在不到72个小时内，招商房托就敲定了45亿港元的再融资流程。
12月14日，招商房托附属公司Treasure Supreme与兴业银行香港分行订立境外及境内融资协议。
据此，兴业银行提供最多45亿港元的循环贷款融资，利息为3.55%，以及最多1亿元人民币的物业贷款融资，利息为3.2%，到期日均为首次提取日期后三年。
按当天汇率，融资金额合计约为41.31亿人民币。
12月15日，招商房托几乎悉数提取了这笔融资协议，用于偿还12月16日到期的近45亿港元债务。
在这笔再融资签订新债到偿还旧债期间，港府正好加息50个基点，颇有压哨进场的意味，而币种选择与融资空间仍值得继续探究。
更好的融资计划
背靠龙头房企招商蛇口，加上优质的可抵押资产，招商房托在业内拥有一定的融资优势。
2019年招商房托上市之初，贷款中绝大多数为固定利率港元融资，其中26.98亿港元贷款利率仅为1.2%至2.75%。
单看利率，这些融资前期成本的确较低，但由于招商房托、越秀房托、顺丰房托等资产大部分位于境内，融资平台却在境外，收支记账本位的人民币和融资的外币之间一旦产生较大汇率波动，就会带来汇兑损失风险。
今年上半年，由于二季度港元-人民币汇率波动（0.82-0.86），这批将近27亿港元的贷款产生约9300万元人民币汇兑损失。
而在2020年及2021年，招商房托录得汇兑收益分别为1.33亿元及6453万元。
据投资者透露，招商房托管理层在发布业绩隔天的投资者会上表示，会利用母公司招商蛇口资源争取到更好的融资计划，平衡融资利率上升影响。
因此有市场分析人士推测，招商房托或将调整融资币种分配，拓宽境内融资渠道，以分担兑汇风险。
12月16日，招商房托包括上述27亿港元贷款在内的44.45亿港元境外融资，以及3063.87万元人民币境内融资均到期，因此招商房托在前一天从兴业银行融资协议中提取相应金额，借新偿旧进行再融资。
兴业银行循环贷款融资刚好覆盖了招商房托的再融资需求。
一方面，新债3.55%利率虽较旧债有所增加，考虑到港府12月15日才加息50个基点，基准利率4.75%，该融资利率仍属较低水平；但另一方面，港元融资与人民币融资45:1的比例并不利于风险对冲。
固定利率贷款尚且受到汇率波及，浮动利率的贷款融资自然更不可控。
目前招商房托存续1.15亿港元贷款，利率为香港银行同业拆息（HIBOR）＋1%；另有16.29亿港元贷款，利率为HIBOR＋0.9%-1%。
自今年3月至今，美联储连续七次加息共425基点，而香港由于从1983年起就实行与美元挂钩的联系汇率制度，不得不跟随上调基准利率，进而引发一系列连锁反应。
如今年12月6日，一个月HIBOR连升17日，升7.64点子至5.08208%，创下2007年10月18日以来最高记录，当日报5.53643%，此后有所回落。截至12月16日，一个月HIBOR4.80577%，三个月5.40786%，六个月5.58286%，一年期为5.78488%。
香港金管局总裁余伟文在12月15日公开表示，市场普遍预期美元拆息仍有上升空间，再加上本地季节性需求和比较畅旺的股票市场，都会增加港元资金需求，港元拆息在往后一段日子可能处于较高的水平。
值得一提的是，上述贷款分别于明年5月17日及6月30日到期，面对接下来的再融资周期，招商房托“更好的融资计划”或许还要继续推进。
收购的下一站
开源节流是房托与房企的共同逻辑，除了控制融资成本，增加物业收入也是提升分派率的方向。
在和兴业银行订立融资协议的这份公告中，招商房托特意提到，鉴于已提取金额等于现有融资的已偿还金额，上述提取不会对资产负债率产生显著影响。
2020年12月4日，香港证监会宣布新版《房地产投资信托基金守则》生效，房托的借款限额由资产总值的45%提高至50%。因此，房托资本负债率与50%上限的差距，决定着收购新物业时的融资空间。
截至2021年末，招商房托总借款净额为22.1亿元，资本负债率为29.2%。
6月13日晚间，招商房托公告宣布，向母公司招商蛇口附属公司收购北京招商局航华科贸中心46.41%权益，总代价13.42亿元，迎来2019年12月赴港敲钟上市后母公司首次注资，并顺利走出大湾区。
目标物业由招商局大厦、友邦保险NPA中心、01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心共同构成。其中，招商局大厦楼高34层，属于甲级写字楼，是北京国贸CBD地标建筑之一。
受益于此，招商房托增加15个写字楼/多功能单位及3个商业单位，截至上半年末物业组合市值环比提高超四成至94.98亿元。同时，招商房托资本负债率也随之升高到35%，但和同期越秀房托43.9%资本负债率相比，仍有上行空间。
到了今年7月，招商房托董事局主席黄均隆接受观点新媒体采访时表示，目前招商房托的债务率水平仍然比较低，未来若继续收购资产，将参考融资成本及基金持有人的意见，在新增贷款或增发中选择较经济合算的方式进行融资。
此外，黄均隆认为适合注入的资产资本化率至少要与存量物业的回报率相若，这样才能达到招商房托的要求。
今年上半年，招商房托扣除租金减免前收益为2.1亿元，同比下降0.2%；收益为1.75亿元，同比下降17.4%；可分派收入为7591.8万元，同比下降22.2%。
有市场观点认为，招商房托需要优化物业区位，增加物业资产组合以提振分派率预期，不排除未来出手收购上海的招商局大厦、上海招商局广场等招商蛇口名下物业。
此前11月底，深圳地铁12号线（宝南线）正式通车，连通招商房托的五大物业和中心城区宝安区，直连蛇口花园城，被部分投资者解读为利好信号。
解决了再融资后，招商房托这趟REITs列车或许也将驶向收购扩容的下一站。