“房价一直在涨，就是设计费不涨，设计院的工资还在下降！”
“我所在的营销部，前几年是这家房企最重要的部门。可这几年，我被边缘化了。老板现在特别宠投融资部门。我真想不通！”
这两种吐槽，是粉丝发给的，之前只是偶尔有，这2年则越来越多。
不是个案，也并非偶然，而是同一行业趋势的外在表现。
这个行业趋势导致的结果还有：
借到便宜钱的能力，取代产品力、管理能力，成为房企最核心竞争力……
拿地风险，之前靠地产专业规避，现在则要靠金融手段规避……
这个行业趋势就是：
房地产行业“产业升级”，正在从有金融属性的“制造业”变成“纯金融行业”。
下面重点来说2件事情：
3个关键环节的变化，说明这个改变正在发生。
这样的改变为什么会发生？地产行业会变成什么样子？
01、这3个关键环节，都和以前不一样了
近几年，融资、拿地、建筑这3个关键环节，都发生了一些根本性的变化。
一、融资：融资成本以前只决定项目利润多少，现在则成为房企核心竞争力
以前，融资成本高的房企，少赚一点钱；融资成本低的房企，多赚一点钱。大家都能活下去。
可现在完全不同了：融资成本特别高的房企，可能就活不下去了；融资成本低的房企，则可以凭借这个优势，打垮对手。为什么？
之前，哪怕房企借了年利息15的钱，拿地时算账算出项目亏本，也不怕。
2年之后，大周期来了，房价从1万涨到2万，之前看似亏本的项目就赚钱了，之前2年亏掉的财务成本也就被覆盖了。
但是，现在周期变长了，可能是7年或者10年，暴涨的逻辑不存在了。
在限价城市，你买地的时候，以后卖房的价格就被锁死了，不管你等多久都只能卖那么多钱，等得越久亏得越多。
在非限价城市，如果你财务成本是15，而房价每年只上涨7%，你也是亏死的。
而有的房企，融资成本只有2，他们把一块地放5年，财务成本也不过是10。
他们可以等，可以等这轮周期过去，新一轮周期开始。房价的上涨完全能覆盖等待期间的财务成本。
所以，别人不敢拿的地他们敢拿，别人不敢做的项目他们敢做，别人的烫手山芋，他们敢接手。低融资成本，已经成为他们的核心竞争力。
二、拿地：收并购成为主要拿地手段，“对冲”成为规避风险的主要办法
现在拿地更多靠金融专业。为什么？从2个方面来看：
收并购已经取代招拍挂，成为主流拿地手段，收并购小房企，更是要靠金融专业。
过去规避风险靠地产专业，现在规避风险靠金融专业
之前，地产市场是有一定的“规律”存在的。有很多这样的传说：
某老总买入大家都不看好的地，后来发了大财；某房企逆周期操作，弯道超车规模翻了几番。
而现在，随着调控政策不断推陈出新，您会发现过去的很多经验不起作用了。包括出台调控政策的地方政府在内，几乎没有任何人可以准确预测未来。
单个项目，或者在一个区域的项目，面对困境的时候将很矛盾：
不卖吧，每天都有财务成本……卖吧，亏了很多……等吧，现在所有预测理论都已经失效，你怎么知道你等来的是什么？万一是调控加码那一切都完了……
完全避免风险，只剩下最后一种方式，那就是对冲……
如果自家项目分布很广，一二三线、东西南北，都有。那么就不存在真正的低潮期：
本月这个片区卖得好，下月那个片区卖得好；今年一线卖得好，明年三线卖得好……
哪里的项目处在低潮，就暂且放一放，让高潮区域的项目先卖，永远都有爆点和亮点。
所以，现在很多房企开始联合拿地，扩大规模，分散风险，以“对冲”这个金融手段来规避风险。
三、建筑环节：利润已经大幅降低，自己不干交给别人干也没问题
项目建设这件事情，过去是房企自己管理，请乙方建筑公司来干。
还有一些房企成立兄弟建筑公司，和开发公司配合来建设。而之所以要自己干建设环节的一些事情，主要出于以下4个方面的考虑：
1、要快周转，自己干可以更好的配合加快速度。
2、建设环节有利润，给别人不如自己赚。
3、只有自己进行管理，才能完全保证项目品质。
4、可以更好的控制建安成本。
现在，这4方面都有一些变化。
?拿快周转来说，如果现房销售全面推行，就不需要也不能那么快了。在房价高的非限价区域，拿时间换取房价上涨，做好项目获得溢价，以获得利润，比快周转节省成本更靠谱。
建设环节的利润，因为人工成本的升高，竞争的激烈等原因，和所有制造业一样，在下降。设计院的收入下降，就是这个原因导致的。
目前传统建设模式，相对于住宅工业化而言，成本优势已经越来越微弱。而住宅工业化未来必然是几个巨头垄断的局面，别家房企购买他们的服务就好。
能够保证项目品质、价格合理的地产建设领域的“富士康”，未来一定会出现，很有可能已经出现，比如绿城代建。
随着地价越来越高，建安成本在项目成本中所占比例越来越小。与投融资成本相比，控制这个环节的成本，以后将没有那么重要。
未来把整个建设环节完全外包给别人来做，可能将成为趋势。
你可能想问，上述三个环节的变化究竟是什么导致的呢？
企业所有的努力，都是为了利润，也就是变现。一旦变现环节发生变化，整个链条都会发生变化。
过去房企的变现手段只有一种，那就是房屋销售……
02、销售对于投资没过去那么重要了，找到新的融资、变现渠道是王道
我们先来看一个奇怪的事情：
之前的规律是：房地产投资滞后于销售2-3个季度，销售对投资的影响非常显著。
但根据几家研究机构的统计，在2015---2017年，投资滞后于销售2---3个季度的规律好像不再有效。也就是说，近3年，投资和销售之间的相关性减弱了。
这是为什么？主要是大环境改变了。
之前的传统模式下，房企一般是按照下面四个步骤来操作的：
1、用过桥资金缴清土地出让金；
2、取得预售证，销售回款；
3、销售回款偿还过桥资金，并用于开发；
4、不同项目之间担保循环，加高杠杆，再拿新地；
在这个循环中，核心就是快开发、快周转，不断加杠杆。
而一旦企业上了规模、加了杠杆，只要操作的好，5%的利润相对于自有资金来说，就相当于100%的利润。不断快周转、加杠杆，这个循环就可以继续下去。
过去，房企只有一个变现手段，那就是销售，所以销售对于整个模式来说都特别重要，也就会直接影响投资。
可是过去2年，情况发生了变化，具体来说有以下一些变化：
一些城市要求开发商一个月内全款拿地。这样一来，拿地后再去找钱是很难的。
有些地方开始推现房销售，用销售回款去还钱或者做开发就行不通了。
严厉的调控，特别是限价政策下。快周转可能卖不掉，也可能没利润。
信贷越来越紧，走传统渠道融资的房企加杠杆越来越难。
大量土地“限自持”，甚至要求100%自持，这样的地是没办法通过销售变现的。
在这个时候，房企只有2个选择：
1、去杠杆。不再寻求规模的扩大。
2、寻求新的加杠杆方式和资金来源。
也就是说，这个时候，传统销售没有过去那么重要了。新的融资渠道、变现方式更加重要。
新的融资渠道，大家也都了解一些，讲讲新的变现方式：
不通过销售变现，就得通过持有变现。而按照存量时代的新逻辑，优质资产就是要长期持有，按照增量的逻辑迅速卖掉，反而亏了！
持有的盈利模式，说简单也简单：
一是靠租金；二是靠物业增值；三是靠运营服务收入；四是靠投资相关项目。
这4种盈利模式，互相补充，比如运营服务的好，租金就会上升，物业就会增值。
如果运营得好，当然是持有越久赚的越多：
1、 按现在房价算，公寓的租金回报比可能是3%，但是如果你是3年前就持有的，当时房价比较便宜，按当时成本算现在的租金回报比已经变成了7%。
2、 10年前、3年前持有一个房子到现在，物业增值了多少，大家心里都有数。
3、 服务赚钱，当然是时间越久客户粘性越高，盈利模式越成熟。
4、 如果入驻、入住的公司、个人是经过筛选的，投资给他们当然更容易获得成功，租金也可以溢价。
下面举3个例子来说明持有的价值：
恒隆在香港上市，市值八九百亿港币，它其实持有的物业不怎么多。新鸿基2016财年的销售收入为407.9亿港币，净利润334亿港币，目前市值更是高达3679亿港币，因为它玩的是租售并举的模式！
北京国贸三期30年不声不响干了100万平米，现在估值超过1500亿。但是它没有销售额。
美国许多资产管理公司一管理就是几百上千亿美金的资产，西蒙地产市值高达520亿美金。而开发商的市值高的，也就一百多亿美金。
当然，有的地产人会说：上市毕竟是少数人的事情，如果规模没有那么大，按10年、20年来回收投资，太慢，还是亏了。其实现在，不管你的规模如何，你的身份如何，只要经营的好，都可以发行REITs……
目前在国内已经或确定发行存量REITs的有三家：新派、保利、旭辉。其中新派是租赁企业、保利是国资房企、旭辉则是民营房企。新派的数字虽然很好看，但是规模其实并不大。
这三者几乎涵盖了所有可能做公寓、做存量的企业类型。
REITs的本质是什么？为什么说它可以变现？这个要分类型来说。
第一种REITs是权益型的，一般来说要项目实现了盈利才能发行，类似于股份。
如果一栋公寓每年盈利是1000万，那么它就可以把自己20年（保利是18年）的盈利通过发行一次变现，发行总数为2亿的REITs。
而购买REITs的企业或者个人，类似于成为项目的股东，享受项目之后每年的收益，收益如果持续增加，大家就都赚了。
第二种REITs是抵押型的，类似于发债。
如果你家项目做得很好，你敢于持有。而项目在后续的运营中，又有了盈利。
那么你就可以在项目建成的第二、第三年，通过发行权益型REITs，把未来20年的收益一次性套现。如果你家每年利润有5%，那么就全部变现了
上面说的是持有的逻辑，而就开发、销售逻辑而言：
项目建设、营销都可以全部外包，房企自己做好投融资就可以了。
而破1000亿的房企，其本质就是通过一个金融控股集团，投资复制一个个百亿公司：
集团只投钱、区域来操盘，总部的运营体系对区域进行支持和管控。