K图 000069_0
房地产行业正经历最严监管时代之际，以文旅板块为主业、房地产业务为第二主业的华侨城A(000069)近来开始有意调整主营业务资产，陆续剥离亏损房地产相关业务，并计划集中精力做好文旅业务。
11月11日、11月12日，华侨城集团陆续在北京产权交易所、上海联合产权交易所挂牌转让旗下上海鹏鲲置业有限公司50%股权、广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权，合计作价约20亿元人民币，两者均属于华侨城A旗下全资资产，且均处于亏损状态。
根据华侨城A三季报，与2020年年底相比，目前公司货币资产已减少超百亿元人民币，同时公司负债率仍旧居高不下，另外第三季度公司基本每股收益同比下滑超过40%，显示公司较为缺钱，且盈利能力下降。
连续两日挂牌售卖20亿房地产资产
11月12日，上海联合产权交易所披露，深圳华侨城房地产有限公司拟转让广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权，转让价格为15.39亿元。
天眼查显示，深圳华侨城房地产有限公司为华侨城A旗下全资子公司，而华侨城集团持有华侨城A47%股权。
图片
挂牌信息显示，广州华侨城置业发展有限公司成立于2019年8月，主营房地产开发经营；汽车产业园的招商、开发、建设等。2020年广州华侨城置业发展有限公司实现营业收入52.5万元，净利润亏损737.2万元，今年前三季度，该公司营收为零，净利润亏损563.7万元，截至2021年9月30日，该公司资产总计为44.1亿元，所有者权益9.9亿元。
根据北京中天和资产评估有限公司作出的资产评估，广州华侨城置业发展有限公司评估价值为10.04亿元，相比企业净资产账面价值9.93亿元略高，即转让标的(42.4%股权)对应评估值为4.26亿元。转让价格15.39亿元比评估价高出了260%。
广州华侨城官方公众号曾披露，2019年2月，华侨城拿下白水寨白水仙瀑景区项目首进广州，获得其20年经营权，投资总额10亿元。同年6月、7月、9月连续三个月摘得广州增城区派潭镇背阴村、石滩镇郑田村、荔城街罗岗村三宗地块，总成交价为52.37亿元。目前，广州华侨城主要开发项目为位于广州增城荔城的华侨城·云尚，已于2021年9月23日开盘，均价约为21000元/平方米。
值得一提的是，尽管该项目已开盘，但由于如今期房预售资金受到严格监管，无论销售去化情况如何，对集团短期内现金流改善也毫无帮助，而这或许也是华侨城方面计划出售该部分股权的原因。
无独有偶，前一日(11月11日)，北京产权交易中心披露，华侨城旗下上海天祥华侨城投资有限公司拟以底价4.86亿元转让上海鹏鲲置业有限公司50%股权。
图片
天眼查显示，上海天祥华侨城投资有限公司为华侨城A全资子公司。上海鲲鹏成立于2020年9月，注册资本为3.6亿元，经营范围为房地产开发经营，由上海天祥华侨城投资有限公司持股100%。
该公司资产为上海市闵行区浦江123-3地块，该地块用地面积57310平方米，总建筑面积136160平方米，地上建筑面积84800平方米，地下建筑面积51360平方米，建筑容积率1.48，用途为商业用地。据悉，该地块土地证正在办理中，目前还有一条市政道路未完成拆迁，地块上还有三棵古树需做保护。
财务方面，截至2021年9月30日，上海鹏鲲置业无营业收入，资产总计约3.60亿元，负债总计负51.85万元，所有者权益约3.60亿元。
缘何出售资产？
值得注意的是，此乃并非华侨城集团方面今年首次出售资产。公开信息显示，仅9月至今，华侨城已涉及近10项股权转让项目，涉及金额逾30亿元。而在2020年，华侨城完成了包括重庆悦岚等11个股权转让项目，合计交易对价68.9亿元。
华侨城方面缘何频频出售资产？有关资产转让，华侨城方面曾向外界回应，资产置出是根据战略规划前提以及业务发展需要作出的调整。这种做法有利于华侨城进一步聚焦主业，保证企业有更多的精力和资源集中到文旅产品的开发建设中，不断提升文旅核心竞争力，通过资源优化配置，为消费者开发建设更优质的文旅项目。
11月10，华侨城A接待了多家机构的集中调研，在调研中，公司高管表示，随着“房住不炒”相关配套政策落实落深，限地价、限房价政策的实施，行业整体毛利率处于下行趋势，公司前三季度毛利率有所下降。文旅是华侨城的“根”与“魂”，公司将坚定不移地发展文化旅游主业，巩固文旅主业的发展成果。未来，公司将继续关注优质土地资源，发挥公司在成片综合开发方面的优势，促进地产和文旅业务的协同发展。
华侨城A方面还表示，今年疫情反复和突发较多，出入境游依然没有开启，跨省游受冲击较大，对以境外客人和跨省客人为主的旅游项目影响较大。公司欢乐谷系列主题公园定位为繁华都市开心地，主要客群为当地城市及周边游客，恢复情况较好。如在2021年国庆节假期期间，欢乐谷集团节日期间接待人数、营业收入较2020年同期增长13%、27%，较2019年同期增长7%、39%，园区二消、年卡销售均有大幅提升，深圳欢乐谷、北京欢乐谷、成都欢乐谷、上海欢乐谷、天津欢乐谷共计10余项主要指标创历史新高。
2020年上半年，华侨城A旅游综合业务实现营收189.2亿元，房地产业务实现营收40.34亿元，分别在总营收占比为82.22%、17.53%。
最新三季报显示，华侨城A今年前三季度实现营业收入494.45亿元，同比上升47.97%；归母净利润34.19亿元，同比下降34.85%，第三季度公司营收同比增长62.2%，净利润同比下滑41%，基本每股收益为0.2282元/股，同比下滑40.6%。
资金方面，截至今年三季度末，华侨城A货币资金总额为486.25亿元，2020年12月31日货币资金为605.04亿元，今年以来公司货币资金总额下降了119.15亿元。
负债率方面，截至今年三季度末，公司资产负债率为75.59%，这一水平与公司近两年资产负债率水平相当，近年公司资产负债率普遍在75%以上。
分析人士认为，华侨城此次出售相关亏损房地产资产，一方面为缓解公司资金压力，另一方面在房地产业整体下行背景下，剥离亏损房地产资产也有利于提升公司盈利能力，此外如此调整也将助力公司更好地聚焦主业文旅业务发展。