2022年首月，新房市场近半数城市成交面积同比腰斩，TOP100房企销售业绩同比下跌40%。
本以为跌了半年的房地产，在2022年开年会稍微好转，没想到继续一盆冷水。
那么，2022年房地产市场接下来会怎么走？
房地产销售走势，融资环境，投资机会又有哪些变化？
在此，本文从新房市场、城市去化、房企业绩、房企拿地、融资环境和行业预测6个方面对2022年房地产市场做一个盘点和预测。
1
新房市场：
近半城市同比腰斩，仅成都一枝独秀
1月29个重点城市整体成交面积1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%，近半城市同比腰斩。
一线城市韧性相对较强，同环比降幅分别为38%、21%。
其中，上海因供应放量带动成交回升，1月成交130万平方米，环比上涨43%，达到了自2021年2月以来的成交新高。
北京、广州和深圳成交同比分别下降46%、49%和60%，主要受前期调控政策影响，行情继续低迷，短期内难有起色。
二三线城市总成交1143万平方米，环比下降了41%，同比下降47%。
其中，成都1月成交量超150万平方米，同环比齐增，热度继续攀升。
佛山、武汉成交在80-90万平方米，半数以上二线城市单月成交不足50万平方米。
宁波主要因上月成交较低，购房需求于1月集中释放，致环比上升，不过同比跌幅依旧高达48%，市场低迷。其余城市均呈现出同环比齐降。
中央降息降准的政策利好还未在市场层面显现，加之新冠疫情影响春节返乡“难”，预计2022年第一季度市场行情很难进行反弹，或将继续小幅回调。
图表1：2022年1月全国29个重点城市商品住宅成交面积（单位：万㎡）
资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理。
2
城市去化：
整体显著弱于2021年同期，上海去化周期仅存5个月
一线城市中，北京、广州和深圳库存面积均环比回落，上海库存面积环比增加7%。
去化周期方面，北京受严厉的调控影响，去化周期高达20个月，去化压力极大。
广州和深圳10-12个月之间，相对正常。只有上海去化周期为5个月左右，没有压力。
二三线城市中，成都、厦门、福州、济南、大连、苏州和合肥等库存面积同比下降，但其中仅成都和杭州去化周期同比缩短。
从城市去化数据看，2022年春节前楼市表现显著弱于2021年。
图表2：2022年1月全国29个重点城市商品住宅去化周期
资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理。
3
房企业绩：
百强房企同比下跌40%，碧桂园有起稳迹象
2022年1月，房地产市场整体延续了2021年下半年以来降温的态势，多数规模房企销售表现不佳，单月业绩同比有明显下降。
百强房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比下降近40%，环比下降46.3%。
图表3：2022年1月百强房企销售规模及变动（亿元）
数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理。
从龙头房企来看，碧桂园1月权益合同销售额363亿元，环比上升61%，连跌两个月后有所回升，同比仍下降9.8%。
可见，碧桂园高性价比策略在市场低迷的时候最先实现复苏。
不过，万科1月合同销售金额356.0亿元，同比下降50.2%，环比下跌44%。这是近年来，万科除2020年3月疫情期间外，同比最大单月降幅。
4
房企拿地：
受集中供地节奏影响，房企拿地基本停滞
2022年1月，30家典型房企新增土储总建面169万平方米，环比下降87%；新增土地成交价192亿元，环比下降83%。
其中，只有5家房企投资拿地，以国企等稳健型头部房企为主。
1月由于新一轮集中供地尚未开启，房企非集中供地城市拿地并不积极，只有绿城中国和华润置地两家房企拿地金额超过50亿元。
图表4：2022年1月5家房企投资拿地情况
资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理。
5
融资环境：
融资总量环比上升26%，总融资成本较2021全年下降0.76%
融资总量方面，2022年1月100家典型房企的融资总量为929.46亿元，环比上升26%，同比下降56%。
自2019年以来，每年年初房企融资量都相对较大，均超过2000亿元，而本月融资量不足千亿元。
一方面在当前房企危机仍未全面解除的情况下，金融机构当前白名单企业相对较少，放款较为谨慎。
另一方面，部分企业为缓解年初的偿债压力已提前偿还部分债券，同时减少新增融资计划，导致融资量同比下滑较大。
融资成本方面，2022年1月100家典型房企新增债券融资成本4.53%，较2021年全年下降0.76pct。
其中境外债券融资成本达6.85%，下降0.19pct；境内债券融资成本3.20%，下降0.87pct。
环比来看，总融资成本环比上升0.01pct，境外融资成本环比下降0.16pct，境内融资成本环比下降0.53pct。
图表5：2018-2022年典型房企债券类融资成本
资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理。
6
行业预测：
销售“V型”走势，融资“外严内松”，投资看“收并购”
（1）销售规模：2022年房企销售“V型”走势，筑底反弹要到第三季度
目前，房地产下行并迎来负增长已成为行业共识。商品房销售规模经过5年的高位运行之后，将处在下调筑底过程中。
图表6：2010-2021年商品房销售额及其增速（万亿元）
数据来源：通联数据，爱德地产研究院。
1月17日，国家统计局公布了2021年国民经济运行情况以及房地产行业数据。
2021年，房地产业新房销售和开发投资规模均创新高，分别增1.9%和4.4%。但下半年新开工、土地购置和开发投资均降至冰点，新开工和拿地同比降31%和33%。
虽竣工增2%创新高，但整体开工投资同比降14%至4年同期最低。
2022年1月，房地产市场开局惨淡，供求急速下滑，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降37%，同比跌幅扩至46%。
市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。例如南京，江北、江宁等曾经的热门板块开始遇冷，热销盘已无需摇号，边缘板块市场更是雪上加霜，成交去化异常惨淡。
而从1月周度成交数据来看，32个重点监测城市成交持续低位运行。
其中，一、二线城市仅上海、成都成交仍保持在高位，其余城市成交全面走弱。三、四线城市并未出现返乡置业潮，明显弱于往年。
预计2022全年，房地产销售规模会走出“V型”结构，前两个季度依然是下跌探底，筑底过程，从第三季度开始销售才会走出反弹迹象。
（2）融资环境：境外融资依然严峻，境内融资结构性宽松
目前，穆迪、惠誉、标普三大评级机构对房企的信用评级以下调为主，多针对已暴雷或发生违约的房企。
而在境外融资环境紧张的同时，房企依然面临着较大的海外偿债压力。
据统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年。
其中1月份的到期规模高达627亿，为近两年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。
图表7:2022年境外债每月到期情况（单位：亿元）
数据来源：通联数据，爱德地产研究院。
此外叠加销售的疲软，2022年房企再融资环境可能会更趋于紧张。
境内发债方面，1月信用债发行规模与上月相当，但从融资目的来看出现了新的变动。
本月招商蛇口、建发分别发行12.9亿元和10亿元的并购债，表明关于推动收并购融资的政策已经在央企、地方国企层面落地。
同时浦发银行也成功发行首单并购主体债券，主要用于收并购类贷款的发放。结合政策导向可以推断，收并购类融资将成为优质房企新的融资渠道。
随着新增计划审批的加速，ABS再度进入回暖阶段，其中以供应链ABS最为明显。
受政策等因素影响，供应链融资规模一度大幅回落，2021年11月不足50亿，为年度最低点，而1月再度超过200亿，占ABS总融资的77.3%。
整体来看，预计2022年房企境外融资依然严峻，境内融资结构性宽松。比如公司债发行根据房企信用等级陆续放开额度，ABS发行也会放宽。
（3）投资机会：把握第二轮集中供地“窗口期”，拓展“收并购”
2022年开年首月，全国土地市场成交规模迎来周期性下滑，较去年同期大幅腰斩。
楼市下行叠加企业资金压力，房企1月投资十分谨慎。
2022年谨慎的投资预期难以大幅扭转，投资结构性回暖是大概率事件。
但仍需要一定的传导时间，预计投资力度还需要6个月的修复期，投资力度彻底反弹要到第四季度。
在投资策略上，城市分化越来越严重，要坚持长期聚焦人口基本面尚佳、经济基础良好、城市软实力较强的核心城市。
在拿地节奏上，考虑到目前地价尚未真正下降，一旦2022年首轮集中供地热度低迷，第二轮集中供地或将成为投资的“窗口期”。
2022年，行业流动性风险持续，但同时收并购机会也在增加。
一方面，对于偿债压力较大的企业来说，借助项目出让、资产出售扭转局面迫在眉睫。
另一方面，央企、国企以及一些优质民营凭借自身实力以及政策支持将在收并购市场将掌握更大的主动权。
1月6日，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
图表8:房企并购政策
图片来源：爱德地产研究院。
1月10日，又有消息称央行要求9家国企通过收并购项目资产的方式为11家中高风险房企提供流动性支持。
随着并购融资通道的打通，行业收并购积极性受到调动。加强项目层面的转让与兼并收购力度，有望缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大、加快市场压力出清。
总 结
2022年，房地产正式进入黑铁时代。房地产市场规模下行并迎来负增长已成为行业共识。预计全年成交规模会下降5%-10%。
新房市场，一线城市韧性相对较强，二三线城市会迎来结构性分化。筑底反弹要到第三季度，房企销售呈现“V型”走势。
境外融资依然严峻，而公司债和ABS发行会陆续放宽，融资环境呈现“外严内松”的局面。
投资还需要6个月的修复期，投资力度彻底反弹要到第四季度。房企要把握第二轮集中供地“窗口期”，拓展“收并购”机会。