龙湖，在波动的环境中努力兑现承诺。
据报道，3月25日，龙湖集团发布2021年财报，同时召开业绩会。
营业额同比增长21.0%至人民币2233.8亿，其中物业投资业务收入同比增长37.5%至104.1亿，合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿。
毛利同比增长4.6%至565.4亿，毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10.0%。
放在行业政策密集的下半年来看，龙湖毛利和销售的保持来之不易。
陈序平在业绩会上给出了2022年的业绩指引，表示今年全口径的销售目标是3000亿元。
赵轶则表示债务方面非常安全，净负债率为46.7%，在手现金为人民币885.3亿元。
综合借贷总额人民币1920.7亿，平均借贷成本持续降低，为年利率4.14%；平均贷款年限有所拉长，为6.38年。
龙湖管理层在会上说：“不是说我们战略上有多么高明，不是我们特别能识别周期，我们也不知道突然去杠杆这么猛……
只是如果认为长期要出问题，短期的行为就一定要把它砍掉，这就是我们用价值观去判断这个公司有没有问题的一个很重要的原因。”
1、“做好了充分准备”
事实上，龙湖厌恶短期行为，或者说是长期主义的表现，在多方面均有体现。
新任CEO陈序平认为，龙湖销售表现坚挺得益于一贯聚焦高能级城市的策略。其表示，龙湖因为90%多的土地储备是布局高能级的城市，随着市场从最核心的城市向二线城市回暖，龙湖会慢慢地把销售提起来。
除了地产板块，租赁住房方面，2021年是龙湖冠寓的盈利元年。截至2021年末，冠寓已在30余个高能级城市开业10.6万间，规模居于行业前二。整体出租率为92.9%，租金22.3亿元，同比增长23%。
龙湖投资性物业同样表现亮眼，收入同比增长37%，约104亿元，毛利率达75%。截止目前龙湖共开业61个商场，全年总体租金收入同比增长40%至81.5亿，出租率维持在97%。
龙湖偏爱长期主义，早在2000年，龙湖已将每年销售回款的10%投入商业。而其在债务上同样不只看眼前，也是定了较为严格的标准。
CFO赵轶表示，龙湖保持短债占比低于10%，保持现金覆盖短债倍数在几倍以上。
“2022年龙湖的到期债务大概是140亿元，刚性还款的压力一共只有70多亿元。龙湖一定会控负债，保持个位数的债务增长，两位数的营收增长。”
2021年至今，龙湖新发行了4笔公司债，1笔中期票据，今年龙湖将有29亿人民币对应4.5亿美金的美元债到期。
赵轶表示：“已经可以通过境外的银团和发行美金债的方式偿还，做好了充分的准备”
2、物管上市顺理成章
业绩会上，龙湖另一个备受关注的问题，要数向港交所递交来了龙湖智创服务的招股书。
龙湖解释，物业上市前有一个关键问题，那就是物业这个行业怎么完成提效，怎么变成一个可持续赚钱的行业。
物业行业人力成本较高，目前多家披露的物企人力成本均有大幅增长。
吴亚军表示，人力成本高，效率又低，不可能不涨工资，但涨几年之后，毛利完全就没有了，这是不可持续的。
她说，后来，在数字化工具方面的投入回应了这个问题。
独立上市之前，作为劳动密集型的物业企业，龙湖靠数字化工具实现无人化管理、减少无效岗位，人均管理面积2020年超过9300平米，人均创收35万，位列物业管理服务行业第一。
按赵轶的话，顺理成章去上市了。据了解，目前龙湖智创生活管理面积为2.64亿平方米。
赵轶表示，物管行业花了很短的时间走完了地产十几年走过的路，从默默无闻到起飞，到火热，到泡沫，一飞冲天，到落下来。
“我们相信现在反而是一个水落石出、追求生意逻辑和理性的时候，这种市场可能也是龙湖喜欢的，并不是最火热、并不是很嘈杂，但是很理性，好的公司依然很有价值，会有人追捧，不好的公司大家看得更清楚。”
3、“短期行为一定要砍掉”
在投资者会上，有人问道，行业在变，龙湖也在变。龙湖发生了怎样的改变？龙湖未来将会有一个怎样的呈现？
据参会投资者转述吴亚军的话，龙湖靠原则、靠底线思维走下去。龙湖过去6年都是绿档，因为杠杆高了就是不行，要主动控杠杆。
吴亚军还表示，穿越周期并不是说龙湖有眼光，因为未来是模糊的，就是看不清楚的，在看不清楚的时候，靠原则、靠底线思维才可以走得长远。在制定战略的时候先想生死，做长是第一目标，其次是做强，再次才是做大。
吴亚军提到，反感跟投、财技上的东西，表示龙湖内心深深厌恶的就是一些短期行为，如果认为长期要出问题，短期的行为就一定要把它砍掉，这是龙湖用价值观去判断这个公司有没有问题的一个很重要的原因。
“做真的有价值的事，这样这个公司才是一种向上的状态。”
年轻的新任CEO陈序平同样引发关注。在吴亚军眼里，陈序平勤思慎言，知识结构全面，龙湖骨子里的本色是诚勤朴慎，陈序平符合这四个条件。
陈序平给出了2022年的业绩指引，表示今年全口径的销售目标是3000亿元，权益比在65%到70%，权益销售额大概2000亿元左右。
对于未来公司盈利，他预期整体毛利率将维持在25%左右的水平，地产开发收入毛利率将维持在20%左右，商业的毛利接近75%，物业的毛利也比较高，这些业务的占比会越来越高。
“一方面是我们的新航道毛利率较高，占比会提高，另外一方面，新房销售板块也会进入一个新发展模式，就是毛利合理、售价稳定、地价合理，做好产品和服务，回归初心。”
以下为龙湖集团2021年度业绩发布会部分问答实录：
提问：2021年对所有房企都是艰难的一年，公司管理层自身感觉到最大的挑战是什么？年度销售额完成2901亿是否符合管理层预期？
邵明晓：政策带来的对行业的影响，叠加疫情冲击应该是比较大的，对高杠杆公司尤其过去三到五年没有自律的公司压力会大一点。
龙湖依然是按照自己的节奏在做，比如上半年我们就没有过多出手，我们上半年拿了8个TOD项目，主要是天街；全年拿到122个项目，共2355万平方米。
整体看去年还是挺波澜壮阔的，但是龙湖还是坚持董事长给我们确定的方向，保持稳健的财务盘面，服务好客户。尽管很难，但我们还是如期兑现了承诺，交付了业绩。
提问：有观点认为，地产行业进入黑铁时代，面对行业寒冬，不少房企选择了裁员降薪，龙湖会做哪些努力或改变？在降本增效方面有哪些计划？
陈序平：2022年预计全集团人数保持稳定，并不会明显的减少或者增加。但是我们的组织是在提效的，因为现在航道、业务越来越多，我们会把少数几个低效率的业务单元整合，利用航道的协同让我们的效率越来越高。
提问：目前多省市加强了预售资金监管比例，这对于龙湖的现金流是否会造成影响？
赵轶：从我们自身数据来看，我们前年预售监管200多亿，去年到了318亿。
最近六部委发声支持，感觉政策在不断修复，各地在执行力度上不再一刀切，而是根据风险状况、企业状态，包括红橙黄绿档来判断。
龙湖始终把余量留得比较足，我们整体的现金短债比6.1倍，如果把300多亿监管资金去掉，我们还有3.9倍，非常安全。