近日，一则北京海淀区蜂鸟家园一居室以600万元超低价成交的消息不胫而走，这一价格比今年年初的高点降了300多万元。一位知情的房产经纪人向中新经纬证实了这则消息。蜂鸟家园对口的是北京顶尖小学之一的中关村三小，以小户型为主的特点让这里成为学区房“神盘”，也被视为北京学区房市场的风向标。
2020年年末，北京海淀区的学区房突然走俏，成交量与价格在短时间内迅速上涨。但在楼市调控、多校划片、教师轮岗、打击学区房炒作以及近期的二手房指导价等多个措施的共同作用下，市场迅速降温，价格回调幅度较大。一位经纪人说：“相当于去年底到今年初的价格涨幅全都回吐了。”
直降300万元成交
近日网上传出，蜂鸟家园一套51.6平方米的开间以600万元的价格成交，这样的价格让一些房产业内人士直呼不可能。要知道，作为北京顶尖的学区房小区，在今年年初时，蜂鸟家园的成交价能达到900万-1000万元。
对于这则消息，蜂鸟家园小区附近的房产经纪门店的数位经纪人均予以证实。链家一位知情的房产经纪人林晨（化名）对中新经纬称，业主正准备换房，此前就看中了一套房源，支付了100万元的定金，之后又支付了500万元左右的首付款。因为临时出了一些情况，急需把蜂鸟家园的这套房子卖掉，并腾出购房资格，这才以远低于市场价的方式交易。这套房源是10月14日成交的，买方全款支付了600万元。
“本来业主挂了650万元，但买方觉得还能谈，就报了600万。也是买方付款方式好，购房款马上就能打过去，想临时找这样的买家很难的。而且，业主不卖的话，还要承担他想买的那套房子的违约金，得不偿失。这个价格成交，也是天时地利人和全占齐了。”林晨说。
约11.63万元/平方米的价格，明显低于蜂鸟家园的二手房均价。有业内人士说：“600万元的价格，已经回到了2016年的水平。这个小区其他正在卖房的房东，都会对这个业主有意见。”
从今年7月北京西城区、海淀区执行多校划片开始，火爆的学区房市场旋即冰封，在教师轮岗、打击学区房炒作等多项措施的共同发力下，市场信心遭受打击，房价迅速走低。
林晨介绍，差不多在2020年的这个时候，海淀区的学区房价格开始飙升，到2021年初的时候，蜂鸟家园小区的价格涨了15%左右，售价在900万-1000万元/套。当前的售价已经降到了700-850万元/套之间，降了10%-15%。他说：“相当于去年底到今年初的价格涨幅全部回吐，又回到了2020年的水平。”
我爱我家APP显示，蜂鸟家园小区当前挂牌房源共有12套，挂牌价在750万-890万/套。我爱我家(000560,股吧)的一位经纪人称，一些学位暂时被占用的一居室价格更低，算是税费，40余平户型的价格差不多能谈到720万-730万元/套。
70套房源，只能挂3套
近期，北京二手房市场的利空消息不断。据北京日报，今年国庆前夕，海淀区房地产经纪协会结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。
有市场消息显示，指导参考价共涉及29个小区，根据小户型（60平方米以下）、中户型（60-90平方米）及大户型（90平方米以上）设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许中介机构挂牌，且不能通过中介成交。
▲海淀区华清嘉园小区
10月19日，实地走访了海淀区的几家房产经纪门店，多位经纪人表示，他们所在的公司已按照指导参考价对涉及到的29个小区的房源进行处理，高于指导价的房源进行下架，而且也不能对这些房源进行带看、交易。
蜂鸟家园小区小户型、中户型及大户型的指导价分别为171000元/平方米、146000元/平方米及146000元/平方米，一位经纪人介绍，今年10月8日，公司下架了该小区55套高于指导价的房源，目前挂牌的只有23套。贝壳找房APP显示，蜂鸟家园正在挂牌出售的房源均为40余平-60余平的一居室，只有一套房源的挂牌价高于指导价，为172094元/平方米，高于指导价不足1%。
位于海淀区五道口附近的华清嘉园，也被列入指导价名单，小户型、中户型及大户型的指导价分别为132000元/平方米、118000元/平方米及118000元/平方米。该小区附近门店的房产经纪人张华（化名）称，该小区原有70套二手房源在售，但目前只剩下3套还在正常挂牌，其余67套都被下架。她透露，指导价出台后，公司找业主协商下调挂牌价，但多数业主都不同意，只能下架处理，“妥协的业主都是急卖，才降价挂牌。”
▲海淀区东南小区一套房源降价40万元
张华介绍，在华清嘉园满足挂牌条件的3套房源中，一套约86平方米的两居室在近两个月的降幅已超过10%。该房源在今年8月初的挂牌价为1200万元，由于业主急卖，两周前接受了指导价，降价至1025.6万元。东南小区一套60平方米的两居室，其挂牌价在两周内下跌40万元，降至786万元，价格为13.1万元/平方米，明显低于该户型15万元/平方米的指导价。
被下架房源的业主虽然不认可过分低于预期的指导价，也不得不接受市场转冷的事实。在华清嘉园已下架的房源中，一套77平方米两居室的报价比8月中旬的1100万元，足足缩水了130万。但即使这样，价格还是高于指导价。
二手房指导价影响几何？
自今年初深圳成为首个发布二手房指导价的城市，全国已经有多个城市出台该项政策。据中新经纬不完全梳理，截至目前，二手房指导价政策已经覆盖有深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州、北京11个城市。
58同城、安居客数据显示，出台二手住房指导价的10个城市（除北京外）中，深圳、宁波、绍兴、广州9月份的二手房挂牌价环比下降，其中，广州在8月31日出台二手房指导价，9月份二手房挂牌价就环比下降了1.3%。
受二手房指导价影响最大的无疑是深圳。深圳市房地产中介协会发布数据显示， 2021年9月，深圳全市二手房网签套数1967套（含自助），同比下降74%，环比下降17%。在过去的六年间，该市9月份二手房网签量的最低值也在5000套以上。
相较于其他城市，北京的二手房指导价仅限于海淀区的29个热门小区，在实施范围上明显低于其他城市。至于该政策对海淀乃至整个北京二手房市场的影响，合硕机构首席分析师郭毅对中新经纬分析，上述29个小区多数都是家长眼中公认的学区房，但也并没有完全覆盖，而是选取其中的热门小区，从这一层意义看，更多的是一种试探性举措。
但郭毅认为，尽管只有29个小区被“限价”，但由于都是区域的热门社区，控制住这些小区的价格，自然会对周边房价形成影响，“这些小区相当于标杆，它们的价格下来了，其他小区的价格自然也要下降，因此，海淀的二手房指导价会促使市场成交价有所走低。”
注意到，对口中关村二小的燕归园小区，虽然不在指导价名单中，但部分房源近两周也降了20-50万元不等。
从全市看，北京的房地产市场正在迅速降温。国家统计局数据显示，2021年9月，北京二手房销售价格环比下降0.2%，而上次环比下降，还是疫情最为严重的2020年2月。据北京中原市场研究部统计，今年9月，北京二手住宅网签1.2万套，环比下降23%，同比下降28%，创下近1年来的市场新低。
郭毅分析，北京二手房市场的降温，主要还是受房贷收紧的影响，接下来的市场走势，依旧要看信贷资金的松紧程度。