2021年财报中，头部房企出现了几组有趣的数字。
碧桂园营业收入5230.6亿元，同比增长13%；股东应占核心净利润约269.3亿元，同比降16.78%
相较地产板块的不温不火，碧桂园服务（6098.HK）财报显示，2021年，营收288.4亿，同比增长84.9%；净利润同比增长56.4%。
由此观之，碧桂园服务2021财年营收增长率是母公司的3倍多，净利润增长率更是比已经出现的下滑的地产主业更显坚挺。
在地产行业加速出清的这两年，这是难得的好消息。这意味着，房企“副业”已经逐渐成为更具增长潜力和赚钱能力的业务。即使在那些本身具备审慎财务管理风格的公司也是如此。
2021年，龙湖集团（00960.HK）财报显示，报告期内营业收入达到2233.8亿元，归母核心净利润为224.4亿元，分别同比增长21.0%、20.1%。
在行业下行时期，龙湖管理层满足了投资人对“稳健”的期待，但更吸引资本市场的是其年初于港交递交招股书的龙湖智创生活的表现。
招股书显示， 2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。即守住地产基本盘之下，龙湖在物业板块的营收与净利润增长幅度，是主业的3-4倍。据悉截至2021年12月31日，龙湖智创生活营收超110亿，毛利率26%。
汽车、物流、机器人、农业等多元产业都曾被头部房企试水。但是，形成规模化，与主业形成强联动的产业，唯有物业服务。
优质的物业板块不仅为房企平抑了周期性调控带来的风险，也为房企的下一轮利润增长带来希望。
但从碧桂园服务、万物云、龙湖智创生活的发展轨迹看，单一业态远远不够。
科技、规模操盘、多样服务三块实力将决定谁能走得更远。
规模化降本增效
过去一年，物业公司成为硬通货，出现资金危机的房企纷纷将其摆上货架。碧桂园服务、龙湖智创生活、万物云等头部公司纷纷出手，抢在低点收割。
目前，碧桂园服务将富力物业、蓝光嘉宝、彩生活等资产收入囊中；万科通过换股，让万物云拿到了阳光城物业资产；而龙湖智创生活，因母公司稳健的财务表现，逆势出击，去年先后收购了亿达服务、楷林商服、美好幸福物业、九龙仓物业、新世界物业等多家知名物业管理服务企业。
截至2021年12月31日，龙湖智创生活物业管理业务，累计签约及战略合作面积4.6亿平方米，在管面积2.6亿平方米，覆盖上百座城市，来自独立第三方项目的在管面积占比达到59.8%。
据不完全统计，截至2021年12月10日，物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿元。
资本催生了行业收并购，也加强了行业聚集度。
头部物业公司通过扩大规模，加强了区域管理的协同，同时，也降低了采购和运营成本。
规模扩张后，一套管理班子，可以同时管理更多面积，批量采购时，企业也有了更多的议价权。
当然，这只是规模化的表面利好，更大的优势在于，规模化能改变传统物业公司的营利模式。从主要收入来源为物业费，向非物业费首入占比过半转变；从只做自持，向轻资产管理转变。
科技平抑扩张后遗症
虽然并购，扩规模已经成为物管公司跻身头部的重要手段。但并不意味着，已经卡位成功的企业就可以高枕无忧。
如果快速收购扩张后，技术、运营、投后整合能力跟不上，对公司的品牌损害是灾难性的，而且效益也会不升反降。因此，大多数头部公司都是采取左手扫货，右手科技研发的路子。
龙湖集团CEO陈序平在业绩会上透露，几年间，龙湖集团在数字科技的研发中最主要的工作之一就是实现公司空间在线、业务在线、流量在线、数据在线、资产在线，所有的业务系统在线化。“所以，我们对外做轻资产管理服务的时候，运营成本、管理成本会比其他人低。在同样取费的情况下，能够获得更好的回报。”
据悉，龙湖2021年科技投入约20亿元。陈序平认为，这些科技投入转化为各种数字化工具，让龙湖能够在规模快速发展时，保持更高的人均效能，以及员工数量稳定。
但他建议科技投入要强合整个生意逻辑、业务规则，把生意逻辑、业务规则融入到数字化工具中，让它赋能业务，而不是纯粹做科研类的科技投入。
兴业证券2020年发布一份报告显示，以现有技术估算，智慧物业可以降低物管公司营业成本约3个百分点。科技赋能预计会为每个物管企业节省平均1.1万安保人员和0.4万保洁人员。
多样服务挖掘用户需求
规模+科技这一组合套餐，为物业公司滋养了更多样化的服务，同时也盘活了地产公司旗下的各种业务，促进了整个体系协同共生。
如龙湖智创生活业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务，和商业运营管理服务。前者提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，后者提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。
科技的赋能同样可以触及到商业运营层面。如打通线上会员服务、营销活动在线销售、租户经营线上增值服务等。
除此之外，物业公司的服务半径还在扩大，但并不盲目，而是围绕宏观调控政策和用户需求展开。
2021年11月2日，国家发展改革委《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见》，要求大力发展社区便民服务。推动公共服务机构、便民服务设施、商业服务网点辐射所有城乡社区，推进社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务。推动大城市加快发展老年助餐、居家照护服务，力争五年内逐步覆盖80%以上社区等。
龙湖智创生活则基于业主的真实需求，推出了愚公搬家、田螺美家、焕代大师等覆盖家政、美居装修、社区生鲜等多样的增值服务。
同时，为了完善社区居家养老服务网络，龙湖智创生活还整合利用存量资源瞄准社区嵌入式养老，推出了“物业服务+养老服务”的社区体验。
这些与业主生活密切相关的服务，有利于公司深入挖掘业主深层次需求，并有助于社区服务业务成为物业公司新的盈利增长点。
“过去三年，物管行业花了很短的时间走完了地产十年走过的路，从默默无闻、到起飞、到火热、到泡沫，到一飞冲天、再到理性下来，我们相信，现在反而是一个水落石出的时候。市场理性了，好公司依然会有价值，不好的公司大家也会看得更清楚。”龙湖集团首席财务官赵轶谈到。