相比于两个月前的一派肃杀、风声鹤唳，11月的地产行业终于迎来阵阵暖风，有人说“大反攻已经开始了”。
但市场的凉意仍在，众多的购房者捂紧钱包，观望情绪浓厚，一来是认为当前非买房最佳时机，二来也不信任房企的交付能力。
这也是当下行业最尴尬的问题，个别房企的爆雷把恐慌情绪传导到了整个行业，误伤了一些基本面原本优质的房企，形成了不少误会和隔阂：
购房者没有能力也没有经验去一一甄别究竟哪些房企值得信赖和托付，疑虑重重；优质的地产开发商们也是百口莫辩，没有一个好的方式来自证实力。
其实当下的地产行业正处于一个信心重建期：重建购房者对房企的信任信心、重建地产从业人员的信心、更是重建地产商自身的信心。
在这个关键时期，如何重新来评估一家房企的底色，要让艳姐来提供一个角度的话，应该是房企的兑现能力。
01
兑现能力
为什么成了房企的稀缺能力？
为什么当下突然又提到了房企的兑现能力？这要看你怎么理解这个能力。
通俗点说，所谓的兑现能力，无非就是说到做到，承诺的东西有保证。可能有人不以为然，这不是现代社会最基本的契约精神么？这也值得夸耀？
这话不假，但寻常的东西，未必就不是稀缺品。
这几年，地产行业“交房即维权”的案例不胜枚举，降标减配、货不对板、以次充好、乱改设计的事情三天两头就要上演，合约的底线被反复践踏，买房甚至成了“开盲盒”的游戏。
如果一个行业走到了公信力丧失的悬崖边缘，这个行业的命运本就是自我了结。所以你应该清楚，兑现能力的稀缺，很多时候被行业乱象给衬托出来的。
但这并不意味着房企的“兑现能力”不具备稀缺性。这几年，市面上打着“美好生活”营销口号的房企不少，但美好生活究竟什么样，肯定不能只是一句营销说辞吧？
业主向往的“美好生活”，是能到家门口的商场买菜购物、小区旁边就有学校、周末有休闲放松溜娃的场所、社区有人性化的服务……这些配套，是普通房企能力范围内可以随便兑现的吗？
所以“兑现能力”说回头，还是和房企自身的实力有关。在当下行业语境之中，真正能将实力摆出来谈的，除了大型央企地产，恐怕没有多少房企有这个底气。
这部分央企地产之中，金茂一直是个显著的特例。
02
金茂的兑现能力
靠什么支撑？
如果你还是觉得“兑现能力”太虚浮，不妨几个问题：
为什么有的房企会在调控中爆雷，有的却安然无恙？
为什么同一个板块开盘，有房企的产品就敢比周边价格高出20%挂出？
为什么有的房企需要费时费力做推广，有的房企却有自己庞大的粉丝群体，甚至“自来水”？
这问题其实可以浓缩成三个类型的答案：所谓“兑现能力”，就是让消费者获得安全感、价值感和获得感。
这些答案，都可以从金茂身上被一一印证：
①首先，金茂总会带给人一种坚实的安全感，这背后很大程度上是因为金茂的央企身份。
金茂的母公司中国中化，是全球规模最大的综合性化工企业，国务院国资委监管的国有重要骨干企业，全球 500强企业之一，拥有16家境内外上市公司，资产超过万亿。中国中化也是最早一批国资委允许以房地产作为主营业务的16 家央企之一，旗下的中国金茂是国内优秀的城市运营商。
不管你是不是地产圈人士，都应该有这样的概念，大型央企国企的金字招牌，是当下最能抵御市场风险的坚实盾牌。尤其是在“三道红线”政策在资金、融资领域为房企设置限制后，央企国企凭借先天优势，普遍与民企拉开了不小的差距。
金茂背靠母公司中化，凭借一流的融资能力和强大的资金支持，率先成为“三道红线”全部绿档的房企之一，符合央企地产一贯的坚持财务纪律。
有人说安全的厚度就是资金的厚度，这话虽然片面，但充沛的现金流和强大的后盾，的确也是抵挡当下地产行业调控风险利器。
而在国民经济生活中，央企还要承担很大的社会责任，这种角色也赋予金茂了责任和担当，所以在过去波澜壮阔的行情中，金茂不是随大流拼胆量和扩张，而是以央企的战略定力沉下心打磨产品。
有天然的信用背书、强大的融资优势、央企的责任感，金茂足以给予购房者充分的安全感，保障兑现能力。
②其次，金茂会带给人一种获得感，这种获得感源于金茂高举高打的风格。
如果提到金茂，绕不开上海陆家嘴的金茂大厦。金茂大厦面世之初就登顶世界顶尖建筑，建筑技术、设计元素、内部装修、科技系统全部世界领先。
我们常说，宝马之所以为宝马，劳斯莱斯之所以为劳斯莱斯，是因为汽车都不是它们的第一件作品，飞机才是。
同样，在做住宅产品之前，金茂其实不是造普通房子的，而是打造一系列五星级酒店、甲级写字楼和超高层建筑——央企地产纵然很多，但做高端酒店写字楼出身的央企地产凤毛麟角。
所以在建筑领域，金茂的起点很高，当年造金茂大厦的企业来为你打造住宅，专业点说是“降维打击、向下兼容”，通俗点说其实就是“杀鸡用牛刀”。
因此，这样的企业对住宅产品的理解和站位，就和普通房地产商不同，极端一点说，这家企业是不屑于拿出一件俗套的作品的。
你看金茂住宅产品的那些标签：十二大绿金科技、智慧社区、艺术园林、国宾级物业服务等等，高举高打，一出手就不手软。
举个例子，金茂的物业服务理念和标准，是传承自金茂大厦与14座五星级酒店，按照国宾的要求曾接待过全世界31位国家元首。这种物业服务给予客户的尊崇感和舒适度，业内很难有与之比肩的同行，原因很简单，没有实操经验……
这种对高端、品质人居体验的理解给人感觉就像是水到渠成，因为从打造金茂大厦开始，金茂就已经在研究和打磨这件事了，并把他们写在企业的基因里面。
③最后，是金茂带给购房者的价值感，这种价值感为金茂培养了稳固的粉丝群体。
业内有个话题叫“金茂府现象”，作为高端产品，金茂是少有的能够用品牌影响去推动成交的。购房者买金茂府，就像买爱马仕等奢侈品一样，很清楚这些将带给自己什么样的价值。
从北京到上海，从杭州到苏州，十余年的时间里，每一座金茂府，几乎都能刷新板块成交均价的历史，以远超周边竞品的价格和去化速度成为现象级产品。
举个例子，2015年上海大宁金茂府以7.5万/㎡的入市价格，刷新板块成交均价，同时四开四罄，荣获上海豪宅市场金额、套数、面积三冠王，成为上海的现象级产品，如今二手房均价已经接近16万/㎡，将周边项目落下一大截。
在杭州，那个一房难求的现象级楼盘滨江金茂府，更是从2018年入市时的4.7万/㎡涨到现在的二手房均价近12万/㎡。
所以说，金茂的产品往往能起到区域“价值锚点”的作用，通俗点说就是标杆：看过金茂的产品，再对比看其他的产品，总会不自觉产生一种落差感。
还是用一个细节举例，大宁金茂府的卫生间，会安装一个叫WIFI波的东西，如果有老人在卫生间摔倒，他可以第一时间检测到，并马上通知物业和家人。
这的确是个非常贴心的设计，但要达成这个装置的功能，背后需要一个完整的体系支撑：需要一个中控平台实现互联互通、需要一个随之战备的物业团队。
所以你就可以理解，金茂有底气推出这样的设计，是因为金茂物业建立了快速反应机制，能第一时间处理业主的问题；金茂有自主搭建的中控平台，把所有设备纳入到中控体系……
这就是为什么总有人把金茂认作地产行业的苹果公司，所谓“有脑子”的房子，并不是营销噱头，而是金茂的产品系反复迭代后沉淀的用户反馈和技术壁垒。
金茂产品价值感的另一个维度，在于其“圈层”，它让“和谁住在一起”这种事变得不那么普通了。
你可能不知道，不少来自文化、时尚、影视、体育界的明星也是金茂的业主，为金茂构筑了一个“顶流社区”，这也意味着本就是社会中坚力量的这部分群体，在居住这件事上达成了共识，选择了金茂的产品，认可金茂的价值。
所以金茂并非仅仅是品质领先、意识领先，背后也能看出这家企业对产品的态度领先，不因为各种因素妥协的坚持领先。
03
为了兑现承诺
金茂究竟有多拼？
如果你还是觉得这些太过抽象也没关系，其实普通的购房者甄别房企的兑现能力，无非两个方面：
那些看得见、摸得着的；和那些虽然看不见摸不着，但是能感受到的。
我们就从这两个方面，聊聊金茂在兑现承诺上到底有多拼。
①拿很多人最关心的产品品质来说，当初销售时讲的景观绿化、外立面用材、公区装修、精装修品质，究竟是不是这么一回事儿？虽然这些可触可感，但多数人毕竟不是建筑专业，可能很多人会好奇：我的家究竟是怎么盖出来的？究竟都使用了什么材料？今后会不会漏水……
其实解决方法也不复杂，前几年餐饮行业信任危机，有餐厅就将后厨间搬到店面前，围上透明玻璃，每个进入餐厅的人，都能看到自己做的菜是怎么被厨师们做出来的，用这种透明化来接受所有人监督。
地产行业为什么不行？
客户想看到施工的细节，就全程开放给客户看；
客户怀疑产品的质量，就让每一块材料都展示出来；
客户担心细节和品质，就将建造过程全标准化，管控到每一个细节。
这种让客户全面了解家园构造及爱家打造过程，被命名为“金质工厂”，在华东地区所有城市的项目中都有呈现，以客户视角来监督产品的打造，反而更能呈现出金茂的产品力。
在杭州富阳的金茂星外滩项目就是这么做的，把客户请到工地、亲临现场，亲身感受施工过程，把造房子的所有工艺工法呈现给客户，让项目“素颜”来接受大家的检阅……
这种“拆开包装讲配方”的坦诚，在当下的地产行业显得如此直率又可爱。
②金茂上上下下每一个人都在做的事，就是ALL IN产品，全维度的ALL IN产品，这方面的代表案例，是在华东许多城市的金茂项目普遍落地的“公园里的家”。
什么是“公园里的家”？顾名思义，就是让你感觉把家安在了公园之中，公园里你能想到的所有元素，和你之间的距离，就只是下楼而已。
所以你能看到小区里的全龄化景观园林体系，全维度乐活空间，让公园可赏、可玩、可游。静态低龄儿童活动区、大龄儿童互动区符合孩子奔跑嬉戏爱玩的天性，专属健身场地、鲜氧环跑道迎合了青年喜欢健身时尚的生活方式，游园散步道满足老人闲适颐养的需求。
也能看见号称金茂招牌IP的五重园林。巧用植物组团的层次感、由广至微从序列树阵至疏林草地、五重绿化逐步精致化，透露出一种闲逸的生活格调。在这里四季有景，三季有花，花海重重，让业主走在回家的曲径游步道中就能感受四时旖旎。
在宁波江东金茂府和苏州姑苏金茂府，金茂把阳光草坪搬进家中，设计出起伏山丘等微地形，结合自然多重种植形成丰富的地形景观效果，让居者仿若住在公园里，漫步其中，呼吸之间满是新鲜与舒爽。
一花一草、一树一木、一山一石.....都能被金茂融入独有的审美意趣，将功能性和美学设计和谐统一，打造一处处真正生长在“公园里的家”。
正因为能让用户把家安在公园，在华东一些城市的金茂项目上能想出“游园式交付”的策划来，比如金茂首入湖州打造的仁皇·金茂悦，特别策划了，把收楼变成了“游园会”，准备了精美的游园手册，用生动形象的彩绘指示园区景观。
③如果你在华东地区金茂的项目上“游园”时，还会发现有很多主题空间，这是金茂专门针对老、中、青、幼四大主要业主群体的需求，将架空层进行设计，打造成“金彩空间”。
比如，在嘉兴秀湖金茂府项目上，就有专门设计的符合不同年龄段特点的儿童嬉戏空间，孩子们可以在这里看书、学步、滑梯、攀岩。娱乐之外，金彩空间还是个结伴学习的好环境，让孩子们在学习与玩乐之中，收获友谊和成长。
相比孩子，成年人的社交主题就更加丰富了，比如金茂温州瓯江国际新城就专门针对业主的运动需求在架空层设置了一系列专业运动器材，每个业主下楼就能开启运动模式。金茂在嘉兴秀湖金茂府等项目还专门设置了长者休闲空间，老年朋友可以在这里下棋品茗、锻炼聊天。
金彩空间还能变形为业主的“第二会客厅”、“另一个书房”，为轻量级的社交提供了一种新选择。杭州东城金茂府在架空层内打造与景观互相渗透的会客空间，把光照与植物引入室内，为业主提供一片绿色栖息地。上海虹口金茂府社区内设置酒店式阅览空间，满足业主阅读和休憩的需求。
正是由“金彩空间”营造出的丰富多样的交流场所与社群生活，让真诚、美好的社区文化，在自发交互的环境中悄然生长。
我们举了很多可触可感的例子，但如果回归到生活，其实很多时候还是熟悉的大事小事，柴米油盐。中国金茂高级副总裁、金茂华东区域公司总经理陶天海就曾提到，未来理想城市，老百姓首先最关心的是什么？
首先是教育，然后是健康、交通、邻里、社会治理、绿色低碳、建筑空间以及我们的服务，我认为这些场景才真正组成了我们对理想城市落地的载体，没有这些载体，光有建筑，我觉得也没有多大意义。
很多人见过开发商卖房时说得天花乱坠，交房之后商业、绿地、学校、交通却久久不见动静的事情，多数时候业主除了怪当初的眼光不济，也只能默默承受，让时间抚平缺失。
所以很多金茂的业主有一个感触，这家房企区别于其他开发商最大的一点在于，金茂的能力可以越过小区项目的围墙，参与到整个板块区域的规划中来，亲自下场为项目做配套：
比如，业主最关心的孩子能不能在家门口享受高质量教育，金茂在嘉善的上海之窗智慧科学城项目就率先为区域引入了华东师范大学第二附属中学嘉善实验学校，这样的全国名校引入后，甚至直接重塑了整个嘉善的教育体系格局，周边项目的价值更是凭借这样过硬的配套大幅提升。
这样的大手笔同样在其他项目上演，比如金茂为宁波生命科学城引入了上海师范大学附属宁波实验学校；为温州鳌江国际新城引入上海名校合作办学。
比如很多业主关心的医疗配套资源，同样也是金茂项目配套的重点，宁波生命科学城就是利用宁波第一医院整体搬迁的契机，在医院新址旁规划项目。项目初期最先动工的反而中央公园，作为“生态配套先行”中的公园绿地。
再比如，众多业主关心项目周边的商业配套如何，有没有放松休闲的场所，这一块需求同样也被金茂旗下的引领性商业项目丰茂里补齐。比金茂苏州科技城的丰茂里，完整整合了吃、喝、玩、乐、住、文娱、培训、艺术等业态，即将于12月底全新亮相。这不仅仅是一个商业中心，更是一个全龄段喜爱的第三生活共享中心。
所有的这些，都汇聚为金茂在华东地区的项目上推出的“138”概念，将1座综合体，写字楼、商业、办公楼3种业态，和包含了美食空间、运动健康、烟火集市、文化艺术等8大场景为一体，承包了你生活方方面面的需求。
或许有人会好奇，为什么金茂可以做到这些？为什么金茂可以参与到政府区域规划中之中？这个答案和金茂这几年在做的“城市运营”有关。
所谓的城市运营，通俗来说就是与地方政府合作，将一块毛地变成熟地，为此金茂要配合政府为这块土地规划产业和配套设施、改造路网交通，带来精品商业、高端酒店、5A级写字楼以及品质住宅等。
看到这里你可能略微明白了，金茂不止是为你建造房子的人，这家房企还要负责你房子所在区域城市功能的配齐和补强，这是个造城市的人。
如果你有兴趣观察了金茂在华东地区的一系列城市运营项目，会发现他们的操盘路径围绕这5个核心要点：简称5G模式，即通过高起点规划、高强度投资、高标准建设、高水平运营和高融合发展。
老规矩，还是通过一系列案例来观察。比如在杭州富春江畔开发的杭州金茂星外滩，通过与国外知名机构美国CRTKL合作，汲取《富春山居图》画中图景为灵感，以“五岫骈峰”为设计理念，规划了超高塔楼簇群让城市界面得以更新升级。
在温州，金茂请来了世界500强设计公司AECOM打造大温州副中心独特的城市建筑封面。基于当地特有的自然和人文底色，沿着水深路的城市黄金中轴，打造金融商务绿轴，形成城市独一无二的建筑风景线；约240米城市超高层更是地标性建筑。
金茂依靠母公司中化的产业资源导入，携手全球农业巨头先正达集团，打造了“湖州未来农业创新区”。金茂和先正达各施所长，先正达成体系地导入现代化农业，金茂则为区域规划了“北部金融CBD+南部田园生态园区”的城市“红绿双引擎”与五大重点项目。
也正是因为金茂齐集了写字楼、商业、酒店、教育等多种业态资源，才能让“城市运营”这架机器可以滚动，满足城市生活中的各项功能。
具体到案例中，就是温州鳌江国际新城引入的铂尔曼酒店；嘉兴上海之窗智慧科学城请来知名设计师安藤忠雄操刀文化艺术馆；请来美国墨菲西斯、英国罗杰斯、法国包赞巴克、丹麦B.I.G四家全球顶尖的建筑事务所来为金华打造艾青文化中心（暂定名）地标……
有时候你不得不感叹，“这个金茂啊，就是不会妥协……”
这大概就是金茂兑现能力的一种印证。