高杠杆、布局单一才是影响房企招股书失效的主因

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摘要:近日,据港交所披露,石榴投资集团有限公司提交招股书失效。此前,其于5月31日晚间提交招股书,成为今年第一家试吃资本市场“螃蟹”的房企。只是,这家纵横土地市场、押注各地地王的明星房企,在通往资本市场的道路上有些不太逢时,五年坎坷上市路再遇招股书失效。

地产连锁反应进一步镜像到了资本市场之上。相对于去年房企及物企上市的如火如荼,今年资本市场的“大戏”略显冷清。

近日,据港交所披露,石榴投资集团有限公司提交招股书失效。此前,其于5月31日晚间提交招股书,成为今年第一家试吃资本市场“螃蟹”的房企。只是,这家纵横土地市场、押注各地地王的明星房企,在通往资本市场的道路上有些不太逢时,五年坎坷上市路再遇招股书失效。

事实上,今年以来,很多房企及物企都有招股书失效状态,中亿基业、中南高科、东原仁知、中梁佰悦、明宇商服、富力物业、海悦生活、方直发展、安居客、物美科技、绿茶餐厅、中南服务、新力服务等都在港交所上市路上遭遇“险途”,中南服务、融信服务等物企也是在二次递表之后才通过港交所聆讯。

业内人士的观点更多的是,港股招股书有效期为6个月,审计报告有效期届满等都有可能导致上市申请资料失效,并不代表上市失败,也不能关联为企业基本面存在问题,拟发行人仍可通过更新资料重新启动上市程序。

“地产接连爆雷让交易所谨慎,上市申请人业绩也存在下滑可能,导致联交所疑问。”一位业内人士表示。另一位熟知上市流程的资深人士则认为,现在行业很难,IPO遇阻一方面受地产大环境的影响,另一方面也有企业自身的问题,资本市场给予失效或估值较低也是常见现象。

失效通病

在这一批招股书失效的企业中,其不同程度都存在毛利率走低、负债走高、融资迫切的情况。

以石榴集团为例,总部位于北京,成立于2008年,前身为K2地产。在2020年克而瑞中国房地产企业操盘TOP榜单上,石榴集团年度操盘金额450.3亿,位列69名,操盘面积272.2万平方米,位列67名,从其开发体量和销售金额来看,属于中小型房企。

2021年初,石榴开始进行资产腾挪,将石榴置业装入新设立的境外平台石榴投资,并引进战略投资者。目前石榴集团营运区域包括包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。

近年来,由于环京政策高压的影响,多家总部位于环京的房企面对资金链断裂的境况,泰禾、华夏幸福、鸿坤、新华联、山水文园、奥伦达部落等房企不胜枚举。众多房企折戟的原因在于重仓环京及北京区域,项目现金流回正遭遇寒冬。

以石榴集团来看,招股书显示,石榴集团京津冀城市群总土储约410万平方米,占比达到44.6%,其中河北省以26.0%的土储占比成为石榴集团的大本营。

2018-2020年,石榴集团毛利率分别为34.1%、34.1%及22.9%,持续走低。据机构测算,2020年全国重点房企平均毛利率达到26.2%。对此,石榴集团在招股书中解释,2020年毛利率录得相对较低,主要由于土地收购成本增加,导致物业销售毛利率减少。

此外,石榴集团早年间曾接连在北京、上海两地拿下多宗“地王”,由于激进在加紧环京之外区域的布局之后,石榴集团在2018-2020年的营收及归属股东净利润方面出现了不同程度的波动,亦催高了负债。

数据显示,2018年-2020年,石榴集团分别录得营收99.37亿元、80.31亿元,122.64亿元;同期毛利分别为33.19亿元、26.88亿元及28.10亿元;归属股东的净利润分别为15.88亿元、6.95亿元、11.35亿元。

截至2020年底,石榴集团总资产约653亿,总负债约524亿,资产负债率达80.2%,剔除预收账款后的资产负债率,69.56%,净负债率110.07%,现金短债比0.9,触及两道红线。

毫无疑问,高杠杆、布局单一是这批招股书失效房企的通病。业绩不稳、盈利能力不足、融资能力的债务指标在一定程度上会影响IPO的成功及估值。

近日来,招股书失效的中亿基业、方直发展也存在此类问题。

中亿基业为宁夏房企,据招股书显示,其近三年亦有资产负债率连年攀升、毛利率下滑、区域布局单一土储不足等问题。而方直发展为大湾区房企,近3年融资成本超过11%。

不难看出,想要通过IPO聆讯,“打铁还需自身硬”,提升盈利能力,减少负债、营造良好基本面才是不二法门。

“蚊型”企业闯关艰难

纵然房企上市的门槛越来越高,但是不少房企依旧拥有上市梦,因为在融资渠道收窄的背景下,融钱一直是房企的渴望。在这批失效的企业中,曾经资本市场的“宠儿”物企业也没有摆脱遇阻的命运。

与去年物企上市潮的火热相比,今年物业公司赴港IPO的步伐有所放缓,且规模偏小。海悦生活、富力物业、明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知服务等都遭遇失效挫折。其中,明宇商服、东原仁知服务、中梁百悦智佳已重新提交招股书。

以明宇商服为例,其为四川小型商管物企,业务高度依赖母企,明宇商服在管面积300万平六成来自关联方。此外,去年投标第三方物业中标率为零在管面积仅300万平方米也远低上市物企,诸如此类的“蚊型”物企IPO难度不断加大。

即便是今年成功实现上市,不少物企业并没有出现市值及股价大幅增长的现象。

7月16日,融信服务和康桥悦生活两家物业服务企业在港交所上市,两者均在IPO首日跌破发行价。上市首日,融信服务的收盘价为4.9港元/股,略高于4.88港元/股的发行价。康桥悦生活在上市首日的收盘价为3.64港元/股,较发行价3.68港元/股下跌1.09%。

截至11月1日,年内共10家物业企业于港股上市,且目前市值均低于百亿港元。

除了“上市荒”,“卖身”取代上市也成为众多物企的归途。

以阳光智博为例,阳光城旗下阳光智博放弃独立上市计划,则委身万物云,以100%股权换取万物云4.8%的股份。富力物业服务的命运则十分相似。9月22日,碧桂园服务以不超过100亿元收购富良环球100%股权,交易完成后富力物业服务将纳入碧桂园物业麾下。

一方面,房企主体遭遇困境,基本面较好的物企业免不了走上“卖身救父”之路,更何况“蚊型”物企在弱肉强食之中生存状态更为艰难。资本市场似乎正在宣告,这并不是“企业想来就能来”的地方,直接上市圈钱的日子已经一去不复返。

只是,有的房企彻底上市“躺平,亦有企业迎难而上,一个月前,奥园旗下中国文旅更名为“大湾区文旅”第四次冲向了港交所的大门。

不过,愈挫愈勇之下,那些接连失效的房企及物企,即便通过了严苛的审核,亦要面对上市估值的压力。

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