如果要形容下半年来的土拍市场，“冰冷”和“火热”这两个矛盾的词可以同时出现。
一边是土拍市场持续遇冷，多个城市多块土地频频流拍，以致于不少城市在被迫大幅降低了门槛；
另一边是地方国企和城投，成为了拿地的核心主力，这些企业将大部分摆在货架上的土地收入囊中。
比如刚结束第三轮土拍的南京，国资拿地比例接近8成，远超此前两轮。其他地市也不遑多让，国企和城投平台成为拿地的绝对主力。
而在今年11月初房地产融资政策破冰之时，城投公司和国企地产成为发债主力，融资计划井喷。
一手囤下大量土地，一手又融到大量资金，地产行业传统的三要素“钱、地、人”，其中的两项都被城投吃到肚饱。接下来他们该怎么干，这成为了所有人更关心的问题。
就像各类食材齐备，只剩一位手艺高超的厨师烹制出一桌珍馐美味。
也难怪在一片城投和政府平台拿地的消息中，有人已经将目光聚焦在了代建业务板块，尤其是布局了代建业务的房企。
01
城投成了拿地大户
钱从哪儿来？
要理解为什么城投公司会选择房企做代建，就要先了解城投公司是做什么的，为什么不能自己干。
一般来说，城投公司都是地方政府的投融资平台，主要做的事是参与大规模的土地一级开发，推动基础建设的发展。
一块荒地只有平整了土地、规划了路网水网、修了路、造了桥、通了电，才能有后续的平地起高楼。因此，城投公司大多是以准经营性、公益性项目投融资、建设、运营为主，做的事都是政府服务性质。
你可以将城投公司看作是地方财政的延伸，是地方政府的施政抓手，当然是政府指到哪儿打到哪儿。政府想发力基建，城投公司就要去修桥铺路，政府发力文旅产业，城投公司就要成立旅游发展公司。
很大程度上，城投公司肩负着公益使命和政府意志，是稳定市场的重要筹码。
这样一来，就产生了一个问题，一边的城投公司是地方政府财政的延伸，一边的土地出让是政府的重要收入，城投拿地对地方政府来说相当于左兜掏右兜。
大量城投公司拿地之后，城投的钱又从哪里来？
根据万得数据显示，今年1月1日到11月29日，城投公司债发行合计2326支，发行规模为1.74万亿，同比增长仅1.17%，增速大幅放缓。这也意味着城投拿地潮并非以大举加杠杆的形式。
更关键的是，城投以市场化的方式拿到了土地，无论是进行商业地产、保障房还是城市更新业务，都对开发经营经验和能力有较高要求，否则无法形成足够的经营性收益，将加剧经营压力。
从这个角度来看，后续无论是从拿地资金端，还是土地开发环节，地方城投似乎都有强烈的需求引入合作方来共同参与。
一方面，城投要缴纳的土地价款是政府追加注册资本用于支付土地款，还是以土地抵押来融资缴纳土地款？如果这样的话势必会形成较重的财务负担。
另一方面，许多城投公司并没有房地产开发的产业资源和经验，如果对拿到的土地无法形成足够的经营效益，将会进一步加剧地方财政的压力。
这一系列的问题似乎都在将答案往一个方向上引导：或许缺席这几轮土拍的房企，似乎仍有下场的机会？
02
城投+房企的组合
会不会成为市场主流？
围绕拿地的城投缺少土地款、缺少操盘手这两个问题，也相应地诞生了两种合作的模式：
一种是城投平台拿地后直接转让给房企，房企以收购的形式进行开发；
另一种是直接引入房企小股操盘，或是直接委托房企全盘操盘，房企提供从项目设计、产品定位、建筑工程、成本管理、营销服务到物业服务的全流程开发服务。
这样一来，两个问题似乎都有了解决的答案：
一方面股权合作不仅解决了部分融资难题，也转移了部分风险。
另一方面，引入房企小股操盘也能保证开发流程更加专业，同时也意味着效率提升、成本的下降，开发出溢价产品保证利润的增长。
现实情况中，房企+城投的这个拿地的组合，今年尤其多。比如：
今年8月份，祥生集团与浙江交投联合体就以5.1亿成交价格拿下嘉兴一块地；
同一时间，华润和嘉兴城投联合体以13.25亿总价在嘉兴拿地；
12月中旬，远洋集团&青岛地铁&青岛市北建设联合体还以12.05亿总价拿下青岛一块地；
12月11日，电建地产与重庆地产联合体也以9.82亿总价在重庆拿地。
而在城投+房企共同开发的模式，例子同样不胜枚举，比如，绿城与成都城投这个组合，在业内号称“双城记”，其合作模式在行业内传为佳话。
绿城与成都城投曾是成都土拍市场上的对手，称得上不打不相识，双方合作的时间要追溯到2017年，“双城”合作的第一个项目“诚园”中，以“城投作资方持股55%，绿城操盘方持股45%”的模式展开。
此后，成都城投和绿城二度合作了“凤起蘭庭”，采用了另一种合作模式，城投置地集团做开发商，绿城管理集团作为管理商。
在选择合作房企方面，国企央企地产当然是地方城投的一个选项，但对于市场上最具活力的民营房企来说，同样是一个绝佳的机会。
而民营房企发力的抓手，正是代建业务。
03
代建业务
低杠杆、抗周期、弱风险、高利润
事实上，带地产行业内，代建业务的发展潜力已经得到了公认。
根据克而瑞统计显示，TOP50房企涉及代建的占整体三成左右，已经成立了专门代建公司的有5家，其中2家已经上市。
中指院也给出了相关的预测，到2025年我国代建项目销售额将超2万亿元，代建合同收入近千亿，又一个万亿规模的大市场摆在了所有人面前。
地产行业的代建模式一般分成三大类：
①以产品力为标签的规模型房企，包括做住宅代建的绿城管理、雅居乐房管、华润置地和商办类代建为主的金地管理；
②以部分聚焦区域代建为主的房企，在企业深耕的区域市场份额较大，包括中原建业等；
③以产品特色标签差异化见长的房企，比如以做绿建为主的朗诗等。
之所以看准代建会成为房企发力的下一个方向，主要还是基于这轮行业调整带来的发展理念的革新。
在上一轮行业上升期，那些豪赌拿地、疯狂加杠杆的房企，伴随行业出清被淘汰，留在场上的房企也革新了发展目标和模式：后地产时代，降低发展风险成为企业发展的题中之意，产品、服务和精细化管理将成为房企最重要的核心竞争力。
房地产的投资属性正在弱化，但居住属性却在不断加强。也正是由于这一变化的发生，经营力、产品力、服务力已经成为房企的主题词。
而代建的业务模型，正好在各方面契合房企对低杠杆、抗周期、弱风险、竞品质、高利润的需求。
①首先，代建业务是一种轻资产模式，主要提供服务，并不负责投资，或者只进行小股操盘。因此，代建公司能维持较低杠杆，不依赖外部融资来源，负债率相对较低，这也符合当下降杠杆的主流环境。
②其次，代建业务更少受到房地产市场周期的影响。如市场较好时，代建公司会有充足客户来源；而当市场下行时，中小房企也会利用代建公司的品牌与服务抵御周期性风险。
③最后，由于代建业务的轻资产特性，还能让代建业务拥有更高的利润率水平。此外由于规模经济带来成本效益，也能让代建公司能进一步提高利润率。
虽然市场大、刚处于起步阶段，但代建行业已经像地产行业一样，出现了马太效应，根据中指院的数据，2020年底时，国内前五大代建企业占据了约60％的市场份额（按新签合约建筑面积计）。
拿两家已经登录港交所的两家代建企业来说，其披露的财报数据也展示了代建行业的强大发展潜力。
例如，绿城管理2021年上半年的综合毛利率达到47.5%，归母净利润达到2.7亿，较上年同期增长82.8%，归母净利率达到25%。
刚上市的中原建业，今年上半年实现收入6.35亿，过往三年符合增长率达到30.5%，实现了净利率57.1%的惊人水平，而把净利率保持在60%左右，中原建业已经连续保持了4年。
从这几个优势来看，房企的代建业务也的确符合资本市场的审美：风险可控，有抵御周期的能力，还有稳定的利润可赚取。
因此，无论是从城投手中收并购土地，还是小股操盘参与城投公司手中土地的开发，两种模式殊途同归，都会在一定程度上缓解民营企业的资金压力。
而今年三四季度被城投拿走的这部分土地，待到其进入市场获得销售回款之后，或许成为参与其中的民营房企获得回血的重要契机。
究竟后续如何？我们拭目以待！