3月31日万科业绩会上，万物云CEO朱保全刚说完“儿子长大了可以独立发展了。”4月1日早间，万物云正式向港交所递交招股书，联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。这一次，万科的儿子真的要“独立”了。
万物云的上市计划牵动着资本市场的情绪，上市是意料之中，时机却是意料之外。此次递交招股书，低调的万物云神秘面纱终于掀开。10年间总收入规模增长超16倍，复合增长率超30%，业务上已摆脱对万科的依赖。
然而有几点格外引人注意，上市前，闷声发大财的大股东博裕资本和58同城姚劲波已套现近90亿。招股书中万物云提到了几个风险点，如部分子公司未给员工足额缴纳社保、公积金，联想最近格力的风波，确实藏着“暗雷”。
提前套现90亿的大股东
上市后能否再造一个万科、能否改变物企现有格局，万物云的上市计划牵动着资本市场的情绪。
郁亮曾说，万物云“有望达成千亿市值”，而与此同时，他对高估值充满了警惕和恐惧，认为过高的估值有可能会对员工心态造成一个不切实际的预期。
招股书中，万物云的股权结构格外受关注。2020年底，万科已在为上市铺路，进行了一轮股权变动。原本架构为万科持有万科物业60%股份，万科物业持有地市物业公司100%股份。万科物业更名为万物云后，万科持有万物云60%股份，万科物业控股成为万物云100%控股子公司，进而100%持股各地市物业公司。
这一变更背后，让新成立的万物梁行与万科物业成为兄弟公司，而非是万科物业子公司，有利于万物云和戴德梁行的深度合作，另一方面，也为以后能够继续分拆万物云、万科物业等独立上市做准备。
最新的招股书显示，万科企业仍是控股股东，持股为57.12%，万斛泉源持股为3.39%，万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙分别持股为0.48%，Radiant Sunbeam Limited持股为17.14%；Dream Landing Holdings Limited持股为2.86%，睿达第一有限公司持股为3.33%，睿达第二有限公司持股为2.22%，睿达第三有限公司持股为2.2%，瑞轩持股为2.86%，珠海达丰持股为1.9%，海南云胜持股为2.01%。
上市前套现是资本市场屡见不鲜的游戏，这一次万物云的上市也不例外。资料显示，DreamLandingHoldingsLimited是58同城姚劲波旗下公司、RadiantSunbeamLimited背后则是博裕资本，两位股东已在上市前完成了一轮套现，其中博裕资本套现近70亿，姚劲波套现近20亿。
2016年，万科物业引入两家战略投资者博裕资本和58集团，博裕资本以其管理的基金认购 25%股权，58集团以其下属公司认购5%股权。
而在2021年11月26日，博裕资本将7.6%股权转给瑞轩、睿达第三有限公司、珠海达丰，总对价69.96亿，股权转让在2021年12月13日完成；在2021年12月31日，58同城姚劲波向海南云胜转让2.14%的股权，对价19.91亿。
担心员工抱着不切实际预计，万物云对于员工其实也颇为大方。睿达第一至第五公司为员工持股平台，深圳誉鹰间接控制该平台，朱保全持有深圳誉鹰67%股权，监事会主席向云持其余权益。
招股书披露，根据员工持股计划，万科云向394名员工授出奖励，朱保全及其他员工持股平台共持股8.57%。
而在薪酬方面，朱保全的薪金、津贴等从2019年至2021年分别为131.1万、123.6万、145.9万，加上留任、酌情花红、社保公积金等收入分别为1251.5万、1480.5万、1249.6万。
另一方面，物业企业员工数量庞大，社保成本压力巨大，去年相关部门出台政策，要求提高对员工的社保，一度给上市物业股造成冲击。万物云在招股书中提及，一些附属子公司并未为员工登记或者足额缴纳社保公积金，未来或将被处罚，而截至目前，万物云尚未有这方面的通知。
被追问的毛利率
热潮过去，物业股不香了。今年3月初，首个赴港上市的物管公司金茂服务，上市即破发，物业股降温明显。
去年传出万物云上市消息后，万科管理层屡屡被问及上市时机问题。去年股东会议上，万科表示万科物业要等被大家认可为城市服务商才上市。
3月31日业绩会上，朱保全再次回应，认为当下万物云上市时点更合适，投资者给的估值会更为理性。朱保全这样说，家长不会因为外面的天气好坏来做出决定，唯一考虑是儿子是不是成人了，需要通过引入国内外的机构投资者，来进一步提高万物云的综合实力，不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。
物企上市，投资者关注的普遍问题是规模、母公司依赖度、盈利能力等方面。万物云的招股书显示，毛利率低于同行，不过万物云基本摆脱母公司依赖，外拓能力彪悍。
根据招股书披露，万物云2019年至2021年营收分别为139.27亿元、181.45亿元、237亿元；毛利分别为24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元；毛利率分别为17.7%、18.5%、17%。
相比于同行物企毛利率可达30%，万物云的毛利率偏低。业绩会上，朱保全以“对于民生行业，信任关系远比毛利率更加重要”做了解释，称从已上市的物业公司情况来看，大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，认为15%左右是一个合理区间。
摆脱地产依赖 想成为下一个“贝壳”？
万物云的最大客户是万科集团，数据来看，万物云正在慢慢摆脱对万科的依赖。如郁亮在业绩上形容的，孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了。
2019年至2021年，万物云五大客户的销售收入分别为21.62亿元、37.48亿元及47.18亿元，分别占万物云总收入约15.5%、20.7%及19.8%，其中万物云最大单一客户万科集团的销售收入分别为17.7亿元、28亿元及38.21亿元，分别占万物云总收入约12.7%、15.4%及16.1%。
万物云的外拓能力十分值得关注。结合招股书和万科2021年业绩报告，去年万物云新增合约面积，拓业务占比超70%，尤其在商业、写字楼服务领域，外拓占比约80%。
三年时间，万物云利润42亿，派息超过41亿，每年分别派息分别为2.47亿元、3.18亿元和35.37亿元。
债务方面，截至2022年2月28日，万物云流动负债为25.13亿元，截至2021年12月31日，在手现金及现金等价为64.3亿元。
万物云将自己定义为一家全局空间服务提供商，也是由小区、商企和城市空间 " 三驾马车 " 业务体系协同驱动的服务供货商，对标贝壳。而从其盈利体系来看，科技平台的收入占比为7.8%，绝大部分收入来源于物业服务。想要成为物企中的“贝壳”，万物云还有一定距离。