只有一笔美元债的景业名邦，在一年内对它进行了两次交换要约。
12月19日，景业名邦集团控股有限公司发布公告称，将对其尚未偿还的2023年到期7.5厘优先票据提出交换要约。
上述票据前身是景业名邦发行于2021年2月、于今年2月7日到期的1.55亿美元债，在今年1月24日通过第一次交换要约，延续7.5%利率，票据本金额1.52亿美元，于2023年1月26日到期。
如今景业名邦再度发起交换要约，新票据利率将上调至9.5%，限期为364日。这笔原本应该在今年年初就还清的债务，将在明年继续侵蚀景业名邦利润，产生利息或超过人民币1亿元。
叔父辈的经验
这家由雅居乐副总裁陈卓贤之子陈思铭创立的公司，2013年在港岛降生起就沿袭了粤系房企身份；2019年景业名邦上市时，富力地产李思廉、合景泰富孔健岷及时代中国岑钊雄均以私人投资方式认购。
叔父辈都从广州起家，也都发力旧改，陈思铭继承了这些经验，似乎也面临同样的境地。
截至2021年末，景业名邦在12个城市共拥有38个物业项目，土地储备的总建筑面积约为410万平方米，平均土地成本约1873元/平方米。其中，广东省的项目为17个，海南省8个，云南省8个，江苏省1个，湖南省4个。
其中的明星项目，当属2021年该公司间接控股的广州珠景房地产有限公司获得广州市黄埔区珠江村旧改项目，开发面积约为26.87万平方米，按照鱼珠附近二手约5万元/平方米的房价计算，总货值近135亿元，板块位于国际金融城——临港经济区为核心的第二CBD，综合素质在黄埔众多旧改中较为优越。
但是今年开年后，该项目就传出停工，原因是拖欠临迁费。
4月27日，珠景房地产公告称，4月25日前已完成全部已拖欠临迁费的发放，共计约3500万元。另外，珠景房地产表示，未来将提前做好资金筹集工作，确保后续临迁费按时足额发放。
欠费问题告一段落，珠江村有望回归正常改造节奏，但景业名邦暴露出的“缺钱”信号并未消失。
在4月20日，广州景晟投资有限公司公开发表了一封《关于燕塘村旧改项目情况说明的函》，自述因政策的变化和资金的压力，导致广州九佛街燕塘村旧改项目难以向前推进，邀请国企接盘该项目。
广州景晟此前的大股东是广州景恒悦，2021年10月退出。公开资料显示，广州景恒悦原为景业名邦持股55%的附属公司，2018年景业名邦将该公司转手给景恒悦香港，而景恒悦香港的一名董事陈小荧正是陈思铭胞妹。
据市场消息，7月3日，广州九佛街燕塘村委会召开表决会议，筹备与景晟投资解除合作，并与知识城(广州)投资集团城市更新投资发展有限公司签订《广州市黄埔区燕塘村旧村更新改造合作框架协议》。
对外发布求救信，恳请政府收回或国资接手旧改项目，这不禁令人联想起时代中国四月中旬被传出的《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，二者如出一辙。
此外，9月1日景业名邦公告称，拟向金地出售广州增城中新镇一宗宅地50%权益，最高代价约为3843万元，加上目标贷款代价约为2.53亿元，总代价最高金额约为人民币2.91亿元。
从求助国资接盘旧改、出售资产到如今的美元债交换要约，这一年里，成立不到10年的景业名邦逐渐把叔父辈们展示过的偿债手段都效法了一遍。
后辈的隐忧
尽管景业名邦这一年资金管理动作频频，但其明面上的债务压力看起来还没有那么沉重。
8月31日，景业名邦发布截至2022年6月30日止六个月中期业绩公告。
财报显示，景业名邦期内录得收益3.08亿元，同比减少70.4%；毛利6140万元，同比减少85.1%；毛利率为19.9%；录得亏损3.05亿元，去年同期溢利1.68亿元；公司拥有人应占亏损为1.86亿元，去年同期公司拥有人应占溢利1.71亿元。
截止上半年末，景业名邦总资产136.0亿元，总负债92.04亿元，净负债比率维持在61.6%，为行业较低水平。
负债结构中，短期借款及长期借款的即期部分21.06亿元，长短债占比亦相对合理。而截止上半年末，景业名邦现金金额为14.98亿元，难以覆盖短债。
如果进一步观察，景业名邦的债务管理遇到的挑战或许更大。
问题首先是实际能用的现金数目。截至上半年末的现金状况中，景业名邦仅有4.59亿元为现金及现金等价物，较2021年末大幅下降55%，其余10.38亿元均为受限制现金。以此计算，可动用现金短债比为0.22，存在较大短期偿债压力。
此外，景业名邦上半年融资成本1722.8万元，但加上1.44亿元资本化利息后来到1.62亿元，其中银行及其他借款利息开支为1.53亿元。也就是说若不采取利息资本化入账，景业名邦需要从上半年的收益中拿出近一半来偿还利息。
值得一提的是，仅此次提出邀约交换的1.52亿美元债，按此前7.5%利率和今天汇率估算，一年利息就接近人民币8000万元，若以交换后的新债来算，明年这支债券的利息或将破亿。
至于景业名邦为什么不选择兑付清偿，或许还要知道其更真实的债务状况。
数据显示，截至上半年末，景业名邦非控股权益为15.49亿元，占总权益的35.24%，少数股东损益为-11.96亿元。而在去年年底录得溢利为正时，景业名邦的少数股东权益比例也是35%，少数股东损益为-1762万元。
2020年以来，景业名邦少数股东权益快速增长，却并未获得与之匹配的少数股东损益，疑似“明股实债”迹象。
如2020年7月14日，景业名邦旗下子公司广州鑫泽集永房地产开发有限公司中标广州增城坑贝站南侧地块。三个月后，陕西省国际信托股份有限公司以投资最大金额9.1亿元拿下项目公司70%股权。
条款约定，投资期间陕西信托拥有优先权，优先保障陕西信托所有投资本金且年投资回报率要达到9.5%，一旦亏损便会触发陕西信托退出，届时，景业名邦需回购陕西信托股权并满足其10.5%年化回报率。
而在2021年12月26日，陕西信托便将广州鑫泽70%股权以4.227 亿元转回景业名邦旗下子公司，其他本金已以投资回报等方式回归到陕西信托。
这笔为期一年的股权交易，可以视作年息10.5%的资金借款，却不会出现在企业的财务状况表。
当景业名邦不得不提出利率9.5%的交换要约申请，或许是因为其债务框架中，有比这更为昂贵的价码。
此外，从景业名邦2020年最初的美元债认购，到今年年初的交换要约，都出现了雅居乐陈氏家族身影。
1月21日，景业名邦公告称，新票据发行后陈思铭的若干亲属及景汇资本投资（由景业名邦附属公司一名主要股东全资拥有）曾参与交换要约，预期分别获得新票据本金总额约84.98%及8.45%。
与其将高额利息支付在其他融资渠道，倒不如继续仰仗家中长辈。