10月底，北京望京某二房东卷款跑路，涉及百余名租户，有租户甚至被骗走十几万元租金。11月11日，北京朝阳区一名“二房东”和其他中介竞争房源失败，伙同两名中介人员闯入租客家中“寻仇”致一人轻伤，被警方带走。
“二房东”饱受诟病。
11月24日，北京市人大首次审议《北京市住房租赁条例(草案)》。《条例》回应对“二房东”、“黑中介”整治，规定个人转租住房超过规定数量的，应当设立住房租赁企业。
记者近日以学徒的身份跟班多位“二房东”发现，一些“二房东”盘踞在小区，形成“帮派”，执行“行规”。他们用“完美”的服务搞定房东，再套路租户，“两头吃钱”。有从业人员称，这是一个“江湖”，他们灵活多变，在灰色地带与监管部门展开拉锯战。
冲突
“我每天都来骚扰你”
“咚咚咚……”11月11日，康菲搬进北京朝阳大悦城附近某小区的头一天晚上，3名男子骂骂咧咧地找上门。康菲开了门，认出挡在门口的是两周前帮她找房子的“二房东”张桂城。
“猪狗不如！”还没等康菲质问为啥半夜敲门，张桂城先开了口，一脚跨进了房门。
康菲和室友陈诺被吓到了，她们拿出手机拍下3名男子，试图劝离。视频中，身穿黑色羽绒服的张桂城一手撑着墙壁，把着门，另一只手冲着康菲指手画脚，夹杂着脏话叫喊，“这个房子是我第一个带你看的，明天你也住不了，后天你也住不了，我每天都来骚扰你。”
康菲不服，解释说，“是你们租不下这个房……”话音未落，张桂城瞪大眼睛抬手打向两人，拍摄视频的手机掉落在地。
康菲的朋友见状上前阻止，被张桂城按在墙上无法还手。在随后的肢体冲突中，她被打成轻微伤，脖子上留下了张桂城的指甲印。
康菲回忆这段纠纷的原由。10月底，她和同在事业单位上班的好友陈诺选择合租。经朋友介绍，两人认识了自称“中介”的张桂城。此后，张桂城带着她们在朝阳大悦城旁看了一套两居室，报价每月8500元，押一付三，外加1个月房租作中介费。两人商量后，认为价格不合适，现场对张桂城说，“再去其他中介那儿看看。”
两天后，一家有实体经营门店的租赁公司带她们看了同一套房子，房租变成每月8000元，并且能和房东直接签合同。
康菲和陈诺向房东讲述了张桂城带看房的过程。根据陈诺描述，房东最初以每月8000元的价格准备将房租给张桂城，张桂城向房东压价，双方还在议价阶段，张桂城瞒着房东带人看房。“房东认为他不讲信誉，想要两头吃钱就把他拉黑了。”康菲回忆，“房东非常生气，当场就把房子委托给那家租赁公司租给我们。”
张桂城把这一切怪罪于康菲和陈诺。当天晚上警方将张桂城3人带走。数天后，康菲和陈诺仍心有余悸，担心张桂城再次上门闹事，搬离了那里。
“他认识到自己的错误了，求求您了……”张桂城被警方带走后，女友替他写下道歉信提出私了，被康菲等人拒绝。
与张桂城前来闹事的2名男子是其合作伙伴，分别供职于两家房屋租赁公司。
江湖
“跑腿唠家常都行”
11月13日，记者以学徒身份找到长期盘踞在弘善家园的“二房东”王一。他告诉记者，房屋租赁公司和“二房东们”之间竞争和合作，都是常有的事儿。
弘善家园小区位于北京市东南二环至三环之间，下辖弘善1、2、3社区，总占地144余万平方米。今年30多岁的王一，同时是北京某房屋租赁公司的职员。他从业近8年，手上有弘善家园十余套待出租的房源。
当天上午，王一骑着电动车带记者从弘善家园L区驶至D区。“租房吗？免中介费。”近400米的路程中，三五成群的男子举着小广告不时向来往的年轻人招手。凛冽的大风吹来，他们把手迅速插进衣兜，转身和一同扎堆等客的伙伴们继续说笑。
“是不是和你平时看到的不一样？中介都是西装革履的，在店里等客上门。”王一笑说，“这里是一个小江湖。小区内干租房生意的人起码上百个，有的没有公司，直接是在小区的某套房里。”
“刚开始干的时候，大家都在抢房源，偶尔还会打架。”王一介绍经验，只有抢到更多的房源才能成为“赢家”。
“一个房子很多中介和‘二房东’去抢，要想成功，就要得到房东的信任。”王一向记者传授抢房东的要领，“哪怕是帮忙跑腿，唠家常都行，要问房东的需求，只要不过分，能满足的尽量满足。还要比服务和价格，向房东说可以免费装修，可以提高一些租金。相比于其他中介公司，我们在租金价格上有优势。等拿到房后，自己要打隔断，把多给房东的钱赚回来。”
“在网上看论坛、走访小区，只要发现有人出租房就把信息记下来，尽早去聊。”王一整天游走在“租房信息”和“求租信息”里，“只要房租给得满意，拿到房子就好办。”
11月30日，某连锁房屋租赁中介在弘善家园小区内待租的房源是53套。“他们（二房东）随便两三个人的房源可能就超过了公司的房源，抢不过！”这家中介负责弘善家园小区业务的员工感慨，他曾数次在和“二房东”抢房源时败下阵来。“他们出的价格层层加码，而我们公司的价格是透明的。”他回忆抢房经历，“遇到房东只看钱的时候，肯定抢不过。”
套路
“不能报实际价格”
当学徒的第二天，王一带记者认识了“二房东”张伟。
11月16日上午，和往常一样，张伟在弘善家园小区旁一边揽客，一边和“二房东们”闲聊。他带着记者几乎走遍了小区里能张贴租房广告的地方。不到5平米的便民信息栏上，超过50张租房广告紧紧地裹在上面；褪了色的广告被新广告覆盖，一层叠一层；路边、门口、电动车棚上……自制租房广告牌随处可见。
“要想赚得多，就要多发广告。”张伟在小区内四处贴广告、揽客。“房屋出租后，再像自如那样提供打扫、维修服务；甚至为租客免费添置一些小家具、家电；每逢节日再送点小礼物。有的租客会把朋友介绍给我们。”
弘善家园小区旁的信息公示栏上贴满租房广告。人民网 游天燚摄
张伟和王一向记者“传授”经验，除了在小区内张贴广告，还要在社交平台发布出租信息。王一打开手机展示他在58同城上发布的广告，并提醒说，“只能发布整租和独立的卧室信息，不能发隔断的房源，这样会被盯上。”
他举例，“5400元一室一厅的房源，有人给你打电话问情况就说房源还在。等客户到了或者是快到了就说刚被租出去了，可以重新找一个。”王一拿着手机，指着一套房源信息称，“标价要比其他大一些的租赁公司便宜，先把人弄过来。”
王一讲述利用分类信息网站发布虚假广告的作用，提醒记者不能报实际价格，“要扩宽渠道，吸引客户入圈”。
发布假房源信息诱惑租客是惯用手段。王一介绍，网上发布的月租3000元的房子，实际租金是4000多元。只要客户来了，就会嫌跑一趟不容易，自然会愿意看其他的房子，如果都不满意，就可以“好心”把客户“卖”给其他“二房东”。
弘善家园小区114号楼内，王一和张伟带记者看他们合作出租的一处房源。王一告诉记者，带租户看房时，先报价月租2500元。一旁的张伟接了话，如果王一把客户转给我，同一套房，我再报月租2000元。“降价会让客户认为捡了便宜，这是套路，是不能向租户说的秘密。”
“从房东手里租过来的时候是两室一厅，后来瞒着房东自己弄了隔断，成了4个房间。”张伟用手把卧室墙壁拍得“咚咚”作响。“从房东手里租下来时候才6000元，打完隔断每间月租都是2000多，再加上4个房间的中介费和服务费，只赚不亏。”
在一套已有人入住的房间门口，王一直接输入房门密码进入房间。客厅被隔断成为两个卧室，其中一间卧室的门口摆着女士的鞋子。“是不是应该跟租户打个招呼再过来？”看着记者一脸惶惑，王一摆手说：“没事，没给她讲，我们看看就走就行了。”
王一和张伟带记者看过的房源中，不止一套打隔断、改变了房屋结构的出租房。“等监管部门来查的时候，我们会给租客找地方住下，把隔断房拆了恢复原样。”王一说，“等他们验收完了再给隔断回来。”
行规
“服务费一定要一人一半”
“有客户来看房，我这里没有他要的，你来解决……”带记者看房的间歇，王一对着手机一口答应下来，转头跟记者介绍，“其他的二房东，卖客户给我了。”
王一点拨记者，除了抢房源，还要和小区内的其他“二房东”甚至是正规租赁中介的员工达成合作关系，才好赚钱。
王一深知这个“江湖”中的规矩，他向记者回忆起大概四五年前的纷争。早些年，“二房东们”相互不熟悉，通过观察谁在大街上发小广告，再跟踪发广告的人，看他带租客去哪里看房。等租客和“二房东”分开后，就跟在租客后面提出更低的价格和更好的服务来抢客户。
“发现客户被抢，先开始是吵架，急了就动手。”张伟回忆，“打架都是在打钱，最后弄得两败俱伤。”
“大家是不打不相识，熟了以后就定了规矩，合作共赢。”张伟炫耀他们约定规矩后的成果：“不夸张地说，在弘善家园只要找到一个‘二房东’，他就能带你看小区内所有的房源。”
“我介绍过去的客户只要签约成功，我就能分到一半的服务费。”王一“称赞”行规，“租客不知道我们是合作的，合作人也不会说出去，每个人都按规矩办事。”
“服务费一定要一人一半才能长久下去。”张伟向记者解释说，“如果我带你看了房子后，他又带你去结果没和我签成，我心里肯定不舒服啊。”
相比于一些房屋租赁中介明码标价、明确租期，“二房东”在价格上灵活可变，租期可调整为日租、短租、长租；还可以打隔断提高收入。在弘善家园的一套房源内，张伟和一个合作伙伴分析“二房东”存在的意义。一旁的伙伴搭了话，“唯一的风险就是被查，所以千万要小心别惹麻烦。”
“二房东”张伟（化名）等人提供的租房合同。人民网 游天燚摄
为了赢得租户的信任，部分“二房东”会准备加盖公司公章的租房合同。张伟的一名合作伙伴向记者展示的一份合同加盖了“北京乌托邦房地产经济有限公司”公章。
记者查看上述租房合同还发现，在乙方承租人责任一栏显示，房屋租赁期内及租赁期终止后的6个月内，乙方不得与该房产权人自行成交，否则乙方应向甲方交付贰个月房屋租金作为赔偿。
北京默合律师事务所游开贵律师称，上述合同中的乙方明显受到不公平责任，“租赁期终止后的6个月内需赔偿甲方”实属霸王条款。“这是剥夺租客6个月的自由。”
11月26日，记者多次致电“北京乌托邦房地产经济有限公司”法人李松，电话一头处于“暂时无法接通”。“国家企业信用信息公示系统”中，该公司已于2021年7月26日注销，协议解散。
困境
“我们不合法”
“我们不合法，如果不是同行介绍，我都不敢见你。”初次见面，盘踞在海淀区西三环到西四环之间的“二房东”李青再三盘问记者身份。
李青随身带着两个手机，一个用于平日生活，一个专门用来“做生意”，记录每个房源的情况，和其他“二房东”联系合作。她运营着十多套出租房，和她签订租房合同的房东有的在外地，有的在国外，合同一签就是好几年。
和王一、张伟等人不一样，李青不收中介费、服务费，不向租户提供租赁合同。房租按日结算，租期全凭租户决定。
“每住进来一个人或者是退租一个人，都要记录。”李青介绍手账本，她大致把自己的租客分为两类，“病人”和“新北漂”。
住在李青房源的一位租户称要“感谢她”。一个月前，她从东北老家来北京看病，需要租用能做饭的房屋。通过病友介绍认识李青后，以每天170元的价格租下房间至今。对这名租客而言，相比住酒店和找正规房屋租赁公司，“这儿灵活方便”，能做饭，还能认识一些病友，聊天解闷。
新冠疫情刚发生那一年，房子无人问津，李青“亏了七八十万”。后面有了起色，近一年多“到手100多万”。
“望京二房东跑路事件”影响了李青的生意，她和合作伙伴们不敢再去发广告了。遇到检查时，与生意伙伴在群里“通气”，通知租户闭门不开，在来不及的情况下只能“自认倒霉”。在李青眼中，在灰色地带涉险生存下去并不容易，一边躲避检查，一边为有需求的租户提供“方便”。
北京市住建委曾多次查处“黑中介”、“二房东”及相关违规中介公司。仅2021年1月至10月，朝阳区房管局查处包括“二房东”违规出租等房屋市场领域乱象63起，罚款87.5万元。
11月24日，《北京市住房租赁条例(草案)》（以下简称《条例》）提请市十五届人大常委会第三十五次会议一审。《条例》对“二房东”、“群租房”、“黑中介”、“哄抬租金”等热点问题予以规范。例如规定个人转租住房超过规定数量的，应当设立住房租赁企业，具体数量由市住房和城乡建设部门会同有关部门制定；以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构；起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室及其他非居住用途空间不得出租用于居住。
中科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任李景国称，《条例》针对近几年来房屋租赁市场的各种乱象研究治理方案，这是一个严管信号，将对“二房东”行业形成威慑。
“就目前房屋租赁行业来看，只要房东同意个人转租的，则合规。草案首次将个人转租行为纳入监管，需要更加细化的标准。”李景国称，“行业可根据租客的情况分类成短租、长租两类进行管理。”
李景国建议，对于一些特殊的租赁需求，如来京看病、刚毕业的学生、进京务工人员等需要短期租房的，可根据其租期长短制定相应的管理细则。“一刀切”的监管往往会滋生更多的社会矛盾，建立细化、分类的监管标准，疏导市场，完善市场需求，才能堵住行业乱象。
带记者从出租房出来后，李青说要去儿子那里，随后去了隔壁楼。靠着当“二房东”赚的钱，李青为儿子在北京买了房子。
大家都在等待“靴子”落地。
李青打算继续当“二房东”。一来赚钱，二来是做这行时间长了，“其它的也不会”。
“监管越来越严，风险越来越大，干这一行的人越来越少。”王一盘算，再干一年就回老家县城去。
（文中康菲、陈诺、张桂城、王一、张伟、李青均为化名）