“地产已经不是一个高利润的行业了，实际上我们已经在生死边缘。”旭辉控股集团执行董事、执行总裁陈东彪在近日的一场行业论坛上感慨道。
面对不断收窄的利润空间，转型成了房企维持增长和盈利的必经之路。
“地产行业的利润实际上已经跌去了40%，但市场依然还是好的，只是行业的本质发生了变化，从原来以总资产规模为核心的高周转进入到以净资产为主的高周转，房企必然会转向第二增长曲线。”金地集团副总裁、金地华东地产公司董事长阳侃进一步表示。
随着商业地产发展日渐成熟，多数企业从持有运营的重资产模式向以输出运营服务的轻资产模式转型，商管的价值不断释放。
伴随着住宅开发，部分中小商业地产开发商持有大量商业物业资源，他们仍然苦于没有商管团队，同时，缺乏短期解决招商运营难题的时间效率，需要借助头部商业地产企业的资源来协助自身的发展。未来轻资产发展的空间很大。
目前，万科印力、爱琴海、保利等众多房企均已布局商业地产轻资产业务，且规模房企的商业地产业务收入占比不断提升，已经具备分拆基础。
在业务模式方面，商业地产运营业务清晰，“轻资产”属性更为突出，毛利率保持较高水平，易得到资产市场青睐。
格局稳定的地产市场之上，一个关于轻资产的新战场正在形成。
房企轻资产转型告捷
现阶段，不少业内人士认为，在负债率受限的情况下，地产行业的净资产回报率已经处于下滑阶段，规模增长遇到瓶颈，因此房企正在焦急地寻找下一步的发展空间。
前期开发的住房、长租公寓、商业、写字楼等今后都会进入持有市场，并会开始出现一些运营管理的业务。由于其中产生的经营性现金流可以确定估值，收益率相对明确，管理上的风险也相对受控。
以世茂服务为例。上市不满五个月的世茂服务在3月15日发布的首份成绩单上就展现出了轻资产较强的盈利能力。2020年，世茂服务的业绩出现大幅增长，实现营业收入50.26亿元，同比增长101.9%；净利润为6.93亿元，同比增长80.2%。
过去的这一年内，世茂服务的物业管理外拓面积增长了13倍，签约及再管面积同比翻番，物业管理服务和社区增值服务这两大业务的营收分别同比增长126%和147%。
在2020年快速增长的基础上，世茂服务总裁、执行董事叶明杰在业绩会上表示，未来三年将继续实现五倍增长，且增值服务业务将成为世茂服务未来主要的增长点。
以商业运营和住宅物业管理为主营业务的宝龙商业同样在盈利能力上实现了大踏步式的增长，在2020年度实现收入19.21亿元，净利润3.07亿元，分别同比增长18.6%和72.1%。宝龙商业称，其将继续推进轻资产业务模式，并计划收购商业管理公司。
除了住宅物业和商办的运营业务外，房企的文旅项目也是轻资产服务的一大载体。
融创在2020年内成功启动了轻资产管理的服务输出，提供包括文旅项目获取、规划研策、投资咨询、建设、运营、管理等全方位的产品服务。
同时，融创中国在2020年财报中称，融创文旅已在国内进入39个城市，2020年实现收入38.8亿元，同比增长36%；管理利润约为6.28亿元，同比大幅增长311%。
绿地则正在海外市场中进一步实行轻资产转型战略。3月15日，位于悉尼的绿地中心项目进入竣工交付，预计实现回笼资金约18亿元。
从2020年年底开始，绿地在韩国、加拿大、悉尼、日本等海外市场的项目陆续完成交付，总计可回笼资金超过百亿元。完成交付后，绿地将在海外市场全力实现轻资产化转型。
窗口期抢占先机
当越来越多的房企驶上这条新增长的赛道，参与者又将如何瞄准机会点呢？
1. 切入物业管理，提供社区增值服务
目前，在A股和港股上市的物业公司已有45家，市盈率平均为42倍，最高达到了195倍，已成为独立成熟的行业板块。为什么给这么高的估值，不是因为物业管理有多少利润，而是物业公司给了大家很大的想象空间，未来还会有更大的拓展。
居民大量的日常消费都是近场消费，房企应当把就近的社区商业做好多业态的整合，打破物业公司的边界，形成整个片区的增值服务的大平台，未来将有巨大的价值可以兑现。
2. 开发商“抱团”
绿城管理控股有限公司副总裁祝军华认为，目前行业集中度较高，大量房企面临着被收购、退出市场、股权合作等丧失控制权的局面，而基于代建合作业务，委托方和服务方均能获得收益，也能让更多的房企有机会与头部企业竞争。
数据显示，百强房企中已有38家进入代建领域，预计在2021-2030年，代建市场份额比例将达到10.6%。
“我认为这个数据还是保守的，更多的公司会加大这块利润，因为这部分利润比自有开发的利润要高得多。“祝军华谈道。
据祝君华介绍，绿城管理已参与成立了一个轻资产联盟，包含雅居乐、金地等房企，总体市场份额在60%左右。“靠闭环式的自建已经没有前途了，一定要有共创价值的产业链生态圈来形成持续创新实践的模式，所有的模式都有窗口期，我们要通过开放流量、开放生态链、形成联盟等方式来抓住这样的机会。”
在商业竞争愈发激烈的今天，通过轻资产运作实现业务模式的转型升级，已经成为大多数房企的必修课，甚至提升到了公司战略的高度。