谈市场：
地产行业明确进入管理红利时代
今年的房企年报季，市场关注集中三大主题：融资“三道红线”、“贷款集中度管理”、土地供应“双集中”。如何做、怎么做，成为各大房企回应的主题。
在郁亮看来，去年下半年以来，从融资“三道红线”，到“贷款集中度管理”，再到土地供应“双集中”，都可以追溯到一个共同源头——“房住不炒”。我国经济发展已由高速增长转向高质量发展阶段，房地产行业也需要从规模速度到质量效益方向转变，上述政策的出台，也标志着房地产行业明确进入到了管理红利时代。
郁亮称，管理红利时代是住房回归居住属性、房地产回归实业属性，已成为明确、清晰的趋势。回归实业属性，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢；意味着房地产行业将从开发为主，转向开发与经营并重，开发越来越像耐用消费品，经营像服务业。企业不能再依靠囤积原材料、土地升值赚钱，也不能依靠加杠杆赚钱了。
“房地产行业未来的竞争会更加全面和激烈，出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。”
谈降档：今年一季度全部回“绿”
财报数据显示，2020年万科实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。
但另一方面，2020年万科房地产业务及相关业务毛利率为22.6%，较上年同期下降4.6个百分点，与去年中期相比毛利率继续下降，低于行业均值。全面摊薄的净资产收益率为18.5%，较2019年下降2.2个百分点。
对此，万科方面解释称，毛利率下降主要是结算产品结构性原因，2019年上半年高点结算部分2016-2017年部分高溢价产品；同时，万科表示地价占销售比不断上升，预期万科短期利润率仍呈下降趋势，而长远相信将利润率保持在行业平均水平。
从“三道红线”指标来看，截至2020年末，万科净负债率为18.1%；现金短债比1.8倍；期末剔除预收账款的资产负债率为70.4%。按照“三道红线”指标，万科目前的剔除预收款后的资产负债率稍微超标，属于“黄档”房企。
“因超出数值不大，万科有信心在今年一季度就全部回归绿档。”据万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍，2020年万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率仅18.1%，保持了连续20年低于40%。
最近几年，万科一直被市场质疑过于“保守”，影响企业盈利水平。针对18%的净负债率会不会太“保守”的问题，郁亮表示，万科并不追求过低的负债率，40%的线是过去万科相当长时间所坚守的，但是并不是过低。有时候出现下降，是万科在等待机会，今年土地集中供应问题，要求企业资金有很大的弹性，如果没有很大的弹性，面对土地集中供应会遇到很大的压力。所以18%的净负债率刚好是在等待市场变化的机会。“集团并不一定有意保持低的净负债率，保持合理的净负债率就可以了。”
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，房地产行业集中度加速提升，政策环境与行业发展趋势利好龙头房企，对于多年以来“均好无短板”的万科，在行业竞争规则已发生深刻改变的当下，发展制胜长项显得尤为重要。
谈万物云：不能用分数限制“孩子”发展
自提出“城乡建设与生活服务商”战略定位后，万科积极开拓除房产主业外的新赛道。但目前来看，万科的多元化转型还需要较长一段时间去推进。
2020年，在万科营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4004.5亿元，占比95.5%；来自物业服务的营业收入为154.3亿元，占比3.7%。除物业服务带来的收入增长，万科短时间内仍需依靠其房地产主业。
去年10月，“万科物业发展股份有限公司”正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”(简称“万物云”)，向空间科技服务商转变，布局“社区空间服务”、“商企空间服务”、“城市空间服务”等业务板块。2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。
发布会上，针对万物云是否对标贝壳相关问题，郁亮直言，万物云和贝壳的共性，都是在定义自己所处的行业。贝壳已经定义了它所处的行业，万物云也在定义自己所处的行业。我们这些做“家长”的不能用分数来限定自己的“孩子”的发展，现在的重点是发展业务的基础，让它健康发展，目前没有太多指标要求。
万物云选择“放养”，万科对于房地产主业继续发力。
经历疫情洗礼，新房销售市场的渠道问题成为焦点，打造平台思维也成为各大房企的共识。头部房企中，恒 大推出了线上线下全渠道交易平台——房车宝，万科也推出了卖房平台“易选房”。
据万科董秘朱旭在会上透露，万科的“易选房”APP自上线以来总用户数突破了1000万，通过业务流程数字化，为客户提供了VR数字沙盘、VR选车位、线上带看、在线选房等，累计GMV(成交额)2680亿元。
谈入股泰禾：目前距离入股泰禾还有相当大的难度
发布会接近尾声，对于入股泰禾事项再次被提及。前后持续八个月时间，至今仍没有明确说法。
按照万科和泰禾去年7月签署的《股份转让框架协议》，泰禾集团(000732,股吧)控股股东泰禾投资拟将其持有的公司19.9%股份转让给万科旗下海南万益，转让价款合计为24.26亿元，支付方式为现金支付，转让价格为每股4.9元。
但在股份转让框架协议中也设置了诸多先决条件：需要泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常经营，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案的上述作用能得到泰禾投资和海南万益的一致认可。
根据协议内容，若上述条件在2020年9月30日前未获得满足且未获得万科方豁免，则万科有权单方面终止本协议。然而，2020年9月29日，泰禾方面称，集团与万科此前签署的协议中部分条款尚未完全满足，但万科无意单方面终止协议。
在发布会上，万科总裁、首席执行官祝九胜回应称，帮忙泰禾但“不会给自己添乱”，能否入股泰禾有严格的前提条件，只有在达成全面债务重组方案的情况下才达到入股条件，目前进度距离入股泰禾还有相当大的难度。只有达到全面债务重组方案，万科才会入股，解题的钥匙还是在泰禾自身和债权人手上。
今年3月，万科和泰禾合作的资产管理公司正式启动。对此，祝九胜也表示，该公司是正在酝酿的操盘公司，而不是接盘公司，主要是受各方委托来干活，比如启动、销售项目，不承担项目本身的债权、债务管理。泰禾的问题整体上来看，还需要很长的时间，但不排除对资源比较好的部分项目先行解套，各方目前也正在讨论，成立操盘公司，对少数自身资源比较好、债权债务协议相关方都支持的项目先行启动，通过盘活项目资源，来优先解决一部分问题，但具体方案还在商议过程中。
地产分析师严跃进表示，从回应内容可以看出，万科目前仍有意入股泰禾，但又担心被不稳定因素所拖累，态度方面“暧昧”，合作方面谨慎。双方成立资产管理公司，也说明事情发展还在进行中，并未“僵化”停滞。