郁亮的提醒与警示 万科的“旧版图”与“新大陆”

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摘要:2003年,时任万科总经理的郁亮在内部论坛上做出反思:“万科离死亡有多远?”这一年,郁亮38岁,刚刚接任总经理两年,这一年,万科的年销售额为63.8亿元。

 

2003年,时任万科总经理的郁亮在内部论坛上做出反思:“万科离死亡有多远?”这一年,郁亮38岁,刚刚接任总经理两年,这一年,万科的年销售额为63.8亿元。

郁亮认为,如果在顺境中不思进取、不求突破,则必将在环境的变化中走向消亡。这是他对万科自身“温水里的青蛙”的提醒与警示。

居安思危,一直印刻在万科的基因之中,而历史也在不断印证万科的预见性。

接下来2004年的“831”大限拉开了房地产调控的大幕,而万科早早做好了应对举措。2004年万科提出“有质量增长,均好中加速”,将自有资金经营周期缩短30%到40%,在负债率不变的前提下,提高净资产收益率3个百分点。

也就是在这一年,郁亮说服王石将1000亿目标写进了万科第三个10年战略。

历史如同一个轮回。现在的场景与18年前如出一辙。外部环境银根紧缩,房地产热戛然而止。

面对外部市场的阵阵“寒意”,裁员潮、并购潮、暴雷潮接涌而至。在时代的这场淘沙之中,万科不仅在三年前预见性地吹响了“活下去”的号角,也在市场萎靡的情况下公布万物云的分拆上市。

对于2021年,郁亮在秋季例会上说:“很高兴,我们还活着”。

万科的“激荡指数”

从财务安全(现金短债比、净负债率、剔除预收款后资产负债率)、成长能力(权益销售额增长率、营收增长率)、运营能力(净利润率、存货周转率、销售管理财务三费率、ROE)三大维度共计9个分指标,对2021年前三季度销售规模TOP100里的上市房企进行数据对比分析,万科凭借较高的成绩,成为2021年最“激荡”的“选手”之一。

具体来看,单就10月来看,万科实现合同销售面积258.1万平方米,环比增长13%,同比下滑29%;万科合同销售金额419.5亿元,环比增长16%,同比下滑19.8%。在市场低沉的状态来看,万科还是保持了相对平稳的发展态势。

就单季度看,今年一二三季度,万科实现营业收入分别为622.64亿元、1048.47亿元、1043.75亿元,同比增长30.33%、6.36%、9.70%,较上年同期均有所增长。不过,其对应净利润分别为12.92亿元、97.55亿元、56.42亿元,同比变动为3.44%、-13.35%、-23.30%;扣非净利润分别为11.57亿元、95.70亿元、55.60亿元,同比变动13.76%、-13.76%、-17.94%。

与其他众多房企相似,即便是龙头房企万科也陷入了“增收不增利”的困境。这不再是房企的个性,而是行业的共性。

数据显示,今年前三季度,万科实现营收2714.86亿元,同比增长12.42%;实现净利润166.89亿元,同比下滑15.98%。

虽然万科正在遭遇近20年以来首次净利润负增长的局面,也不得不面临行业的共性问题毛利率下滑,但是值得欣慰的是,万科在财务完全方面一直保持稳健。

数据显示,截至9月底,万科资产负债率为80.94%,创2016年以来新低,净负债率为31.9%。同期,万科货币资金为1471亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债之和。在半年报期间,万科实现了三道红线的“零踩线”,现金短债比2.24、净负债率21.04%、资产负债率71.13% 。

在接连暴雷的房企中,规模已经不是安全线的唯一衡量,在此其中,财务安全占据了很大的比例。此时,财务安全对于房企的重要性不言而喻。

在运营方面,虽然万科前十月的权益销售增长率有所下滑,但是以半年报来看,14.19%的营收增长率、9.68%的净利润率、0.1256存货/次、4.95% ROE、6.71%的三费率展示了其运营能力。

另据中指研究院发布报告显示,前10月百强房企销售均值为1067.5亿元,同比增长16.3%。其中,32家房企销售规模突破千亿,较去年同期增加6家。万科与融创分列二、三位,两者的销售规模均超过5100亿元。稳坐第一位的碧桂园,销售额为6761亿元。

万科颠覆万科

郁亮曾透露,在万科所有的业务场景中,他唯一没有去过的就是养猪场,因为进去之前,要消毒两天才能进去看半小时。

今年10月,有投资者向万科提问,现在的猪肉价格这么低,公司在养猪业务不会亏损很多吧?

万科对此的回答是:养猪业务目前还处于起步阶段,在山东等地拥有猪场,规模较小,是我们围绕客户服务展开的一个尝试,我们会积极关注业务风险,做好应对准备。

不止于养猪,郁亮曾说,万科还成立了一个蔬菜公司,万科已经成为国内最大的蔬菜供应商之一,也跟供应香港的主要基地进行合作,几年前万科还悄悄成立了一个食品检测中心。

郁亮的回应则是:“对我们来说,猪和菜是一样的,都是我们为客户配套而做的一部分服务而已。”

养猪、种菜,为讨好年轻人与乐队拍MV,万科的“求生欲”也表现在,刚刚公布分拆上市的万科物业——万物云直接对标贝壳,定位物管行业的空间科技服务商,而非传统物业。

郁亮多次强调,万物云不以物业公司的概念上市,万科物业要做的是像贝壳那样的平台,而不是一家物业公司。

当中国房地产单边上涨的时代结束,旧有的行业规则已经不适应新时代的发展。就像郁亮在例会总结里说的:“我们已经告别了房地产,来到了不动产的时代。”

从房地产到不动产,意味着要从单一的地产开发,到不动产的开发、经营、服务并重,在这个视角里,开发业务只是不动产的一个环节。

今年6月,万科宣布全面加速“开发经营服务并重”的转型发展,为此将启动一系列组织和人事安排,七大区首曝光。

郁亮称,从以开发为主转为开发、经营、服务并重意味着转变巨大;为此,要从地产总部变为集团总部,将精力放在转型发展上。与此同时,开发业务与优秀制造业相比,同样存在明显差距。因此,开发业务的组织做大调整,是基本盘,要巩固提升,支持转型发展。

毫无疑问,科技化与模块化已经成为万科的标志。横向科技助力,纵向模块化做切割进行细分领域深耕,缩短管理半径。

成立于1984年,万科一度沿着综合商社的模式,迅速变为一个以贸易为主的多元化企业。它的主营业务曾包含办公设备、视频器材的进口销售,此后陆续进入零售、工业生产、房地产开发、影视文化等领域。

1994年到2004年之间,为了实现快速发展,万科开始进行城市地域与业务类型的双向收缩,并在组织专业化及资金、人才、文化建设等诸多方面做加法。只是,如今的万科“加减法”正在组织架构及主营业务的夯实中变得聚焦。

正如万科周刊所写:颠覆康师傅方便面的不是统一方便面,而是美团外卖;颠覆柯达的不是富士,而是佳能、尼康和苹果……在这样的时刻,拿着旧地图,找不到新大陆。

万科的“加减法”

郁亮对行业的认定是:“在全面竞争时代,房企比拼的是综合能力,每个环节都要精细管理,每个方面都不容有失,某个方面出现短板就会溃不成军。”

并非此前房地产传统意义上的多元化,万科此次的选择是应对管理红利时代下的全面竞争,一切围绕着城市服务商而言,在巩固基本盘的基础上扩围自身实力。

万科找到了穿越周期中的“新大陆”,在房地产行业管理红利时代像制造企业学习,靠全面竞争力取胜。

事实上,万科正在城市更新、老旧小区改造、物业服务、冷链仓储等领域构建自身的“第二曲线”,而万科转型经营性业务由来已久。在今年股东大会上,万科曾对新业务的发展进行总结。

万科旗下万纬物流管理已是国内最大冷库运营商;万物云布局16个项目,已经与54个住宅物业合作;万科集中式公寓规模全国第一 去年新开业3.3万间;万物云与海康威视孵化深圳市万御安防服务科技有限公司,专注于安防科技、机电维保和技术工匠培育等业务,成为中国最大的安防机电综合服务商;教育业务方面,万科已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。其中,梅沙教育经过5年发展,已成为深圳最大民办教育集团。

虽然在谈长租业务发展时管理层表示很令人欣慰,但还不赚钱。半年报显示,截至6月底,泊寓保持国内集中式公寓规模全国第一,已布局33个城市,开业14.8万间,已服务客户超过51万人,已开业项目整体出租率达95%。物流仓储方面,万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元,截至6月底,万纬物流已在44个城市累计管理148个项目,累计开业项目建筑面积797万平方米,其中,高标库稳定期出租率已达到94%。

除了在长租、物流、物业等业务进行扩围,万科也在商业领域方面积极布局,从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”,持续推进转型。

截至6月底,万科累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米,已开业项目整体出租率达到92.3%,开业3年以上项目出租率93.9%,营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。

此外,在物业服务方面,上半年万物云实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%。其中,社区空间服务板块,已布局全国105个城市,服务3490个项目,并将30年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程进行线上运营,超2000个在管项目实现线上运营。

今年以来,万物云在收并购市场中频频出手,先是今年8月与阳光城旗下物业公司阳光智博“换股”,随后又将三盛旗下伯恩物业纳入麾下。

据业内人士称,万物云上市后估值有望达到1500亿-3000亿之间,这也意味着万物云将有望成为郁亮所说的另一个“万科”。

一年前,万科联合新裤子乐队发布了新歌《就是不妥协斯基》,改编自新裤子乐队的《手扶拖拉机斯基》。这一年,万科迎来了自己的本命年,它的口号是“撞了南墙也不回头”和“就是一根筋”。

同样是在设定10年千亿目标2004年,万科销售首次突破100亿,其后万科连续4年保持70%的平均增长率,与对手迅速拉开了距离。

很显然,如今的快速增长已然不是房企的第一目标,健康地活着成为既定准则。在2021年年初,万科提出了一个新的战略基准——长期最大化市场价值。

巩固“旧版图”,开拓“新大陆”之下,不做行业大哥好多年的万科会实现它新的夙愿吗?

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