一直以来，3月上中旬都是房企的年报季，但今年却成为了年报的难产季。
近期，中国恒大、世茂集团、融创中国、新力控股、佳兆业等房企均宣布延迟刊发2021年财报，理由大多是：疫情原因导致审计受阻。
据不完全统计，3月25日就有17家房企发布年报；3月29日有14家房企发年报；3月30日更有34家房企“组团”公布年报。
4月底也有一波房企发布年报，4月29日一天，有金科股份、荣安地产、阳光城、荣盛发展、宋都股份等8家企业发布财报。
甚至坊间有人调侃：“对自己业绩越没有信心，就发得越晚”。
虽然这句话并无科学依据，但相关机构对行业预期并不乐观：据统计，今年A股69家房企发布业绩预告或快报，约有四成房企在2021年出现业绩亏损。
克而瑞认为，2022年房企整体业绩预期势必更为谨慎，会有部分房企业绩目标同比持平或降低，预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。
虽然黑云压顶，但还是有部分房企提前发布了年报，他们中的大多数都是稳健发展，财务较健康的房企：比如绿城、招商、越秀等房企。
这几家房企的大佬也是口吐金句，甚至是和这个时代有点“格格不入”：
当很多房企都说缺钱的时候，越秀地产董事长林昭远说：“钱是不差的，资金不是问题”。
当很多房企都说未来几年仍然艰难的时候，绿城中国董事会主席及执行董事张亚东却说：“2022年到2025年三年是绿城起跑期”。
从他们的发言中，就能感受到对于未来发展的自信。
但是前不久，招商蛇口业绩发布会上，董事长许永军的风格却和前两位大不相同，他说：“去年很难，今年也不会轻松”。
招商蛇口一直以来都是稳健房企的代表，是出于什么原因，说自己今年不轻松？如果招商蛇口也不轻松的话，那其他国企和央企，大概率也不会轻松。
残酷现实1：大多数房企面临的运营困境——增收不增利
招商蛇口和其他央企国企一样，去年的销售额仍然是稳步增长：2021年，招商蛇口的销售金额同比增长17.73%至3268.34亿元，行业排名前进3位提升至第7名。
然而，招商蛇口今年只定下了3300亿元的销售目标，同比增幅约0.97%。
从这个数字可以看出招商蛇口对于今年楼市和自身发展的审慎态度，可以说，即便是稳健经营的房企，今年也会仍然会面临一定的挑战。
目前已经摆在招商蛇口以及大多数房企面前的一个问题仍然是：增收不增利。
去年招商蛇口归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%。
招商蛇口解释净利润下滑原因为：房地产业务结转毛利率下降、计提减值以及转让子公司收益减少。
这是招商蛇口连续两年净利润下滑，2020年同比下滑数据为23.58%。
该如何稳住利润？招商蛇口给出了以下几个解决方案：
① 拿地心法：严选地块；首选五好城市
2021年下半年，招商蛇口拿到的部分土地，目前看来回报都非常不错，毛利明显提升，未来公司利润率将得到稳步增加。
在2022年的土地获取上，招商蛇口宁可不拿，也不要拿错，并设置了多项指标把关，严格筛选参拍城市及参拍地块。
招商蛇口首选“五好城市”：市场好、利润确定性强、团队强、回款佳、存销比低的城市。
从去年年报来看，招商蛇口的布局大多是一二线核心城市，年报显示：
招商在杭州、深圳、苏州、上海、南京等长三角核心城市投资占比达到了6成以上。
这些城市也恰恰是过去两年楼市最稳定的地方，重仓于此的房企大部分都活了下来，主要因为这些城市的购买力强，房子卖得动。
② 招拍挂之外：加大旧改业务投入；审慎挑选高回报并购项目
为了保证利润，除了招拍挂之外，招商蛇口还加大了对旧改业务的投入力度。
此外，招商蛇口还要进入并购市场，近日，市场也有消息传出，招商蛇口在与部分出险企业对洽，但对于并购标的，还是会比较审慎：
主要是看资产质量、风险是否可控。现在有些项目外面看起来很好，但是尽调之后发现问题特别多，所以会比较谨慎地推进。
总体来说，拿地和并购坚持一个原则：哪里的回报好就做哪里。
③ 增长新动力：培养利润增长第二曲线
招商蛇口高管在此次业绩会上也提到：要不断地提升经营管理能力，优化业务结构，提升利润率，培养利润增长第二曲线。
增长的第二曲线在哪里？
招商蛇口表示，行业未来的盈利将主要来自于技术与服务、其次是核心优质资产的升值。这也是招商蛇口正在发力的方向。
招商蛇口把技术与服务放在了首位，可见它还是比较注重“软件”的盈利能力。
目前招商蛇口已经把自己定位为城市与园区科技集成服务商。已开始尝试借助新产业、新技术助力公司的经营管理提效与产品服务再造。
比如在城市方面，招商蛇口可以提供人工智能、新材料、物联网等技术性服务；再比如内容服务方面，提供家居智能化、健康与养老等服务，这些都可能会成为招商蛇口新的增长点。
其实招商蛇口的这份“利润优化方案”，对于其他央企和国企来说，估计也是同样的想法，也比较具有参考意义。
残酷现实2：大多数房企面临的时代困境——红利消失
房地产行业过去的黄金时代，主要有四大红利加持：人口红利、城市化红利、经济高增长红利、房地产金融化红利。
但目前有的红利已经消失，有的红利则在逐步减弱。房地产开发业务的天花板已经显现，在残酷的现实之下，房企必须对自己“动刀”来适应新时代。
于是，招商蛇口在此次业绩发布会上再次强调了它的转型方向：从开发为主向开发经营并重转变；从重资产为主向轻重结合转变；从同质化竞争向差异化发展转变。
这三个转型方向，不就是现在很多优质房企正在努力践行的吗？笔者觉得，这也是未来房企要在市场上站稳脚跟的必经之路。
1、经营之路
我们看到很多活得好的房企，都是开发和经营业务两手抓，比如万科、华润、龙湖等。
龙湖此前提出了2024年经营性收入1000亿，犹如惊雷，“敲打了”此前很多专注于做住宅开发的房企。
今年万科的郁亮在工作会议上也说道：现在万科要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。
招商蛇口去年正式对外宣布了持有物业“双百目标”：2025年末拥有100个购物中心、营收100亿元。
今年招商蛇口对于一些持有物业，尤其是优质商业的比例也有要求，今年招商蛇口预计拿地的总金额有10%-15%，将投向优质的商业综合体项目。
国内房地产从开发时代进入经营时代，有一些传统房企还停留在传统思维，还是专注于做住宅开发，可能会面临系统性风险。
正如平安不动产董事长蒋达强所言：未来中国房地产商管、酒管、物管服务经营性产业等将出现市值3000亿、5000亿的企业。
2、轻资产之路
王健林在万达曾遭遇危机的时候感慨房地产有两个无法解决的问题：
一个问题是：市场给机会，可以连续几年不愁卖；但市场如果调控，空置率便会提升，对资金回流形成压力，势必会增加对银行的依赖，但银行续贷有不确定性；
另一个问题则是：有限的需求与无限扩展的楼盘相互矛盾，平摊到每一个地产开发商的利润会越来越少，现金流压力会越来越大。
于是万达商管从2021年开始，不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。
万达商管的“轻资产”，指的是万达不出万达广场的资金，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。
不单是万达，有很多具有前瞻性的房企也早已进入轻资产领域：
早在2005年，绿城中国便已布局代建业务。当了16年“乙方”后，代建业务已撑起业绩“半边天”，成为重要的轻资产收入来源。
在今年绿城的合约销售构成中，绿城通过代建获取的销售金额达843亿元，同比增长13%，占总合同销售金额的24%。
招商蛇口也提到要在重资产经营提升的基础上，聚力发展轻资产运营服务，以产融结合和管理输出为主要方向，打造轻资产品牌；加快发展物业管理业务，做强做优做大招商积余。
目前很少有房企在产融结合方面做出成绩，而招商蛇口作为产业园区的开创者，产业园区业务贯穿了招商蛇口的发展历程。同时园区业务也为招商蛇口带来较强的抗风险能力，是招商蛇口综合发展的四大IP之一。
凭借多年深耕产业园的优势，2021年招商蛇口成功发行博时招商蛇口产业园公募REIT（底层资产为万融大厦、万海大厦），贡献税后收益14.6亿元，助力公司降低重资产比例，实现由重转轻。
招商蛇口发行的“蛇口产园REIT”，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制的新路径，是产融结合的典型案例。
3、个性化之路
如今不单是房企员工内卷，就连房企的战略与打法，都陷入了同质化。
近年来，大部分TOP50房企提到的都是类似的战略词汇：长期主义、高质量发展、规模利润并举、管理红利、回归产品力服务力，强化大运营，物业上市……
真的会让人审美疲劳，没有任何创新点可言。
但还是有一些走在前沿的房企，深知未来房企的竞争就是创新力的竞争，所以也早早进入“无人区”开垦。
碧桂园旗下的广东博智林机器人有限公司在2018成立，这家以建筑机器人等服务机器人研发、制造与应用为核心的科技创新企业。碧桂园的机器人可以造房子，可以做出美味的佳肴等等。
碧桂园的机器人战略给碧桂园创造了新的增长点，也让碧桂园成功出圈，让更多人记住了碧桂园。
而招商蛇口也是比较典型的花功夫在创新业务上的房企。
招商蛇口的创新型业务
邮轮业务是招商蛇口的特色业务之一，通过“船、港、城、游、购、娱”一体化运营，打造泛邮轮产业生态圈，为人们提供高品质邮轮度假体验。
2021年，招商蛇口首艘五星旗游轮“招商伊敦号”投入运营，开启全新的中国沿海海岸人文之旅，为近30万名旅客带来独特的海上生活方式体验。
再比如招商蛇口的大健康业务，目前主要赋能社区开发，形成了健康管理、养老业务、精品专科医院三大业务板块，打造出了招商观颐康养产品。
这些房企无不在创新领域开垦了多年，并将之与房地产有机结合，产生了奇特的化学反应。这需要勇气，但更需要深厚的积淀。
前不久，香港恒隆集团陈启宗对恒大现象做了深入研究，并发表在恒隆地产的致股东函里。
陈启宗表示，内地房地产发展商所玩的游戏是不可持续的。他们追求的是规模和速度，而不是盈利能力和素质。这种音乐椅游戏迟早会结束，许多公司会倒闭，股东和债券持有人会受损。
当诸多房企对自己进行“规模测验”，在规模的考场上为了排名你争我夺的时候，以招商蛇口、华润、龙湖为代表的优质房企，更多的是对自己进行“素质测验”，在经营之路、轻资产之路以及个性化之路上，不断的打磨自己。
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