缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时 拥有完善的配套功能和极高的投资价值

养老地产:从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适 老化设计,提供护理、医疗、康复等专业服务

模式共性:依赖自然或人造资源、专业性强 、持续性经营 、资金投入较大

1、主题地产模式—旅游地产取地

核心要素:旅游资源城市或中心城市周边,旅游型配套持续运营能力 ,较大初始投入

①操作性指标

城市背景:自然、人文资源丰富的城市 / 旅游需求旺盛的消费地

项目情况:取地规模在2000亩以上;一般位于非核心的城郊区;一、二级开发;旅游/农 业/住宅用地

企业层面:旅游性配套持续性经营能力;资金实力较强;人造资源性旅游地产模式可复制

政府政策:部分项目对政策依赖性较高(高尔夫、农业生态等),不需要对政府资源有过 高要求

②投入指标

投入指标:取地成本低;基础配套资金沉淀大;启动慢

收益指标:低价取地,住宅开发盈利,经营性物业获取稳定现金流,整体回报周期较长, 操作模式较灵活

2、主题地产模式—养老地产取地

核心要素:人口老龄化或具备适老资源的城市、政策大力扶持、具备专业的运营团队

①操作性指标

城市背景:人口结构老龄化城市;环境优质或具备养生资源性城市

项目情况:取地规模200-5000亩;大多位于城市周边;一、二级开发

企业层面:团队专业型强(适老化设计,护理、医疗、康健等多功能打造);有远期经营 目标;资金实力强

政府政策:对政策依赖性高(尤其是政策执行力度及延续性);与政府资源捆绑性不高

②投入指标

投入指标:取地成本低;前期配套完善投入大;启动快,项目周期长

收益指标:本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地,开发住宅+物业长期经营+会员制 会费+政策补贴获得盈利

(2)新区开发取地模式

新区开发模式——依据新区规划,为满足城市发展需求,拓展城市新空间的规模化开发模 式;根据操作方式不同,新区开发取地模式可分为两种类型

快速造城:由开发商主导,快速开发、快速周转的可复制的 开发操作模式;配合卫星城规划,快速实现造城计划及人口导入 目标,完成城市建设预期效果

区域运营:通过土地一二级联动开发与经营,进行新区土地 整理出让、项目开发、物业经营等,实现政府区 域规划目标的实现;通过区域运营实现地块价值最大化

模式共性:城市具有新区发展规划、企业开发能力极强、资金投入极大、政府资源捆绑性高

1、新区开发模式—快速造城取地

核心要素:有大量外溢需求的中心城市新区、众多大配套整合能力与极高的资金投入要求

①操作性指标

城市背景:选择有经济实力支撑的中心城市;政府规划有新开发区,且对新区人口规模等 有快速发展需求;城市有外溢置业需求

项目情况:取地规模在1500亩以上;只进行土地二级开发

企业层面:需具备高效的开发组织能力及基建能力,资金实力极强,模式可复制性高

政府政策:政府大力配套支持(道路、学校、医院)、政府资源捆绑度高

②投入指标

投入指标:取地成本低;前期大规模建设投入巨大;启动快

收益指标:本模式依靠低价取地开发住宅盈利,商业抵押套现,资金快速滚动,回报周期 快;超高性价比产品设计

2、新区开发模式—区域运营取地

核心要素:有新区规划城市,具政府资源及政策支持,强大基建、资金实力与相关开发经验

①操作性指标

城市背景:具有新区规划的城市

项目情况:取地规模在2000亩以上;一、二级开发联动

企业层面:具备强大市政基建实力、开发经验及精力,资金雄厚,资源协调配合能力强

政府政策:政府资源捆绑性很高,优惠政策依赖性高(拆迁补偿、基建、融资)

②投入指标

投入指标:取地成本低;前期资金压力大;项目周期长

收益指标:本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值+二级开发+持有经营盈利, 后期往往能够实现高盈利

(3)大配套取地模式

大配套模式——因代建或配建配套设施,实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式; 根据配套设施类型不同,大配套取地模式可分为两种类型

一般性配套:建设酒店、会展、运动、休闲、文化、教育、 医疗、城市地标等配套设施,提升区域以及物 业价值;以规模开发、配套先行的理念打造复 合城区

专业性配套:根据政府需求,代建城市基建、轨道交通等专 业性配套设施,以此置换土地资源进行开发

模式共性:政府具有完善配套需求、企业开发建设能力强、项目规模大、资金投入大

1、大配套模式——一般配套取地

核心要素:高效的开发组织能力和大配套运营能力,资金实力强,需政府相关配套支持

①操作性指标

城市背景:适合各类型城市(一~五线城市)

项目情况:取地规模在1000亩以上;只进行二级开发

企业层面:操作模式清晰,具备高效开发组织能力,大配套运营能力强,资金实力强,可 复制性强

政府政策:需获得政府相关配套支持(道路等),对政策依赖性不高

②投入指标

投入指标:取地成本低;前期配套投入较大;启动快,项目周期灵活

收益指标:本模式的盈利点主要为低价控地,快销盈利或控制优质土地开发权,以高性价 比产品设计为主

2、大配套模式——专业配套取地

核心要素:有代建需求财力不足的政府,城市专业基建企业或建设单位,资金实力雄厚

①操作性指标

城市背景:当地政府存在资金缺口,财力不充足

项目情况:取地规模在3000亩以上;一、二级开发;住宅用地

企业层面:城市基础建设企业或专业性配套建设单位,基建实力很强,资金实力雄厚

政府政策:政企合作,政府资源捆绑性很高,优惠政策依赖性大,须获得赖政府融资等方 面支持

②投入指标

投入指标:取地成本低;前期资金需求量很大;启动快,项目周期长

收益指标:本模式的盈利点主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地,从而开发获利

(4)商业综合体取地模式

商业综合体模式——购物中心、写字楼、酒店等业态组成的建筑综合体,提升空间使用效率

商业综合体:将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、 文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合, 并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能 动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体

  模式特点:一般位于城市核心地 段、可能面临大量拆迁问题、资金投入很大、追求长期高溢价经营回报

核心要素:商业商务需求旺盛的城市,高资金投入要求及商业持续运营能力

①操作性指标

城市背景:城市具备大型商业中心承载力,商业、商务需求水平旺盛

项目情况:取地规模100-1000亩;地处城市核心区域或新区发展方向;只进行二级开发

企业层面:运营能力强(商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键);资金实力强

政府政策:对政策依赖性较低,与政府资源捆绑性不高

②投入指标

投入指标:取地成本高;部分拆迁难度大;前期投入大

收益指标:本模式的盈利点主要为住宅开发获取现金流回报,商业持续经营收入及资产抵 押高贷款能力,中后期享受高额增值利润

(5)城市更新取地模式

城市更新模式——通过重建或再开发、综合整治或功能改变,优化区域功能,助力城市升级

城市更新:对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建 设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间, 使之重新发展和繁荣。它包括对客观存在实体以及各 种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩 环境等的改造与延续

模式特点:大量拆迁、高额前期投入、政策依赖性很大 、风险较高

城市更新在操作过程中面临来自各方面的不确定性,相对风险较高

核心要素:发展饱和的城市优质、企业极强的旧改协调能力及经验、政府政策支持

①操作性指标

城市背景:部分区域呈发展饱和状态,政府有旧改需求

项目情况:取地规模50-3000亩;拆迁面积大

企业层面:具备很强的操作协调能力及旧改经验,资金实力很强

政府政策:政企合作,政府资源捆绑性很高,优惠政策依赖性大,一般可政府支持

②投入指标

投入指标:取地成本高;前期资金需求量大;谈判周期长启动慢,项目周期长

收益指标:本模式的盈利点主要为获取核心优质地段物业开发权,从而获利;高溢价产品设计

(6)产业地产取地模式

产业地产模式——以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营

产业地产3大类型

1、政府主导工业 园区

定义:政府主导,通过支持政策、税收优惠等条件营造优势, 通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工 业发展项目

特点:基于区域经济建设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设 置,是促进区域经济发展的强有力的推动器

案列:苏州工业园区、 广州经济技术开发区

2、实体企业进驻 型产业园

定义:由主体企业进行的工业地产开发,主要是围绕主体企业 进行的开发运作,打造及完善企业产业链

特点:某产业领域具有强大综合实力的企业,营建一个相对独立的 工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在 产业中的强大的凝聚力与号召力,引进其他同类企业的聚集

案列:长虹工业园、五粮液工业园区

3、工业地产商运 营型产业园

定义:工业地产运营商通过土地一级开发、完善配套、建造厂 房、仓库、研发区域等,以租赁、转让或合资、合作经 营的方式进行项目相关设施的经营、管理

特点:以构筑产业经济服务聚集平台为主导,以地产开发为载体, 进行城市产业地产综合运营, 获取合理的地产开发利润及多元化的运营收入

案列:天安数码城、 联动U谷、 津通工业园

核心要素:经济活跃度较高的城市、产业背景雄厚、具园区运营能力、政策优惠支持

①操作性指标

城市背景:经济活跃度高/产业型/经济型的一至四线城市

项目情况:取地规模在1000亩以上;一、二级开发;工业用地

企业层面:产业背景雄厚或具园区运营能力(招商、服务等)的企业,资金实力较强

政府政策:对政策依赖性适中,需提供适度政策优惠

②投入指标

投入指标:取地成本低,前期资金投入较大,项目周期长

收益指标:本模式的盈利点主要为低价取地,产业培育实现区域增值,从而开发物业或持 有收租回现,此外还有创投收益等多种盈利模式

开发企业拿地操作指引培训源文件(http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx

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