中南服务的上市进程极大可能按下暂停键。
继1月5日，华润万象生活收购禹洲物业之后，不到一个月的时间内，商管巨头华润万象生活并购连下两子。公司再度计划收购中南集团旗下核心物业主体企业江苏中南全部股权，收购代价不高于22.6亿元。
华润万象生活公告称，公司全资附属公司创润发展有限公司与卖方订立股权转让协议，据此买方已同意收购且卖方香港彩虹物业有限公司已同意出售南通长乐全部股权；及买方已同意收购且卖方香港乐活物业有限公司已同意出售江苏中南1%股权。代价待由订约双方厘定并最终协定，但不得高于22.6亿元。
中南服务放弃上市？
资料显示，南通长乐为于中国注册成立的有限公司，主要从事提供物业管理服务业务，是香港彩虹物业有限公司的全资子公司。南通长乐旗下则掌握着99%的江苏中南的股权。截至2021年12月31日，江苏中南由南通长乐及香港乐活物业有限公司分别拥有99%及1%权益。
江苏中南是中南服务的运营主体。中南服务位列克而瑞2021中国物业服务企业综合实力500强第30名，也是2021年中国物业服务力百强企业。
当前，中南服务正在推进上市，于2021年的11月12日通过了上市聆讯。临近上市，中南服务却选择出售物业运营主体企业，公司的上市进程极大可能按下暂停键。
根据此次信息披露，中南服务于中国江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区合计拥有5,147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3,941万平方米，预计五年内在管面积将达到9,000万平方米以上。
中南服务一位管理人士在听闻并购消息之际坦言，“有些意外，公司不少物业老同事一直在等物业板块上市的消息，没料想到距离上市临门差一脚先等来了出售的消息。”
整体来看，华润万象生活的这宗并购交易对价较为公允。根据中南服务聆讯后招股书来看，以2021年税后净利润1.76亿元推算，该宗并购PE录得13倍左右，与物业平均15倍上下的PE值打平。
在上述中南服务人士看来，这是一宗双赢的交易。对于中南集团而言，这将比中南服务上市回收的现金更多，无疑会增厚其资金安全系数及经营确定性。在华润万象生活的品牌加持下，中南物业的品牌价值有望得到持续提升。
弥补华润万象生活住宅“缺陷”
值得一提的是，中南服务与中南集团旗下A股上市公司中南建设相互独立，本次交易对中南建设并无直接影响。
考虑到中南建设未来一年公开市场到期债务仅不到15亿元，且华润万象仅需支付不低于总代价44％的首付款，故本次交易并非中南在地产行业调整背景下的应急之举。
据中南集团内部人士指出，中南有意进一步做强建筑和产业园区运营等业务，逐步向制造业或服务于制造业的方向靠拢，因此本次交易也有同步积累中期乃至长期的战略资金的意图，有取有舍，是平稳度过地产及建筑行业调整期、寻找未来增长点的必然选择。
在物业行业集中度快速提升的背景下，中南服务的在管面积，也将成为华润万象生活的重要补充。华润万象生活具备稀缺的商管标签，但在住宅项目的拓展上稍显逊色。
根据华润万象生活财报披露，截至2021年上半年，其住宅物业管理服务的在管建筑面积为1.2亿平方米，较2020年12月31日仅增加1530万平方米，这样的增量在头部物企中并不算出众。
中南服务目前超过5千万的在管面积，将极大扩充华润万象生活在华东区域的“存在感”。
正因如此，根据此次对价和此前中南服务招股书财务数据，华润万象生活也给出了近13倍PE的估值溢价，符合此前行业10-15倍的均值。
对于本次并购，华润万象生活表示，董事会相信，收购事项将增加集团在上述地区的管理浓度，提高市场影响力，提升集团区域协同价值。目标公司基于框架协议可使集团享有框架协议项下目标公司物业管理项目的经济效益。
并购完成后，叠加中南服务的在管规模贡献，华润万象生活整体在管规模或将在2亿平左右，迈入在管规模TOP15行列。
“国家队”物企频繁出手
值得一提的是，这是物企“国家队”在资本市场上的又一次大动作。
新近，在收并购战场潜身蛰伏了两年多的招商积余也先后收购了上航物业、南航物业。
招商积余在其官网中称，公司紧抓国资大企业剥离“非主业、非优势业务”资产窗口期，发挥出央企物业旗舰的优势。而南都收购的南航物业与上航物业均为央企背景。
不同于近年碧桂园服务等民营物业企业占绝物管并购主角位置，后续具备安全性和发展潜力的国企物业平台大概率会加大物业服务的并购力度。
物业行业的收并购近年来正愈演愈烈。中指研究院数据显示，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业；交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。
当市场收并购热度空前的同时，部分物企收购态度却愈发谨慎，主要表现为2021年收购溢价下调、多起收购事件取消以及收购方制定更复杂的对赌条例。
今年元旦假期最后一天，融创服务控股有限公司发布公告，宣布终止收购第一服务约32.22%股权的事项，原因为“卖方在2021年12月31日突然推翻双方此前在交易对价及相关交易安排方面达成的共识，最终导致正式协议无法完成签署。”
这并非物业行业第一笔终止的收购事件。2021年10月20日，恒大物业、合生创展同时发布公告，宣布合生创展200.4亿港元收购恒大物业50.1%股权终止。更早之前的2021年4月14日，旭辉永升服务宣告中止收购彰泰物业65%的股权。
在市场仍面临较高不确定性的情况下，收购方将更多考虑标的未来业绩的可实现性及并入后的运营情况，严格筛选对象，以更为谨慎的态度看待收并购。
随着行业格局的逐渐落定，后规模时代的竞争即将兴起。智慧服务和社区内公共服务作为当前的发展热点，也将是物业企业突破边界、跨越波谷的战略之选。