2021年是房地产行业的多事之秋。这一年市场销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链的紧张几乎前所未有，违约不断，爆雷也不再鲜见，房企业务收缩，架构调整，裁员不断，行业一片哀鸿。而和传统房地产行业“一墙之隔”的产业园区近几年在全国一片火热，遍地开花，得到了当地政府的普遍政策甚至资金支持，和传统房地产行业境遇相反，但这个行业泡沫却并不比楼市小。
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产业园区行业在之前相当长一段时间内被冠之为“政策市”，土地—政府抓着，产业—政府管着，市场—政府看着，园区运营与管理得到了很多的中央政策支持。
而产业园区也上演了从园区大跃进到寒冬的席卷，到如今仍然备受追捧。很多人都在吐槽楼市，很多人都在吐槽新区，泡沫大、风险高。而产业园远比新区和楼市更加疯狂，无比庞大却又隐形其中。
全国 300 多个城市，2000 多个县城，4 万多个乡镇，大概都有各种类型的产业园。产业园的发展火爆背后，弊端丛生：盲目一哄而上、“空壳化”“地产化”、同质化倾向严重、烧钱多、回本慢、盈利难、高估历史资源制造文化泡沫、“挂羊头卖狗肉”的房地产化……泡沫比楼市更甚，令人担忧。三四五线的产业园概念，甚至成为了割韭菜的手段。
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曾经，传统房企也纷纷转型产业园，而“以产业之名，行圈地之实”的质疑甚嚣尘上，房企以“产业园区+地产”模式，降低拿地的成本，实现圈地。
如当年的健康（养老）产业园投资风，众房企将养老地产视为行业发展的下一块蛋糕成“共识”。而一些地产商以“养老地产”的名义在郊区拿下数千亩土地，最后用于养老设施建设的只有很小一部分，大部分都变成了商品房开发。
除了各大房企纷纷试点养老地产的同时，保险公司也跨界大肆进军养老地产领域。彼时，包括泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等保险公司都在大步进军养老地产。
健康（养老）产业园遍地发展，真正养老的园区沦为房地产附庸，核心还是售卖房产、物业，为房地产圈地。
还有高举“产城融合”的，如绿地集团在多个城市参与发展临空经济，比如在广州80亿打造了广州空港总部经济园。相比拿地、盖房、卖房，终究太慢，不少开发商就将重心放在了借概念拿“便宜的地”上，最终走的还是地产开发路子。
而有些投入产业园区的企业也不好过。曾与万达并称为大连“地产双达”的亿达中国，其先后开发和运营了大连软件园、武汉软件新城、北京中关村壹号等全国知名的多个商务园项目，截至2020年底，亿达中国手中持有近210万平方米的商务产业园区。由于受到产业园区等业务开发周期长，回款速度慢等特征的影响，亿达中国在经营和流动性上一直存在难题，去年更是深陷财务危机，要卖子公司保命，意欲引进战投亦失利。
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除了房地产以“产业园区”的名义实行圈地，还有很多各种各样的以“产业发展”名义而大搞的新兴产业园区，如文旅、区块链、电竞、新能源、大数据、人工智能、网红直播等，概念吹得比谁都大，发展得如何好却不见得！
在短短数年的时间里，进行迅速的扩张，结果空置乃至抛荒的产业园区不在少数。尤其是中西部三四五线城市，甚至很多东部大城市的县城，也会遇到这样的问题，一些人口不过数万、几十万，产业园成千上万亩的土地，最后不管是招商企业还是收回的收益都很艰难，大量园区等着被盘活。
如我国 82% 的区块链产业园运营时间不足 2 年。整体来看，目前国内区块链产业园空置率偏高，特别是内陆地区由于缺乏产业基础和科研优势，招商更为不易。截至2019年5月，有三成产业园空置率超50%，近五成产业园空置率在30%-50%，空置率在30%以下的产业园仅占两成。
数据来源：互链脉搏、中商产业研究院整理
各路牛鬼蛇神打着建造产业园的旗号，欺骗了政府，霍霍了土地，带偏了购房者。每一个规划的产业园项目都是几十亿、上百亿的投资额，圈的都是数百亩、上千亩的地。
如有的举着品牌的大旗，玩的却是圈地骗局，阿里、腾讯、京东、百度等互联网巨头被各色产业园垂涎。有人统计过，全国号称阿里要入驻的产业园大大小小有四五十个，遍布杭州、成都、重庆、厦门、武汉、宁波、西安、苏州、南昌、石家庄、绍兴、海口、赣江、琶州、镇江、聊城……这其中阿里真正入驻的占比不到50%，其余都是打嘴炮。
还有的企业大举产业发展战略高旗，最后一地鸡毛。如大搞新能源的汉能集团，在四川绵阳、泸州、山西太原、辽宁营口、云南昆明等多地布局“移动能源产业园”。
有人在知乎上这样总结汉能的模式：
有网友在股吧直指汉能产业园暴雷，晒出法院判决书：
此前有媒体报道，汉能移动能源控股集团有限公司，正在接受法院破产审查。如今汉能移动能源已经被列为失信被执行人：
还有高新技术产业园，诸如以发展半导体芯片产业的噱头的骗局，如武汉千亿级弘芯项目，从立项到烂尾，仅仅3年的时间。该项目大股东公司空手套白狼，拉来政府上百亿的投资，自己则分毫未出，最后因为资金缺口而烂尾。武汉政府上当受骗令人唏嘘，但更加离谱的是，该项目的创立者竟用相同的套路又开了六家芯片公司，还想继续套路。
中国的芯片制造一直是短板，经历过华为、中兴事件后，中国加大芯片领域投入，在这过程当中，一些二三线地方政府为了政绩，也纷纷大把出钱、出地皮、出政策，而一些投机分子也开始利用这一点，忽悠地方政府盲目上马了不少投资动辄近千亿，看似技术高端、前景广阔的项目，并从中牟利，最终搞出了不少烂尾项目。据不完全统计，近几年时间里，四川、贵州、江苏、湖北、河北等多地百亿级半导体制造项目先后烂尾。
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产业园的外包装看似“风光无限，潜力无限”，但是有时候“飞得越高，跌得很惨”，切忌急功近利。
2021年各地政府编制的“十四五发展规划”纷纷对地方区域特色产业发展提出政策指导意见，北上广深一线城市也纷纷布局特色产业发展。
但二三四五线地方招商盲目，对项目不加甄别，必须警惕。在二线城市，老企业都在产业核心，新企业都围绕着产业核心，凡是偏离产业核心主轴，再造的产业新区，都很难成功。在三四五线城市，人口外流，人才外流，有产业也是中低端加工制造组装，但凡高大上一点的都不会想去到三四线。
产业链是一个金字塔，能站在塔尖的毕竟是少数。当前，经济从增量转入存量，产业增速也自然从增量转入存量，一个城市没有那么多的企业新增，遍地开花的产业园靠什么支撑？