今年高校毕业生规模1076万人，首次超过千万，为租赁市场带来新的需求。但如何让租房有安全感，对于这些毕业生而言并不简单。
选择知名的、尤其是央企租赁品牌是最常见的“避雷”手段之一，在有巢公寓的公众号后台，租客“Kayee”（化名）留言称，毕业前她东奔西走看了很多房子，最后选择了有巢，是因为华润品牌保障、房源和户型丰富好、价格透明，最重要的是有大社区的生活氛围不定期举办的社群活动，年轻人间热络的氛围让她仿佛回到校园——
“房子是租来的，但生活不是。”
大型租赁社区 将成主流形态
茫茫租赁市场之中，一位租客要找到心仪的房源颇有难度，一家租赁企业找到自己的发展定位也并不容易。
若以租赁企业运营的物业集中度为横轴，可分为分散式公寓和集中式公寓；若以固定资产占比为纵轴，则可分为轻资产、中资产和重资产三种模式。
在这套坐标轴内，Kayee所青睐的华润有巢开创了大型租赁社区——“有巢国际公寓社区”，这是重资产集中式公寓中的代表。
相较于分散式公寓，集中式公寓单个项目体量较大，一般在1000套房源以上，容易形成规模优势，且利于规范管理；重资产模式则让集中式公寓项目享有升值潜力，尤其在一线城市核心地段的大型租赁项目，未来资产价值被普遍看好，加上自持项目产权明晰，资产证券化渠道更为通畅。
另外，大型集中式公寓项目因可选房源多、客群人数众多，从而衍生多种商业形态，有利于实现商业、居住、生活的完整闭环。
据观点指数研究院统计，今年前三季度租赁企业新增开业项目的房间数仍集中在100到300套之间，大体量项目问世并不多。新增开业大体量租赁项目主要为华润有巢公寓北京润棠·瀛海项目（3000套）、华润有巢国际公寓社区广州设计之都店（1500套）、锦江发展·有巢公寓南三环店（1000套）、乐乎青年社区·北京北内以及瓴寓的城开莘社区（2562套）等。
以重资产模式开发运营大型租赁社区，对企业的经营水平、资金实力、全产品系建设及运营等一站式综合解决方案的能力，都提出了重大挑战。
据统计，在全国性自持大型租赁社区项目规模上，有巢住房租赁位列行业第一，在北京、上海、广州、深圳、成都持有多个超大型（1000间以上）租赁社区，其中北上广深一线城市在营房源占全国在营房源总量的69%。
同时，有巢还是市场上唯一一家在北上广深及成都五大城市均布局租赁大社区的企业。
重资产大型租赁社区的定位，源自有巢的企业基因。有巢住房租赁在2018年由华润置地创立，截至目前，有巢已入驻15城，在营项目34个，房间数2.5万间，储备项目22个，房间数3.1万间，专注于租赁全产品系建设及运营，为市场提供租赁社区综合解决方案。
为此，有巢主要通过租赁用地或集体用地、存量重资产获得集中式长租公寓，成立第二年便陆续在北京、上海等一线城市获取多幅政策性住房租赁专项用地，用来发展租赁社区项目。随后，有巢在深圳、成都、南京、宁波等一二线核心城市也均收获租赁用地。据不完全统计，有巢重资产占比逾70%。
有巢方面透露，公司对自持项目的选址标准较高，需位于人口净流入的、高能级城市的核心区位，且交通、配套、产业完备。这使得有巢在规模扩张上表现出了稳健与审慎，极其注重项目的自身价值和可持续能力。
提升产品与运营质量 应对市场考验
在规模的基础之上，如何进行标准化、精细化、专业化运营则是对租赁企业更高层次的考验。
标准化维度方面，以北京有巢国际公寓社区总部基地店为例，户型、装配式家具、机电消防一步到位，物业配套、车位设计、充电桩等统一规划，通过标准化的设计和创新让户型拥有更高坪效。
以有巢覆盖人群最广的两条产品线——青年公寓和白领公寓为例，有巢注重协调两类人群的关键需求，合理区分规划形态的差异、租金的差距，最终体现在总账，无论是成本管控还是收益率提升都能达到预期。
为满足不同阶段、不同人群的居住需求，有巢打造了有巢国际公寓社区、有巢公邸、有巢公馆、有巢公寓、有巢新城五条产品线，同时还从生活、服务、科技三大领域入手，提出“三大社区”理念——Living+一站式生活社区、Y.O.伙伴式服务社区、3i智慧型科技社区。
通过完善的生活配套、功能丰富的公共区域、服务贴心的管家团队、兴趣爱好多元的社群活动，有巢赋予租住生活全新定义。
当产品线越丰富，对企业管理能力的要求越高。
在获客端，有巢具备完善的招租渠道矩阵和自有渠道；在服务端，从营销、开筹、营运、安全四大专业条线精细化管理；在团队建设方面，则以“有巢军校”推行人才培养，最终形成合理的人房比和溢价率。
华润有巢还推出了“巢企荟”产业资源平台，为企业客户提供定制化租住解决方案。
以北京丰台区华润有巢总部基地店为例，该店包含9栋楼共2300余间房，距离丰台科技园仅两站地铁，其中入驻的客源有三分之一为企业客户，包括伊利、邮储银行、中国人寿等多个知名企业。
让来自五湖四海的人拥有“便捷、品质、社群”的温暖人居环境，在城市森林之中有“巢”可居，这就是有巢所承担的份量。
公募REITs 激活资产质量提升的循环向上
随着头部房企逐步入局，市场化企业入局保租房的“投、融、建、管”模块逐步完善，唯独退出路径尚待摸索。
如今，华润有巢率先走出了这一步。
12月9日，华润有巢租赁住房REIT正式上市，首日大涨16.84%。该项基金一经发售即获得资金热捧，发行累计募集资金为1200.45亿元（比例配售前），网下拟认购数量达到298亿份，为网下发售份额（1.4亿份）的213倍，一举刷新已有公募REITs网下询价纪录。
受益于上海市和松江区产业蓬勃发展、新市民及新青年等人口的净流入，华润有巢REIT两资产项目上海泗泾店、上海东部经开区店凭借优质的产品品质、物业运营管理服务、齐全的社区生活配套，以及纳保后具有市场竞争力的租金水平，自开业以来出租率稳步提升，截至2022年9月30日，两项目出租率约为94%。
截至2022年8月31日，有巢泗泾项目在租房间平均成交价格对比经评估的同地段市场租金约为七八折，结合居住体验、房屋质量、社区氛围，该产品性价比对“沪漂”一族有着相当的吸引力。
华润有巢之所以能在一众住房租赁企业中拔得头筹，并打破多项公募REITs纪录，离不开其努力推进的“公寓资管商”战略定位。
有巢相关人士向观点新媒体表示，自成立以来，华润有巢就在积极储备租赁用地等优质重资产项目。随着公募REITs的上市，租赁住房行业的商业模式真正实现了“投、融、建、管、退”闭环，回收资金用于新发展租赁住房项目。在扩大REITs资产规模的同时，为管理平台提供更多的在管项目，提升资产管理规模，进一步实现高水平运营、可持续发展。
从华润有巢的发展历程来看，其一是以资产证券化退出为目标倒推每一个环节；二是协同主业，以独立法人公司注册和发展；三是实施坚定，以优质资产为抓手快速发展品牌，锻炼队伍，抓住窗口期迅速获取专项用地并纳保。
“十四五”期间，有巢计划每年以1万间的速度新开业，每年保持30%以上的业绩增速，进一步聚焦布局人口净流入、产业支撑强、配套设施完备的城市，在北京、上海、深圳、南京、宁波大力拓展符合公募REITs扩募标准的优质租赁住房资产。
【完结】
在有巢安顿下来的Kayee还分享了一件小事：7月30日她下班回到公寓后，因为身体不适便取出体温计测温，但不小心把体温计掉落地上，导致水银泄露。
手足无措之际，她只好打电话给有巢管家。管家迅速赶来，在帮Kayee就医取药后，先让她换到隔壁房间，再用驱蛇粉的硫磺中和了水银，经常来探问她的身体状况。
随着有温度的租赁社区渐成主流，像Kayee这样幸运的人会更多一些。