从房住不炒到因城施策，从“三道红线”到“五档管理”，从预售资金监管到限价令……随着楼市调控的精准、深化，房地产行业正在发生着巨变。市场分化日趋加剧，强者恒强，也有利于促进行业规范发展。
房企偿债高峰来了
2020年8月颁布实施的“三道红线”要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。此后，针对房企融资的监管愈加严厉，包括房地产贷款集中度管理、商票监管等一系列手段，穿透式的监管让房企融资渠道大大收缩。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，这意味着靠加杠杆不断扩大规模的房企开始被限制，融资开始变得越来越难。
事实的确如此。根据贝壳研究院统计，今年前7个月，房地产行业债券融资规模累计增速持续下滑。1-7月，房企境内外债券融资金额累计约6428亿元，较2020年同期下降13%，累计增速达2018年以来最低点。
贝壳研究院高级分析师潘浩告诉记者，今年房企到期债务规模达12822亿元，将成为2019-2023年之间的偿债高峰。从当前的发债情况看，2022年偿债规模预计仍将维持在9000亿元左右的高位区间。
严峻的形势意味着，房企以往“借新偿旧”的融资套路可能很难维持下去。面对今年房企偿债高峰，一方面是严格监管收缩融资，另一方面是大规模债务泰山压顶，房企在资金端的压力可想而知。
警惕小型房企债务违约
“三道红线”的颁布，令房企融资环境进一步收紧。该政策的目的是倡导房企从高负债式的扩张回归理性发展，但是在这段阵痛期，中小房企债务违约的情况增加。
据贝壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅6个月，已违约的房企就有12家。
8月11日，阳光100中国发布公告称，公司未能在到期日支付一笔金额为2亿美元的可转换债券，而该违约事件将触发公司2022年到期的金额为2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款。
此前，蓝光发展发生系列债券违约，截至8月2日，该企业已有12只债券违约，合计违约金额102.62亿元，累计未能到期偿还的债务本息金额合计达159.97亿元。
7月25日，实地集团出现商票逾期拒付事件，部分供应商和持票人聚集在广州该公司集团总部进行现场维权。
近期，协信远创多次发布债券违约的相关公告，截至7月14日，其实质违约的债券余额约25.33亿元。
据Wind统计数据显示，截至6月30日，今年企业信用债违约规模已达985.73亿元，其中，房地产行业违约规模为191.92亿元，居于首位。
严跃进表示，从违约主体来看，出现债券违约行为的公司多为小型房企。这些企业主要风险点在于过于激进、负债压力大、现金流断裂、地产布局定位问题导致销售回款较弱、多元化转型失败、内部治理问题等。
行业分化加剧促进规范发展
在强调房住不炒、融资政策趋紧的背景下，行业整体爆发式增长已经成为过去，市场分化日趋加剧，房企之间收并购的动作也十分频繁。
贝壳研究院高级分析师潘浩对记者直言，“三道红线”加剧了房企分化，这一变化于头部与尾部房企而言并无大碍，但对中型房企来说，则意味着艰难的调整。
一方面，陷入困境的房企通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活现金流、降负债，不断谋求出路；另一方面，对于资金实力强的房企而言，通过战略收并购，可以承接更多的优质土地资源，进而扩充自身的土地储备。行业分化加剧推动强者恒强，也可进一步促进行业规范发展。
4月份，融创以91.7亿元并购广西彰泰集团；6月份，华夏幸福将深圳城市更新公司卖给了深圳鹏瑞地产，7月27日出让南京江宁项目给万科，7月28日又将北京丰台项目的股权进行转让；6月底，远洋资本200亿元并购红星地产；蓝光发展为了应对债务违约问题，今年已经陆续出售了30多个项目……
据不完全统计，2020年全年上市房企收并购动作高达200次，涉及金额约1716亿元；而今年上半年收并购数量已达到了105次，涉及金额约1505亿元，金额占比已达去年全年的88%。
业内人士预计，今年房企间收并购市场规模将超2000亿元。交通银行金融研究中心近日发布的《2021年下半年宏观经济及市场展望报告》显示，下半年房地产市场将逐步降温，预计全年商品房销售面积、销售额增速分别回落至约9%、15%左右。
另外，值得关注的是，目前部分房企资金链仍持续偏紧，纷纷采取加大促销力度、加快销售回款等措施保障现金流的相对充裕。潘浩建议刚需购房者，可以密切关注楼盘价格动向，寻找合适的出手时机。