万科总裁们,一场事先张扬的棋局,张海、朱保全出任公司联席总裁

观点地产
摘要:在郁亮喊出“活下去”后,万科去年启动战略大转移,提出从“开发为主”转到“开发经营服务并重”,组织架构调整亦迅速跟进。

“棋运不可悖,但每局的势要自己造。”

今年以来,万科多次表态,要在组织上加强一盘棋建设,解决能力分散、操盘不稳的问题,并进行了一系列人事调整。

12月2日,万科发文称,经集团总裁祝九胜提议,张海、朱保全出任公司联席总裁,协助祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

张海现为万科开发经营本部CEO,朱保全为万科旗下物业上市公司万物云董事长,二人获任联席总裁后仍保留原职。

“联席总裁”一职在万科并无先例,但从最近的人事调整来看,张海和朱保全的升职或许都在既定战略中。

就像在象棋中,两枚仕(士)紧紧分立将帅两侧,并负责协调全局的攻防进退。

榜首的要求

在郁亮喊出“活下去”后,万科去年启动战略大转移,提出从“开发为主”转到“开发经营服务并重”,组织架构调整亦迅速跟进。

首先是去年6月转型发展通气会上,万科宣布两大组织调整。一方面,原有五大区域进一步细分为七个区域,分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北;

另一方面,万科宣布将2020年底成立的研究与开发专业公会改组为开发经营中心。张海将担任该中心负责人,并继续兼任上海区域首席合伙人。

三个月后,“开发经营中心”被改为如今的开发经营本部,全面统筹管理七大区域。

同样是在去年6月的万科业务讨论会上,祝九胜提议,行业阵痛期需要全面加强统筹作战,发挥集团军优势。彼时经内部讨论后正式确认由张海、朱保全协助总裁统管万科的两条业务线,张海负责开发经营业务,朱保全负责经营服务业务。

也就是说,张海和朱保全从去年起就已实际履行相关职责。

其中,张海生于1970年,1995年就加入万科,先后任万科集团规划设计部总经理、成都万科总经理、广州万科总经理、上海区域首席合伙人。

去年12月16日,万科上海区域宣布人事变动,张海不再兼任上海区域区首,继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO。资料显示,张海任职万科上海区首是在2011年6月,其执掌万科上海区域长达十年。

张海入主时上海区域销售业绩排在万科各区域第三,此后进一步增长,从2012年的329.7亿元增值至2020的2377.33亿元,9年累计增长达621.06%,并6次超过广深成为榜首。

数据显示,2014年至2020年,上海区域分别销售690.45亿元、856.96亿元、1188.97亿元、1501.27亿元、1811.1亿元、2045.11亿元和2377.33亿元,分别占集团销售总额的32.10%、33.14%、32.60%、28.33%、29.84%、32.42%。

万科或许希望,张海能将他的“上海经验”推广到集团全体。

今年3月31日,万科在线上举办2021年度业绩会,郁亮对过去的管理方式进行检讨。他提及,万科一直是采用充分授权、分布式的管理方式,随着竞争越来越激烈,这种方式便遭遇挑战。

比如单一公司、单一区域不具备赢得竞争所具备的全部能力,表现出参差不齐和离散度大的问题,从而拉低业绩回报。离散度大主要表现在两方面,包括项目操盘能力出现分化,以及投资采用“切大饼”模式,容易出现高估和冒进,以至于公司不得不计提25亿元减值准备。

在那场业绩会上,以新身份亮相的张海公开表示,开发经营本部要做的首先是“明确一盘棋”,统筹管理开发经营业务,其次是打开每一个项目,强绩效,促改变。

张海还提出,对开发经营本部的要求很简单,就是“止跌、企稳、回升。”

他表示,一是开发业务的规模应该保持在行业第一阵营,毛利率稳定在20%左右。二是要投资获取一批好项目,将投资的增量转化为业绩的增量,从而稳定开发业务的基本盘。

第三是在地铁上盖持续努力,保持TOD领域综合开发经营的能力优势。第四是要发挥集团各业务协同的优势,从单项目开发模式向区域全周期、全品类的发展模式转变。

值得注意的是,张海作为上海市政协委员,在年初上海地方两会为城市更新建言,提交了一份《通过功能置换和内容注入盘活低效资源,促进存量土地高质量集约利用》提案。

而早在2019年上海万科就启动了城市计划,其中重点包括参与特大超大城市的旧改项目;功能转换、混合用地的项目;TOD轨交项目以及职住一体的产城融合项目等,更是在去年6月初参投上海城市更新基金。

接近万科的人士也向观点新媒体表示,开发经营本部近一年(对开发业务)主导得比较多,而过去内部更多是交由一线公司自己决策。

今年上半年,万科获取新增加开发项目23个,总地价386.8亿元,权益地价总额约248.3亿元,权益面积和权益地价相对上年同期分别降了80.6%和80%,拿地愈发审慎。

张海履新联席总裁后,万科开发经营业务有哪些新的投资动向仍值得观察。

从物业说起的多元业务

张海希望,万科能发挥集团各业务协同优势,而个中关键或许就在于他和搭档朱保全的默契合作。

今天下午四点,朱保全发了一条意味深长的朋友圈:“Without the sustainable growth of Onewo(万物云), today’s unpaid sponsor title means nothing.”(如果没有万物云的持续增长,今天的义务赞助人头衔毫无意义)

这条朋友圈的配图是一座奖杯,底座刻着“骐骥一跃,不能十步;驽马十驾,功在不舍。”

朱保全比张海年轻四岁,从1999年起,先后任北京万科地产人力资源部门经理、客户服务中心经理、成都万科地产总经理助理、集团办公室副主任、主任、集团行政总监、南京万科地产总经理、集团副总裁及高级副总裁。

2010年5月朱保全加入万物云的前身万科物业,从2011年2月起一直是董事长、执行董事兼总经理。

今年9月29日,万物云上市首日以破发收盘,最大跌幅近15%,最终市值逾500亿港元。

据招股书显示,万物云的员工持股平台持有奖励股份7000万股,分别授予394名参与者,其中朱保全持有2000万股。按万物云上市发行价计算,朱保全个人持股总价值彼时达9.87亿港元;按今天收盘43.65港元来算,则缩水到8.73亿港元。

纵观万物云在资本市场的表现,除了受物业股整体遇冷的大环境影响,其自身的利润水平也引发了不少争议。

2019-2021年,港股上市物业服务企业毛利率均值约为28.27%。而万物云的毛利率自2019年至2022年前三个月,分别约为17.72%、18.54%、16.96%、14.73%及14.47%。

今年上半年,万物云毛利率略微上升到14.9%,但与行业头部仍有不少差距。

对此,朱保全最近正积极对外输出他的经营逻辑,在物管行业发起了一场“毛利率之辩”。

11月22日,朱保全找来长城物业董事长陈耀忠、绿城服务董事会主席杨掌法、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥代表四家物企联合签署《住宅物业服务倡议书》。

他表示,企业毛利率和行业毛利率是不同的概念,一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平,莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼。

在朱保全看来,经常看到60%以上毛利率的社区增值服务,但很少看到超过5亿元规模的社区增值服务,“真正的问题是物业服务企业是否摒弃掉社区增值服务的诱惑,而花功夫来构建全新的服务不动产的能力。”

在深耕多年的物业老本行,朱保全能够做到逻辑自洽,但现在升任集团联席总裁,他还将兼顾住宅租赁、物流、商业地产等成长中的经营服务业务。

目前万科经营服务业务的发展各有节奏。

其中,物流领域以万纬物流为主,截至上半年累计开盘可出租建筑面积901.4万平方米,稳定期高标准仓库入驻率为91%,冷链园区利用率为78%,已成为中国最大的冷链物流地产商。

在商业板块,万科今年将49个商业项目集中交给印力运营,后者作为万科的商业运营平台,在上述项目搭接完成后管理面积增至约1200万平方米。

从表现来看,1-9月,万科商业开发与运营业务实现营业收入 62.5亿元,同比增长10.6%,但其中印力管理的商业项目营业收入为40.4亿元,同比增长9.2%,增速略逊于板块整体。

有分析人士认为,印力同万科商业的融合尚有一定挑战,此前万科各区域仍拥有自己的商业公司,旗下商业项目仍交由这些商业公司开发。而在万科这轮人事变动后,旗下商业项目归属或需要进一步明晰。

至于住宅租赁业态,泊寓在2021年末共运营管理房屋20.87万间,但至今尚未盈利。在万科披露的口径中,万科泊寓计划要在2023年实现成本法下(即扣除折旧摊销后)的会计报表盈利。

前三季度,万科房地产开发业务贡献营业收入2370.4亿元,占总收入87.34%,其余业务收入仅占12.66%。

据悉,朱保全从去年9月开始密集走访调研物业之外的经营服务业务,逐步开始统筹相关经营管理工作,现在他肩上的担子不只有万物云。

就在任命张海、朱保全前一天的12月1日,万科获大股东深铁集团提请巨额定增议案,最高融资或超400亿元;11月下旬,万科还申请新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具授权。

融资端三箭齐发的风口下,一向低调的万科最近大动作连连,开始频繁落子。就像《棋王》中神秘老人所告诫王一生的那句话,“棋运不可悖,但每局的势要自己造。”

文章关键词:万科 郁亮 金商网 房商网
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