联合资信/标普/穆迪三机构评级展望负面。
到了危急关头，在李思廉的眼中富力手中已经没了“非卖品”。这意味着富力近些年斥巨资购入的资产——住宅、酒店、餐厅、写字楼等等要“吐出去”——“呕血”的那种。
2个多月前，富力物业百亿“卖身”碧桂园后，两大老板给公司“输血”了80亿港元，而今看来，这笔“救命钱”没能让富力彻底脱困，盘旋在这位昔日”华南五虎”头上的警报一直在作响。
12月20日，广州富力地产股份有限公司发布公告，自主披露关于评级机构出具《联合资信评估股份有限公司关于下调广州富力地产股份有限公司主体及相关债项信用等级的公告》的相关内容。
联合资信决定下调公司主体和“16富力04”“16富力05”“18富力08”“18富力10”“19富力01”和“19富力02”的信用等级至AA+，评级展望为负面。
穆迪/标普都将其评级调整为展望负面。
穆迪评级展望负面
12月17日，穆迪将广州富力地产股份有限公司的公司家族评级(CFR)从“B3”下调至“Caa2”，将富力地产(香港)有限公司的公司家族评级从“Caa1”下调至“Caa3”，两家公司的评级展望仍为负面。
穆迪分析师Alfred Hui表示，在富力地产向其票据持有人提出同意征求和交换要约后，富力的评级被下调，这被视为折价交换。
Hui补充道，负面展望反映出富力流动性疲弱，尽管富力地产计划加快房地产销售和资产处置，但在未来6-12个月的运营和融资条件下，富力产生足够现金流来偿还到期债务的能力仍具有很高的不确定性。
富力香港的评级下调反映了富力流动性风险上升，以及其母公司富力地产及时提供资金和运营支持的能力减弱。
2021年12月15日，富力地产向其债券持有人提出了一份关于其原定于2022年1月13日到期的7.25亿美元债券的同意征求和交换要约。该提议为债券持有人提供了两种选择，包括减少本金偿还或延长债券期限。
穆迪认为，拟议中的同意征求和交换要约为折价交换，因为这将给债权人造成经济损失。穆迪认为，考虑到富力地产应对即将到期债务的流动性较弱，此次同意征求和交换要约的意图或是为了避免违约发生。
标普评级展望负面
12月16日，据标普全球评级报告，将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级从“B-”下调至“CC”，展望负面。
报告显示，下调富力地产评级的原因在于，由于该公司寻求折价要约回购并延长债务期限，因而视该拟议交易为折让重组。此外，标普认为如果不进行该拟议重组，富力地产可能无法在1月到期时偿还其优先美元票据。
标普将在交易完成后重新评估富力地产的信用状况。该置换要约或将在2022年1月10日完成。除将在2022年1月到期的7.25亿美元债务外，2022年剩余时间内公司还将有约人民币95亿元的境内债券到期及进入回售期，还有6.48亿美元境外债券到期。即便拟进行的交易能够成功完成，公司的资源和流动性仍可能进一步减少，使得之后到期的债务更容易面临违约风险。
富力清仓物流园股权自救
12月7日早间，富力公告表示，公司拟向黑石集团联属的基金附属公司出售物流园30%权益，预计将因此收取现金付款约12.63亿元。
标的位于广州市花都区华东县，占地1470亩，计划总建面超120万平方米。其已落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，未开发的仓库净用地面积约210亩，是目前大湾区最大的物流园项目。
此次出售事项后，富力不再拥有标的任何权益。若算上一年前转让物流园70%权益所得款项，其共通过出售该标的回笼了53.25亿元的资金。
现金流“恼人”
美元债方面，据中金公司研报，截至11月9日，富力存量美元债规模达到50.6亿美元，在该机构统计的房企存量美元债规模中排名第五，超过远洋、旭辉、雅居乐等房企。
中金公司指出，富力债务负担沉重，项目回笼资金速度比较慢，近两年来再融资难度加大，境内债券融资净回笼较多，面临流动性风险，公司明年年初及全年到期压力均较大。
穆迪预计，富力地产的现金余额及其营运现金流将不足以在未来12个月内偿付其规模可观的到期债务。该公司将不得不依靠新的融资或资产出售来解决未来12个月的债务到期问题，但鉴于动荡的市场环境，资产出售带来执行风险和高度不确定性。
穆迪预计，受购房者信心减弱和融资环境收紧的推动，富力地产的合同销售在未来6-12个月将下降。这反过来又会减少其用于偿还债务的经营现金流。
标普也称，富力地产11月的销售额较上年下降约45%，并可能在未来6-12个月保持疲弱。考虑到富力地产在今年前11个月仅实现1120亿元人民币的合约销售总额，其2021年的销售恶化程度或将超出标普此前预期的下降13%-15%，降幅可能达到20%或以上。当前形势下中国开发商的销售所得资金或项目层面的现金能在多大程度上回流至控股公司也是一个问题。实际上，标普已观察到有金融机构或合联营伙伴要求开发商不向控股公司回流现金，以保护其利益以及项目存续的部分情况发生。对于面临流动性紧张局面的开发商而言情况更是如此。因此，富力地产利用内部资源偿付债务的能力或将受到限制。
标普称，由于资本市场的再融资大门仍基本对疲弱的中国开发商关闭，因此除真正能被动用的部分销售所得资金外，公司仍需继续依靠进一步出售资产或其他抵押借款来获取足够的偿债资源。因此，标普认为富力地产在显著改善疲弱的流动性方面仍面临很大挑战，并在偿付7月和12月到期的美元优先债券方面仍面临高度不确定性。
重资产的“得与失”
在过去很长一段时间，其因为重资产的沉淀拖累财务报表而备受诟病，但这种发展模式，在当前的紧急关头，也让它获得喘息的机会。
在房地产行业，富力地产的发展模式相较于同行的布局稍微有别。如若不是因为四年前近200亿元的大交易让富力地产的资产负债表进一步恶化，酒店、商业这样的重资产项目在当前的市场环境下，应该反而可能成为富力的一张安全垫。
2017年，万达和融创中国以及富力地产在北京召开合作发布会，在这宗交易中，融创以438.44亿元收购万达旗下13个文旅项目的91%股权，而富力地产以199.06亿元收购万达旗下77家城市酒店全部股权。
这笔当时被视为十分“划算”的交易，却在日后成为富力地产的负累。近两年，富力地产的酒店板块运营并不见成效，其年中报显示，2021年上半年，富力酒店运营收入26.3亿元，同比上升81%；与此同时，酒店分部录得亏损5.47亿元，仍处于持续亏损的状态。
从财务指标分析，富力地产的负债结构也备受投资者诟病。根据贝壳研究院统计，今年上半年，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55。由此，富力地产2021年中期指标三项超阈值，维持“红档”行列。
富力城更集团“变相裁员”，有城市公司走了80%员工
资金危局中，富力缩减成本的手段进一步“升级”。
自11月初全集团员工30%的工资暂缓发放后，《国际金融报》记者独家获悉，11月底富力城更集团开始大规模约谈员工，“停职留薪”的通知在不少员工看来无异于裁员，他们认为相较于部分房企人员优化后给出的“N+1”赔偿方案，富力的劝退方案成本更低。
以大湾区城市集团为例，多名富力城更员工对《国际金融报》记者表示其于11月底被约谈，上述人员涵盖了投融资、规划产业、运营管理等多个部门，人力资源部门在谈话中给了他们三个选项：
一是12月开始以“个人职业规划”为由自动离职，当月工资作为赔偿；
二是从12月开始调至营销岗，薪资按照营销条线的标准发放；
若两者都不接受，则停职留薪至明年6月，期间的薪资按照当地最低薪酬水平发放。因各地标准存在差异，介于1000多至2000多之间，明年6月后，若公司情况仍没有好转，富力则进一步实施裁员方案。
即便如此，此次富力城更裁员力度也超过内部预期，以大湾区城更集团内的珠中江公司为例，该公司将从原有的110人缩减至50人，其中中山公司原有的40名员工裁员后仅剩8人左右，裁员比例达到8成。
深受实地商票及富力地产联席董事长被实名举报风波影响
近日，在曾经的百强房企——实地集团遭遇商票兑付风波之际，富力地产紧急发布公告与实地集团“撇清”关系，虽然实地集团与富力地产没有股权上的任何关联，但实地集团董事长张量是富力地产集团董事长张力之子是一个不争的事实。在国内，不管是“子债父偿”还是“父债子偿”似乎已经深入人心。
外债内债，表内表外，内外焦虑
摆在富力面前的，正是这笔2022年1月13日到期、规模为7.25亿美元的境外债，该笔票据的票息率为5.57%。金额并不小，尤其是行业整体融资环境仍未改善的情况下，短时间筹措难度较大。
除了上述1月到期的美元债，2022年7月、11月富力将有两笔规模为2.88亿美元、3.66亿美元的境外债到期，票息率分别为9.125%、12.375%。
而相较于境外债，明年富力境内债待偿还规模更高。明年将有“18富力08”“16富力11”、“16富力06”“16富力04”四笔境内债到期，规模分别为40亿元、11.2亿元、9.95亿元、19.05亿元，合计80.2亿元。
除此之外，富力还有不少表外的商票、信托负债等待还。
违约不违约，就看接下来这一个月的表现了。
房企难熬，临近春节的房企更难熬。
民工工资不能欠是悬在头顶的达摩克里斯之剑。