二次土拍以来，内地土地市场持续走冷。与之形成鲜明对比的是，中国香港却诞生了新的地王。11月3日，恒基兆业地产旗下的国基发展以508亿港元拿下中环新海滨三号用地，折合楼面价约每平米28万港元！508亿港元的中标总价，也创下了香港特区有史以来最高价！
楼面价、总价高，不是最让人惊讶的，令人惊讶的是，恒基兆业竟然能拿出500多亿港元拍地！这对内地很多房企刺激很大。
港资房企看着规模不大，但是真有钱。因为他们负债率极低，而且有租赁物业等，能够持续产生现金流。当然，他们也不是一直如此。内地房企激进扩张的玩法，港资房企早在上个世纪就玩过了，但吃一堑长一智，经历过多轮周期洗礼之后，才形成今天的格局。
之前，内地房企几乎没遇到过挫折（2008年那次很短暂），谁胆子大，谁就能做大。此次危机之后，很多玩法将会大不一样。
加速告别高负债、高周转发展模式
过去，敢于负债的房企，往往能获得快速的发展。因为，长期以来，对房企来说，负债即资产。
房企的利润来自两部分：一是盖房、卖房赚取的差价；二是土地增值的钱。在过去几十年，地价单边上扬，土地是非常优质的资产，金融机构愿意提供贷款。
可是，当房价被限住，囤地就成了一个巨大的负担。三道红线一来，高负债的房企，3个盖子10个水壶的模式立马就玩不下去了。
目前，针对行业流动性问题，陆续有政策出台，资金紧张的情况会有所改善。但去杠杆的大方向依然未变。未来高负债高周转的打法将会逆转。
上个世纪，港资房企也一度激进，比如，恒隆在上世纪70年代后期，热衷于地铁上盖项目。1981年组财团夺得9个地铁站上盖物业发展权。激进的扩张之后是一地鸡毛。1982年9月撒切尔夫人访华后，香港楼价暴跌，恒隆15亿港元的信贷额度也被银行撤回，资金链面临断裂。恒隆地产壮士断腕，挽救了自己。此后，恒隆开始更加谨慎的管理周期性风险，并逐步加大出租物业比重，负债率也大幅降低。
近两年，早先高周转的房企已经逐步放缓速度，但降负债之路仍然漫长。胜负，也将在很大程度上由此决定。
在刚过去的“高盛2021年中国投资论坛”上，旭辉控股董事局主席林中就这样表示：
“不管是国企还是民企，此轮去杠杆的核心还是一个优胜劣汰的过程，只有财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业才能跑赢，而这里面既有央企，也有一批像旭辉这类的民企。”
现房销售会越发普遍
卖期房要所见即所得
11月8日，石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。
此前，北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。
上述意见稿还提出，预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。
此外，近期还有天津、成都、苏州、漯河等城市出台了类似政策。
地方政府念预售资金监管的“紧箍咒”，是怕出现半拉子工程和烂尾楼，保障购房者利益。但这让房企的资金链紧张起来。
某房企老总表示，明明压2亿元可以交楼，但是非要压6亿元，卖了房但钱却看得到摸不着，跟现房销售的差距也不大了。
当前，政策有所宽松，以改善房企的流动性紧张问题，但长期来看，现房销售可能是个趋势。其实，早在几年前，各地已开始鼓励、要求，甚至在土拍时就限定必须现房销售。即便是期房，也要摆脱过去那种销售卖场模式，要所见即所得，旭辉的“透明工厂”就是很好的探索。
供方垫资，将越来越少
2019年初，新三板公司H企因2018年末净资产为负，遭全国中小企业股份转让系统实施风险警示，被“ST”，成为该省第一家、也是唯一一家“带帽”的新三板公司。
公开信息显示，H企主要从事建筑智能化工程服务，公司收入的9成一度只来自于一家房企。
这是典型的一荣俱荣，一损俱损。与大部分地产项目一样，H企需要为合作方大量垫资施工。在合作房企正常状况下，H企的资金压力都十分紧张。
结果2014年，合作的房企陷入泥潭，2017年，合作方进一步被列入失信被执行人名单。包括H企在内的200多家供方的巨额工程款无法结算，H企随之陷入困境。
要求供方垫资，这是房地产行业的通行做法。面对“大金主”，为了达成合作，供方往往委曲求全，愿意垫资，或者即便合同里标明了是现金交易，但最后拿到的往往是商票。
今年以来，随着大量的商票无法如期兑付，让供方对垫资和收商票变得十分谨慎。宁愿少要几个点，也要现金。这也使得财务状况良好的房企，采购成本要比同行低不少，因为他们能够及时现金……
一旦房企告别高负债发展的模式，本身对供方垫资的需求也会变小，垫资的现象，会逐步淡出房地产行业。
头部房企变小，中部房企受益
前不久，许家印在恒大集团复工复产专题会上透露，房地产的销售规模要从去年的7000多亿，10年内要压降到每年2000亿左右。
几年前，规模是整个行业共同的信仰，甚至有大佬说“没有小而美，只有小而没，千亿是生存线，三千亿才是发展线”。
从数量上看，小而没的公司确实挺多，但因为其数量庞大，小而没的占比其实很小。现在规模房企也接连出问题了。
前几天，一金融机构的高管地表示：
我的不少业内朋友，要么奔波在风险处置的一线，身心疲惫；暂时没问题的，也提心吊胆，整晚睡不着觉，担心自己做的项目第二天就暴雷。
以前觉得和中小房企合作不安全，因为不管你怎么做投后管理，他们还是有各种办法把钱挪走；规模房企相对安全，毕竟信誉对他们很重要，而且可以腾挪（现实中超过一半的地产非标融资项目不是靠本项目现金回流，而是靠集团资金调配）。可是，今年以来，应接不暇的违约，摧毁了这一信仰……现在，500亿以下的客户，付款反而比较准时。
为啥？因为规模小，以前，一般的金融机构，不愿意借钱给他们。如果不走野路子，他们的表外债也比较少。现在虽然也受影响，但受到的冲击没那么大。
在8月份的发布会上，泰禾集团董事长黄其森也表示，需要改变泰禾过往对规模的追求，选择小而美、小而精的战略。
国际经验表明，长期视角下，一国的城镇单位家庭新房成交量与其人均GDP呈倒U型曲线关系，当人均GDP处于1万元附近时往往对应于倒U型曲线的顶部。中金认为，中国城镇居民的新房合理需求中枢（以套数计量）在经历过去 3 年的高位平台期后，已逐渐步入长周期的下行通道……
这种态势下，需求会进一步细化，像过去那样大规模的复制已行不通，而一家公司不可能在所有的细分市场都占主导，这让“小而美”成为可能。
前几年房地产市场集中度持续提升的趋势会改变，未来，会出现“头部房企变小，中部房企受益”的格局。
踏踏实实干房地产，远离金融
起于2015年的最近一轮楼市大牛市期间，很多房企纷纷布局金控平台。对此，2016年冯仑在一次接受采访时表示：
根据我过去老中医的感觉，（房地产行业中）所有现在急着往金融跑的，都是面临了很大的困难的，都是有问题的。
为什么呢？很多人觉得金融很赚钱。但其实如果你把它当做一个正经生意做，是很难赚钱的。
冯仑指出：现在基本上新的这些保险公司，很多就是通过卖万能险这样的理财产品迅速扩大规模。卖理财产品，成本大概5%左右，银行通道费1%，加管理费成本，算下来就7%左右了……你拿的钱多了，麻烦就来了。
其实，7%左右的成本还算低的。现实中，不少房企旗下的金控/财富公司，给到投资人的年利息就达到了8%、9%，甚至更高，总成本超过10%。
最后也确实如冯仑所说，前几年急着往金融跑的房企，如今已经有不少出了大问题。因为理财产品大多数是卖给了业主，还有自己的员工，最后内外部矛盾一起爆发。
即便有些金控/财富公司从股权上看，跟开发母公司没有直接捆绑，但一旦无法兑付，开发母公司是无法脱身的。因为房企做金融，最终难逃自融。
某百强副总说，他前几年入职公司不久，就建议公司收缩财富公司的规模，结果老板不听，最近公司暴雷了才发现，这就是个烫手山芋。
往后房企的财富/金控平台会快速萎缩，甚至消失掉。金融的钱，没那么好赚！
更多的轻资产会被拆分上市
11月5日晚间，万科公告宣布拟分拆万物云到港交所上市。
此前，无论是年度、半年度业绩会、股东会，还是媒体见面会等场合，万科物业板块何时上市都会被问及。
万科的答案，概括起来就三句话：1、一定会上市；2、没时间表；3、不以传统的物业来上市。
万物云选择在郁亮口中的行业“冬天”上市，引发了很多猜想。去年物业板块估值那么高不上市，今年估值下杀那么多，还上？
有人认为，上市融资之后可以做收并购，逆势扩张；有人认为，这是万科判断冬天不会那么快结束，再储备点棉袄；还有人认为，通过ipo把优质资产转化为公允价值，可以稳固资产负债表，获得好信用评级和低融资利率。
核心就一个字——“钱”。
大多数行业是专业分工的，但开发商啥都干。有些资产本身是优质的，但在母公司内被严重低估，拆分上市之后，估值可能是原来的10倍，甚至更高。
最近陷入困境的房企，最容易卖的，也是物业等轻资产的业态。
目前，规模房企普遍有几个上市平台，比如建业有4个，恒大有5个，佳兆业有8个……
资金压力之下，除了拆分物业板块上市，很多房企还会积极将酒店、商业、代建、健康、教育等，甚至还有营销、产业园、景观及装修服务等子板块分拆。有些房企已经在行动，未来房企将变得更纯粹。
持有+开发的模式
效仿者会越来越多
中国香港的房价指数在1997年巅峰时，达到了100点左右，之后一路下跌至2003年的30点左右。可以说相当惨烈。可是，却没有大开发商倒下，为何？！
除了港资房企负债率低，还有一个很重要的原因是，这些大佬除了干地产开发，还有港口、电力、租赁物业，持续提供现金流。
其中，租赁物业是非常重要的一块。
比如，恒隆地产在上世纪80年代经历激进扩张的教训之后，开始逐步加大出租物业比重。
上世纪90年代上半期，香港的地产业再现繁荣景象，恒隆地产在1992年投资70亿港元兴建了上海恒隆广场和港汇广场，又在1993~1996年累计投资60多亿港元在香港收购出租物业，使公司的出租物业面积由40万平米扩张到70多万平米。
在1996 年下半年的楼市繁荣时，恒隆地产出售了12亿元物业，1997年7月又出售了近11 亿元的物业，套现20多亿港元，共获利16亿港元。
亚洲金融危机来临时，恒隆地产手中有47亿现金，而有息负债仅为22亿！而且，与大幅波动的楼价相比，租金的变动相对平缓，即使在2000-2001年的底谷阶段，恒隆地产的租金收入仍达到17.6亿港元，较危机前最高峰时期跌30%，而出租溢利则保持在15亿港元以上，较高峰时期的最大跌幅为25%，均小于楼价跌幅。相对稳定的出租业绩和之前丰沛的现金储备，让公司的净负债资本比一直在低处徘徊，从1996 年下半年到 2000年中期，四年间净负债资本比一直不到1%！
这让恒隆在金融危机中仍有战略回旋的余地，籍此一战成名，亚洲金融危机后，其在香港地产界的排名，一下跃升至前几位。
港资房企，基本都是开发+持有，两条腿走路的模式。
新鸿基地产早在上世纪70年代，就开始向出租物业拓展，并不断强化，至今仍稳居香港地产公司榜首。
▲恒隆地产收入结构
内地房企，龙湖很早就开始进入商业地产，长期不被理解，近几年，又成了行业学习的标杆；旭辉将商业地产和长租公寓作为第二曲线……现在，这些房企发展也很稳健。
地产人会进一步精英化
35周岁以上却没有做到管理层，又不是本科学历的地产人，这几年来一直是被优化的对象。打出的旗号往往是：推动人才队伍的年轻化。
对此，被优化的地产人自然有怨言，尚未被优化的也提心吊胆。年轻化没问题，但一刀切、过度的年轻化是有问题的，新老搭配才是更加合理的结构——稳健的公司，员工队伍通常也比较稳定。
不过，地产行业的用人策略，将不可避免地走向精英化。经历这次洗牌之后，这一过程更会加速。
一方面，整个行业已经在高位平台，下滑的概率远大于继续上升的概率，之前基于乐观展望招聘的人员，就面临被优化；
另一方面，大家都发现，粗放式的增长已经赚不到钱，甚至可能底裤都亏掉，人均效能在持续提升，我们之前多次提到，如果整个地产行业的人均效能提高到万科2020年的一半，那在现有的市场规模下，只需要现在1/3的地产人即可……
虽然当前很多房企压力山大，地产人没被优化的大多也无法加薪，甚至降薪，这样的现象早已在房地产成熟国家和地区上演过，但洗牌之后，地产依然是一个高薪行业，岗位少了竞争的人依然多，必然进一步提高门槛。