银行已告知收并购贷款不再计入“三条红线”,国央企及财务稳健等房企将迎来一轮针对出险房企的并购潮。
1月6日，据财联社消息，从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
对于房企频频出现债务违约的原因，一方面主要在于2021年在融资受限和销售下行的情况下，房企普遍面临流动性紧张的困境。叠加近期各地陆续加码预售资金监管新政，使得部分房企的资金调配能力和资金使用效率大打折扣，造成资金面的紧张，部分房企负面信用事件频发。
另一方面在于房企当前并未实现真正的降杠杆。克而瑞研究中心指出，从97家重点监测房企的财务数据来看，2021中期样本房企三条红线均得到显著改善，绿档企业个数较2020年末增加5个至44个，其余黄档、橙档和红档房企比重均有不同程度的减少。但当前房企三条红线改善并未是真正改善，部分企业通过表外转移、明股实债等方式降低杠杆。
展望2022年，整体的融资环境仍以维护企业正常融资需求，促进行业良性循环和健康发展为主。短期内房企融资仍将低位运行，企业整体偿债压力仍然较大，未来房企将更加依赖销售回款和自筹资金。
截至2021年年中，中海、招商蛇口、华润置地、中国金茂和保利五大央企地产公司高居地产企业财务优秀度排名前列。这五家企业的净负债率均低于60%，剔除预收账款后的资产负债率均低于70%，现金短债比均高于1.3倍。三道红线无一踩线，均为绿档。
化归绿档的房企，意味着其更容易融到资金，而资金则是突围的关键。
专家认为，如果“三道红线”针对承债式收购定向放开，或意味着房地产行业将进入央企时代，能抓住时机的央企或能迎来更大的机会。
企业并购主要有两种模式，一种是资产收购，一种是承债式收购。过去两年，房地产行业上演了一幕幕大鱼吃小鱼的场景，但大多数都属于资产收购。诚然，在“三道红线”的严束下，即便是万科这样资金雄厚的开发商，面对出现危机的房企，也只发出一声“自己都不安全怎么救人呢”这样的感慨。
房地产本身就是高负债经营的行当，“三道红线”相当于彻底改变了行业游戏规则：如果房企全部踩中了“三道红线”，将被归为红色档，有息负债规模不得增加；如果只踩中“两道红线”，则被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。
而若“承债式收购”不计入三道红线，以承担目标公司的部分或者全部债务为条件进行的收并购或能快速解决一部分房企的债务问题，同时收购方也将迎来壮大规模的机会。
也有专家表示，市场继续出清，预计到2022年上半年之前，仍有不少房企财务状况不容乐观。
但可以肯定的是，“房住不炒”政策绝不可能转向，目前放松主要为了防止大量中小房企突然死掉出现系统性风险，而非鼓励加杠杆炒房，所以还是困境反弹，谈不上反转。