一座城市的发展与当地商业繁荣有着密切的联系，商业的兴盛直接影响着一座城市的国际化程度、人民的消费热情以及时尚审美、生活方式。
本期我们围绕这个话题，与大家分享拥有9600万人口，却只有区区300余家购物中心的河南商业。
如何创造出胖东来、新田等本土的“商业帝国”？而这些商业又是如何与当地居民和消费“共生之道”的？
（注：文中所引用数据及资料来自网络及各项目官网公开资料，已尽量核对，如有错误欢迎在评论区留言告知。）
1、城市资料卡
「河南省」
名称：河南省，省会郑州
面积：16.7万平方千米
人口：9600万人
下辖地区：17个地级市、1个省直辖县级市
生产总值：54997.07亿元（2020年）
地理位置：位于我国中部，东接安徽、山东，北接河北、山西，西联陕西，南临湖北；素有九州腹地、十省通衢之称，是全国重要的综合交通枢纽和人流物流信息流中心；
别称：中原、中州、豫州；
交通：郑州站、郑州东站、商丘站、洛阳站等，郑州新郑国际机场、洛阳北郊机场等；
著名景点：少林寺、龙门石窟、清明上河园、殷墟、天地之中等
2、河南商业发展现状及趋势
「市场预判」
剖析河南商业地产的现状及未来发展预判，以期提供更高效的决策分析参考，助力洞察行业趋势。
1.购物中心仅320家，低于经济发展水平
2020年，河南省实现生产总值54997.07亿元，比上年增长1.3%，总量位居全国第五，仅次于广东、江苏、山东、浙江。
其中，省会郑州在《第一财经周刊》旗下城市研究所发布的《2020城市商业魅力排行榜》报告中以63.92综合得分，排名第9位，整体经济实力不俗。
然而，根据《2019下半年中原零售商业暨商业地产市场展望》大数据报告显示，截止2019年6月底，河南仅有320家购物中心（3万平方米以上），远低于周边其他省份，如湖北（622家）、湖南（347家）和陕西（435家）等地。
商业的发展与经济发展水平极不协调。
2. 人均购物中心面积远低于全国水平，成长空间巨大
据统计，2018年末河南常住人口达9,605万人，在全国各省排名第三（仅次于广东、山东）。
而河南的购物中心存量、增量均有巨大差额，人均购物中心面积0.06万平方米/万人，远低全国的0.36万平方米/万人。
在丰沛的人口红利支撑下，河南购物中心整体而言仍有相当大的成长空间。
3.疫后河南商业蓬勃发展，领跑华中地区
受疫情黑天鹅影响，2020年全国商业地产呈现明显的分化趋势。近年来，华中地区商业地产蓬勃发展，入市项目和体量都呈现逐年递增趋势。
据统计，2021年华中地区拟开业的商业项目数量241个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方）。
其中，2021年河南将有116座购物中心入市，明显高于其他两省份，领跑华中地区。从商业体量来看，依然是河南以923.1万㎡领跑。
4.省会城市郑州商业发展势头强劲
省会郑州人口密度高、消费力道强，在2018年开业购物中心体量前20城市，郑州以84万方开业量位居12名。
同时，郑州城镇居民人均消费支出占可支配收入比重达67.3%，高于全河南省65.8%，显示郑州民众更愿意消费。
在2021新开业的城市分布来看，郑州29座位列第一，赶超商业“新秀”武汉，商业发展势头强劲。
5.深耕区域、本土化商业发展
从统计数据来看，在华中地区2021年拟开购物中心中河南116座拟开购物中心中仅有18座为外来企业开发项目，其余均为河南本土企业开发。
而在河南叫得出的商业项目也多以区域化、本土化发展为主。例如，许昌、新乡的胖东来、信阳的西亚、郑州新田、正弘城等。
这与“隔壁”的武汉大牌开发商云集、知名项目众多（万象城、恒隆、来福士、大悦城等），形成强烈对比。
6.中小型购物中心备受青睐
从河南省各市GDP排名情况来看，除却郑州步入新一线城市，河南省内其他城市发展水平均为二、三四线城市。
△河南各市GDP详情
而在这些城市，太大的体量对于当地经济以及开发商而言挑战太大无法驾驭，市场也更倾向于中小型项目的开发。
尤其在精细化运营时代，中小型购物中心在河南愈发备受青睐。
3、河南省城市代表性商业项目考察
「案例考察」
从30年前的“中原之行哪里去”到现如今的购物中心崛起，郑州的商业经历了跌宕起伏的变迁，如今的河南商业又以怎样的城市特点，与当地居民和消费“共生”？
1. 郑州——本土发展势头迅猛
郑州作为河南省省会，近年来城市发展和地位不断上升。
而说到郑州的商业市场特色，本土商业集团的强劲竞争力是留给行业最大的印象之一，这也直接造成了外界所认为的外来的全国性开发商在郑州发展慢的情况。
案例：新田商业——新田360广场【郑州国贸店】
新田是郑州当地领先开发商之一，旗下的商业管理公司10年来新田为郑州商业输入了很多新鲜灵感以及商业思路，稳占郑州商业的第一梯队中。
其中，新田360广场【郑州国贸店】是新田商业的最具代表性的商业项目之一。
作为郑州首个一站式Shopping Mall，商场整体采用通透的玻璃穹顶设计，营造有别于百货的舒适购物环境，这样购物中心式的空间设计给郑州人首次带来国际化的商业空间体验感。
商场在2010年开业初期，引进了MUJI、Uniqlo、H&M、UR、Starbucks等快时尚品牌在中原地区的首家门店，使中原加速进入快时尚时代。
后来又陆续引进了Victoria's Secret、TOUS、HEA、完美日记、小鹏汽车、麥吉machi machi等品牌在河南地区的首家门店，一直没有停下调整提升的脚步。
同时，在营造“新社交商业”的场景中，各种IP展以及互动体验活动，为给消费者带来新鲜感，展现其“新社交商业”的一面。
新田360广场【郑州国贸店】作为郑州商业的缩影，见证了城市商圈从城中村到城中城的变迁之路。
同时它也是郑州商圈商业氛围的积极推动者，在消费者心目中已经自然成为惯性消费目的地。
2. 新乡、许昌——不想扩张、只想做强做久的胖东来
河南胖东来，可能河南之外的人，很少或从没听说过这个品牌。但在河南许昌和新乡市民口中，胖东来口碑爆棚，无人能敌。
行业标杆——胖东来
胖东来从一家小店开始，到如今在河南的新乡、许昌这两个三、四线城市经营着10家超市、百货、电器、服饰、美食广场等多家泛零售业态。
围绕胖东来，有很多传奇：比如人均销售额、利润、坪效等核心指标在中国民营商业企业排名第一；比如挤走实力雄厚的丹尼斯、世纪联华，让沃尔玛六年都没开业；再比如员工工资是当地同行几倍，店长年收入上百万……
每年前去参观取经的人络绎不绝，我们可以从"人、货、场"三个维度来解析胖东来的几个核心能力：
人：创始人、员工、消费者
分析人这个板块，胖东来品牌和创始人于东来已经成为无法分开的公司品牌形象统一体，自由与关爱的企业文化理念打造已经深入人心（企业员工和消费者）。
同样是超市企业，一个三、四线城市的基层员工获得和一线城市一样甚至高于工资福利收益，胖东来的基层员工幸福指数一定是实质性的高。
对消费者而言，胖东来在当地市场多年深耕经营沉淀的品牌口碑就是通过消费者一次次的满意而归，以及不断传播日积月累出来的。
货：市场品牌、自由品牌
胖东来在规模体量方面，目前不算特别大，但对于提供消费者的商品要求非常高。
无论是采购自合作商的市场品牌商品还是自己开发的自有品牌商品，需求导向的品质商品规划，合理的定价和杜绝暴利的标准管理商品价格体系，实现对消费者的需求满足和品质承诺。
场：门店现场、商圈市场
胖东来是极少数专注坚持做强线下的商业，线上业绩占比可以忽略不计，在2020年疫情严重的时候占比都非常低。
很多行业同行到胖东来考察学习，无一不对胖东来的门店现场管理和人气赞叹和认可。
场景的空间构造、商品的陈列标准和方式、前后场的卫生标准和操作、员工服务方面的一举一动以及工作效率，让消费者感受和体验到的是言行一致的体验服务。
胖东来对商圈的选择，已经打破了传统超市门店3公里、5公里的市场商圈范围认知，门店也不是都在居民区密集的位置。
尽管外界对胖东来没有走出河南的疑惑从没停止，但这并不妨碍，胖东来业绩好有对消费者的初心坚持和对商业的本质理解。
为什么企业非要做大，而不是做强做久呢？
3. 洛阳——城市特色商业街区
在《第一财经周刊》城市消费调查中显示，洛阳消费者明显更偏向于本土形式。
商业街区不仅是城市繁荣和魅力的展示窗口，也浓缩着一座城市的历史文化、地域特色。
作为一座承载了5000多年文明史、4000多年城市史、近700万人口的城市体，洛阳的传统商业街区是历史积淀和传统认同的产物，也是洛阳特有的城市商业特色。
老城十字街商圈——街巷记忆
提起商业街区，老城十字街、西工小街……洛阳人如数家珍。这些商业街区的形成、发展和繁盛，展示着洛阳商业的起步、壮大。
其中，以老城十字街商圈最甚，展现着老物、老店、老风格、传统的时尚。
洛阳老城十字商业街与丽景门之间的多个老城街巷，集中体现着老洛阳传统的商业气息，在这里除了能品尝着洛阳的各种美食小吃外，还有着一些具有古都特色的手工小商品体验业态。
尤其是在老城南面的洛邑古城呈现之后，整个丽景门周边，以及到天堂明堂、应天门、九州池之间，已经完全形成了一条集商业文旅、古城观光、休闲娱乐的链条，由此打造的“街巷记忆”特色文化品牌，烟火气十足。
4. 县域级——深耕、精细、直击需求
在河南，与省辖市相比，县域市场现代化的购物载体总量依然处于稀缺水平，而购物中心、百货店或超市是民众每周唯一可选择、也必会选择的休闲去处，市场依然留存着相当大的留白机会。
永城金博大广场——现象级
作为豫东地区的商区永城县城，百万级的人口规模、约615亿元的县域经济规模，对于承载8.1万平方米“巨型”购物中心显然具有很大的挑战。
然而，店庆4天时间客流量突破15万、疫情影响下商场整体营收持平、开业5年销售额仍逐年攀升、年市场规模突破6亿元、商场接待顾客达800万人次/年……
作为河南商业领域首批进驻县域市场的购物中心，永城金博大广场开业五年时间，成绩单依然亮眼。
事实上，永城金博大只是河南县域商业显现爆发之势的缩影。
2014年之前，2000平方米以下的超市卖场，是河南县级市场的商业体标配，拥有万平米以上购物中心或专业店的县域，凤毛麟角。
而近年来，在郑州的巩义、登封、新密，商丘的永城，新乡、洛阳、信阳、南阳、平顶山下辖的多地，体量万平米以上的购物中心发展速度明显加快。
像信阳西亚和美、洛阳大张……这些深耕区域的企业，凭借着自身的企业文化及市场优势，对市场和直击消费者需求的判断也更加精准极致。
4、写在最后
「思索与启示」
从轻纺城到商贸城、从农贸夜市到繁华商圈，再到大型百货、新型shopping mall，河南的商业格局在不断地演变，但不变的因地制宜打造商业作品，不被固定的商业产品线所牵制。
深度了解目标客群以及区域发展现状，创造出适合区域环境、能够深入满足消费需求的商业空间，是河南商业多年的坚持。
然而，目前河南的商业生态，还是以本地品牌为主，国内知名的恒隆、九龙仓、SKP、太古里、新鸿基（IFC）、来福士、K11、大悦城、龙湖（天街系）等头部品牌鲜有入驻。
这是河南商业现状中不争的弊端，但也从侧面展现出，面对河南如此巨大的人口和经济红利，头部商业并未在河南“闯出”一片天地，足以证明河南本地商业发展的强势。
未来，如何抢占市场、如何适应市场、如何实现人民对美好生活的追求，是留给河南本地商业企业和头部企业共同的课题。