房地产调控在2021年多重加码，行业形势急转直下。及至下半年，购房需求急剧萎缩，房企现金流恶化，行业信用风险事件频发。下行态势反映到企业经营端，部分房企提前敲响亏损“警钟”。
66家房企发布2021年业绩预告 近半数预亏
根据数据统计，截至2022年1月29日，已有66家A股上市房企披露2021年年度业绩预告。其中30家房企预告归母净利润亏损，占比约46.15%。
华夏幸福和蓝光发展分别于2020年第四季度和2021年上半年爆发流动性危机，两家房企过去一年均陷入经营恶化与债务逾期的困境，预亏数额高于其他房企。华夏幸福预计2021年度的归母净利润亏损331亿到391亿元，蓝光发展预计亏损120.37亿元左右。
2021年第四季度遭遇流动性困局的阳光城预计，过去一年归母净利润损失45亿至58亿元。上述三家出险房企在业绩预告给出的净利润上下限均同比下滑超过180%。
发出预亏公告的房企中，超过一半都是盈转亏。除上述三家，还有中天金融、美好置业、皇庭国际、南国置业等14家房企。
另外36家房企预计2021年度实现盈利，占比约54.55%。但其中50%的房企盈利同比收窄。比如华侨城A预计2021年归母净利润为31.88亿至41.32亿元，中南建设预计介于7.08亿至21.23亿元之间，两家房企的盈利领跑66家房企，但同比下降幅度均超过67%。
房地产行业盈利疲软的态势在2018年就初见端倪，行业龙头万科在当年年报中指出，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。
相比往年，房企预亏趋势愈发凸显。根据各家房企披露的业绩变动说明，亏损的共同原因在于存货计提跌价准备。
多名熟悉房地产财务的人士解释称，房地产预售资金在未结转之前，被列入“预收款”会计科目下，在报表中体现为合同负债，不会对当期利润产生影响。但存货跌价准备的计提在利润表上体现为资产减值损失，计入当年损益，进而影响当年利润。
“2021年，开发商的已售结转部分主要也由2019至2020年开发的项目贡献而来，那两年地价占售价比例持续上升，直接反映到结算收入和结算利润上。”上述房企投拓负责人提到，这也是2021年多家房企盈利大幅下滑的普遍原因之一，公众号地产offer。
2021年下半年开始，房地产领域流动性危机密集显现，出险房企的资金捉襟见肘，旗下多个项目不得不延期竣工或交付，结算面积减少一定程度上导致结转收入下降。
蓝光发展在业绩预告中称，公司流动性紧张，部分新增借款主要用于偿付到期债务，未直接用于项目开发建设，部分项目非正常停工。
华夏幸福指出，该公司在园区配套住宅业务方面，受2021年流动性风险及多轮新冠疫情冲击，部分项目工期延长。公司称，建设成本、人工成本、利息等相关成本料将增加。
上述房企投拓负责人说，目前大部分出险房企利润预亏还有一个原因。项目即便预售时去化率很高，销售价格具备较好的利润水平，如果没办法尽快竣工备案、交付业主，预售款就无法结转并反映到利润中，盈利指标自然会比较难看。
房企1月融资规模同比下降七成 年内偿债压力巨大
2021年末以来，各方围绕房地产金融端积极释放利好信号，但房企的融资规模尚未有起色。2022年1月，房企整体融资规模同比下降七成，各渠道融资规模均同比大幅下降，其中信托融资收缩幅度最大。
据数据显示，1月房企融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。2019年至2021年，当年1月的融资总额分别为2823.3亿元、2246.7亿元和2664.6亿元。
投资人更为审慎是融资总额大幅下降的主要因素。2021年，多家房企偿债能力减弱，海外债违约、信托无法按期兑付。从融资结构来看，1月房企信用债规模占比37.8%，海外债占比12.1%，信托融资占比13.7%，ABS融资占比36.4%。其中，房企通过信托融资的规模同比收缩最明显，同比下降83.9%，环比下降60.2%。
从历史数据看，1月通常是房企融资的重要窗口期，亦是房企发债高峰期，甚至有房企在年初即完成全年发债任务。2019年至2021年，房企当年1月的融资额分别占全年融资总额的12.2%、9.4%和15.1%。
房企融资结构中最重要的境内外债券规模亦同比大幅下滑。根据市场机构贝壳研究院的数据，1月，房企境内外债券融资额累计约481亿元，同比大幅下降70%。其中，境内债占比上升、境外债占比下降。1月房企债券融资中，境外债占比30%，同比下降24个百分点。
根据数据显示，1月房企通过债券融资的规模为近五年最低，2018年至2021年，当年1月房企债券融资额分别为789亿元、1626亿元、1721亿元、1630亿元。2021年房企风险集中爆发，资本市场观望情绪犹在，风险尚未完全出清，市场信心亦未能全面修复。
市场整体低迷之时，国资房企更受投资人青睐，成功发行债券的主体大多为国企。据数据显示，1月房企共发行境内债券48笔，其中41笔由国企发行。由于国企融资成本普遍偏低，1月房企整体境内发债利率环比下降0.54个百分点至3.51%。
整体来看，房企目前的融资能力仍然偏弱，但2022年是房企的偿债高峰之年。根据数据测算，房企年内到期债券总额近万亿元，其中1月、3月、4月及7月的到期债务规模均超千亿元。