3月，境内外债市依然延续了2月份分化的态势。在整体债市下行的背景下，境外债持续低迷，同比降幅较大；受流动性影响，境内债的发行规模上扬，两者的差距也在不断扩大。
此外，房企2020年的业绩公告显示，不少房企的“三条红线”持续优化，并迈入了绿档阵营。不过，多个核心城市公布了“宅地集中供应”的时间表，房企面临一次性筹措巨额资金的压力，其融资需求骤增。
债市整体下行境外债持续走弱
纵观2021年一季度，债市整体表现下行，同比下滑约23%，尤其是境外债下滑更为明显。具体到3月，境外债与境内债的发行规模分化加剧。根据2021年3月中国房地产企业境内外融资TOP榜显示，境内债与境外债的发行规模差额进一步拉大。其中，境内债的发行规模为841.36亿元，境外债的发行规模仅为39.15亿美元。不难发现，境内债的发行规模远超境外债，房企发行境内债的意愿持续走强。
境内债的发行规模持续反超境外债，主要是因为国内的疫情得到有效控制，货币政策相对稳定，资金面也较为平稳；境外债方面美元债持续波动，市场的不确定性增加。
从2021年3月中国房地产企业境内外融资TOP榜来看，境内债方面，共有54家房企在3月发债；境外债方面，仅有11家房企发行美元债。其中，金地集团以60亿元夺得境内债发行规模的第一，其后为保利发展44.4亿元，首创置业44.3亿元。境外债方面，九龙仓以12亿美元居于境外债发行规模的榜首，其次是中国金茂、中国奥园，融资额度分别为6亿美元、3.5亿美元。不可忽视的是，九龙仓已经连续两个月领跑境外融资榜。
值得注意的是，在境内债方面，有国企或央企背景的发行人占比较高，且发行利率相对较低，融资优势较为明显。据统计，有近29家发行人拥有国企或央企背景，占全部发行人的53.70%。例如，保利发展、首创置业、首开股份、招商蛇口、北京城建、中交地产、中国金茂、苏州高新、威海城投等等。
房企降杠杆效应明显 绿档阵营不断扩容
自2020年8月针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则出台后，房地产行业的金融监管持续升级。为此，不少房企开启了降杠杆之路，并取得了突出成效。
根据房企2020年度的业绩公告可知，众多房企在2020年降杠杆意愿明显，“三条红线”持续优化并全部实现绿档，绿档阵营更是不断扩容。例如，截至2020年年末，龙湖集团的净负债率仅有46.5%，剔除预收款后的资产负债率为67%，现金短债比为4.24倍；世茂集团净负债率为50.3%，资产负债率（扣除预收款）68.1%，现金短债比（扣除预售监管资金）达1.16倍，成功由“黄档”转为“绿档”；金科股份剔除预收款后的资产负债率69.85%，净负债率75.07%，现金短债比1.34倍。
此外，招商蛇口、远洋集团、金辉控股、龙光集团、融信中国等品牌房企也均在2020年年末进入绿档阵营。据贝壳研究院统计，在已发行的近70家房企中，55%的房企维持在原来位置，其中包含13家房企保持“绿档”，3家房企保持“红档”。
不难发现，“三条红线”高悬，房企的负债情况将进一步好转，这有助于降低房地产行业积聚的金融风险。同时，也会直接倒逼房企向管理要红利，这与以往赚取土地红利、金融红利皆不相同。
偿债规模仍在高位融资需求上扬
尽管房企的负债情况有所好转，但调控持续升级之下房企的偿债规模仍在高位。贝壳研究院的监测数据显示，2021年一季度境内外债券融资到期债务规模约3735亿元，同比增加134%；预计2021年二季度房企偿债规模约为3279亿元，较一季度略有下降，但偿债规模仍属高位。
加之，“宅地集中供应”正在不少核心城市加速落地。例如，长春、广州、无锡、天津、北京等先后公布了推地时间表。其中，北京在3月31日晚间迎来2021年首批集中供地，涵盖朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、通州等12个区县共计30宗地块，土地总建设用地面积16.89万平方米，规划建筑面积为32.95万平方米，总起始价共计1035亿元，竞价将于5月8日开始。
显然，“宅地集中供应”需要房企一次性筹措海量资金，即集中融资。同策研究院预测，按照2020年土地出让金比例，一线城市单次土地出让金将达2842亿元，二线城市为9531亿元，这对房企的现金流结构以及融资能力提出了更高要求。
因此，房企不仅要寻找最佳的融资窗口期，而且其融资方式和融资渠道也会随之改变。如此看来，未来一段时间之内，房企的融资需求将持续上扬。此外，随着“宅地集中供应”逐步落地，房企的融资能力与流动性管理均面临严峻考验，财务灵活性也将被提升至前所未有的高度，毕竟现金充裕才是王道。
综合来看，3月，整体债市的分化不断加剧，更多房企将目光转向了境内债。而长效调控机制的逐步落地，也让房企的融资面临诸多挑战。