今年元旦刚过，位于杭州城东新城的港龙悠乐城开出了“首开区”。终于！这个集合“爱恨情仇”的商业项目，在一次次“放鸽子”后终于揭开庐山真面。
日前，《联商网》实地走访了港龙悠乐城，一起看看让城东人“苦等十年”的商业，交出了怎样的首份答卷？
仅开B馆两层区域：品牌级次一般、开业率不高
地铁彭埠站D口出来，就是港龙悠乐B馆大门，门口两根圆柱赫然写着“1月6日首开区域”的宣传标语。外立面被戏谑“气泡垫”的外立面还是“一言难尽”。
商场大门两边的“黄金位置”分别被TACO BELL塔可钟和Tim Hortons咖啡占据。整个一楼主要是以餐饮、新能源汽车和服饰零售品牌为主。其中餐饮还包括海鲨岛海鲜豆捞餐厅、汉堡王、永和大王；新能源汽车品牌包括小鹏汽车、欧拉、埃安、广汽传祺、NISSAN汽车。
而一楼大厅公区随处可见的服饰货架，仿佛闻到了“折扣奥莱”的味道，为数不多的品牌美特斯邦威没有陈设、没有店员，看起来比较“粗糙”。整个一楼开业的门店数量大约20家左右。
负一楼，目前已经入驻开业以霸王茶姬、南宋胡记、久久丫、夸父炸串、绝味、周黑鸭、LINLEE手打柠檬、塔斯汀汉堡等小餐饮品牌和ABC轮滑、火焰篮球馆等体验类业态。大部分门店处于围挡，比如主力店雨润超市，负一楼的开业率不足20%。
同时，因探店日期是春节前的1月17日，商场方表示春节期间一些品牌自动调整了营业时间，所以当时负一楼还在营业的品牌也仅霸王茶姬和南宋胡记。
▲B1大面积围挡
人流方面，虽然是中午12时许，但整个商场的人流属实不好，最热闹的就是一楼的汉堡王和永和大王。霸王茶姬的店员称，“刚开业那几天客流还可以，这几天都这样没什么人，很多人都回家过年了，现在看到一个顾客激动地‘欢迎光临’都大声了不少”。
关于客流问题，《联商网》认为，主要有三个原因：项目开业低调，宣传不到位；开业率太低，品牌吸引力不足；年前大多数人返乡，本身客流就少。
▲二楼及以上均未开业
硬件方面，外立面不做赘述，内装也没什么特色，没有美陈，临近春节一楼挂了不少灯笼；一楼中庭公区目前都用于服饰促销，并无任何营销活动；休息区较少；至于洗手间，这样形容下吧“城市普通的公共卫生间”。
一手好牌没打好
从实地探访的情况来看，不知道你们对港龙悠乐城的首份答卷打几分？给我的整体感觉是“一手好牌没打好”。
首先，港龙悠乐城项目周边3公里常住人口约50万，1公里内小区楼宇约214个、写字楼10余栋，加上杭州东站这一“客流大站”，拥有不错的客流基础。相对应的是，整个板块商业并不成熟，且主要是以社区、街区商业为主，港龙悠乐城的23万方大体量盒子购物中心可以说是独树一帜。
其次，在2020年杭州就推出将杭州东站边新建成一个“枢纽商务区”的规划目标，将以现代化综合交通枢纽中心为依托，以“高铁TOD综合开发龙头示范项目”为牵引，高标准、高起点、高规格打造“国内一流枢纽经济示范区”。具有巨大政策利好。
最后，港龙悠乐城位于鸿泰路与明月桥路交汇处，地铁1号线和地铁4号线双地铁上盖，地理位置十分理想。
▲鸿泰路左右两边分别是三花国际和港龙悠乐城
然而，港龙悠乐城自2013年拿地、2014年动工开始，出现多次停工、出售等问题。且当年项目结顶的时候，旁边都还只是平地。城东新城板块最早开出的商业体西子国际也是2017年才开业，如今板块内已经拥有了西子国际、东站万象汇、德信杭州之翼、三花国际等已经运营的商业体。一些引流品牌都被旁边的商场“抢光”，对面的三花国际有星巴克、海底捞、麦当劳。
▲东站商圈商业分布情况
试想下，23万方的大体量，曾经被城东新城称为“商业门面”， 如果能抢在第一批开业，招商也不至于如此“难产”，真是“一手好牌打的稀碎”。如果港龙悠乐城后续能把这些品牌荟聚在一起，那也不错。
按照项目的既定规划，今年6月，B馆2至7楼也会全面亮相。目前商场外立面的宣传牌上已经有诸如肯德基、必胜客、屈臣氏、NIKE、Adidas、小米、苹果等品牌信息。只是8层的商业要被“填满”，是不小的挑战。
▲港龙悠乐城楼层业态规划
此外，首开部分楼层的操作，仿佛看到了湖滨88的影子，后者在杭州汇和诚仁商业接手后进行调改，说实话人气真的比原来利星差很多。
只能说，未来港龙悠乐城还有很长的一段路要走。
城东商业的未来在哪？
曾经被城东寄予厚望的港龙悠乐城低调开业，实际上也反映出了整个城东商业的“尴尬”。
从城市发展规划上，城东新城朝着“高铁枢纽商务区”功能发展，可直接对标的是上海虹桥商务区。后者目前商业由虹桥天地、龙湖虹桥天街、丽宝乐园等商业组成，形成了良性的商业聚集圈，且虹桥火车站地下出站均可直达几个主要商场，实现了高铁枢纽与商业的真正无缝连接。
反观杭州东站商圈，横亘中央的铁路对板块发展影响较大，目前几大商业体“割裂”分布，离火车东站最近的东站万象汇通过地铁杭州火车东站站J口实现连接，其他商业都需要通过地面交通。
同时，目前东站商圈现有的商业存量能级也比较薄弱。《联商网》也于同日探访了商圈内三花国际、德信杭州之翼和东站万象汇三个商业体。
三花国际与港龙悠乐城隔了一条鸿泰路，地铁彭埠站A口直达，属于住宅底商，街区型商业，面积2.5万方左右，共3层。
负一楼主要是铂晶宫、憨憨熊美食广场、乐刻健身、姿柏莉美容、天星轮滑培训中心以及沙县小吃、陈八两、古茗等小餐饮品牌。
一楼以餐饮品牌为主，星巴克、麦当劳、蜜雪冰城、华莱士、茶百道、留夫鸭、鲁员外地锅鸡、你好牛贵州黄牛肉火锅等；
二楼同样以餐饮为主，海底捞、钱江大院、水浒烤肉李家、夏小笙泥炉烤肉、舟东奶酸菜鱼、森田家居酒屋等等。
整体看，商场面积不大，业态以餐饮为主，客流围绕海底捞、星巴克、麦当劳几个流量大店。下午1点的海底捞依然高朋满座。
▲三花国际海底捞
沿着鸿泰路，西边就是德信杭州之翼。项目体量约4万方，由购物中心和街区组成。不过购物中心体量较小，虽然有地上四层，但每层的门店数量不多，单店体量较大。
一楼商场内有星巴克、肯德基、四个二喜剧空间、李白小卿醇餐厅，炊牛拾烟在围挡中；二楼是个NH设计美学馆家居店；三楼有Inbeauty、妍美社、悠蜜、藤野造型；四楼仅德信影城。
街区由地下1层至地上2层组成，B1层直通地铁彭埠站，主要是鱼你在一起、吉阿婆、老北京炸酱面等小食餐饮和乐刻死角管、悦刻等生活配套品牌；地上一层有达美乐披萨、KFC、烧本烧、CoCo都可、豪客来、宝岛眼镜、美宜佳便利店、京东等品牌；地上二层有荃薏沙龙、MRJUDY、痘院士、流行舞蹈学院等品牌。
▲B1层接驳地铁彭埠站
整体看，项目的招商率不错，尤其是街区空铺较少，直通地铁站有一定引流效果，运营着也做了一些场景设计，比如一些绿植、美陈，项目自称“城东生活美学+”。
▲德信杭州之翼部分场景
东站万象汇是目前整个城东新城板块最有品质的商业，无论是硬件设施还是招商，都是板块内的佼佼者，毕竟它的缔造者是华润。
项目的业态也是最为丰富的。餐饮包括奈雪的茶、星巴克、瑞幸咖啡、Tim Hortons、金泰兰、凑凑火锅、老鸭集、炉鱼、绿茶、捞王、浅草屋、小菜园、巡山令、卿古、韩宫宴等等；超市有盒马鲜生；零售有NIKE、adidas、波司登、MIOCRA KOLY、周大福、老凤祥、曼卡龙、潮宏基、LOOK眼镜等。以及美吉姆、七田真、酷乐潮玩、全棉时代、海马体照相馆、APPLE、乐刻健身、杜尚造型、不伤心理想国等文创、数码、娱乐、个护品牌。
▲围挡中的西塔老太太
整体看，东站万象汇是目前城东新城运营最为成熟的商业项目，在当日探访期间客流也是最好的项目。但是商业体量仅3.6万方，且街区商业零售占比较少，重点还是服务社区及东站旅客。
可见，城东新城的商业“任重而道远”。目前板块内运营的商业还是以小体量、社区型街区为主，业态也是餐饮为重点，很难形成较好的群聚效应。同时，目前板块内正在建设的商业德信中心、钱投西迪港也都属于小体量商业，辐射范围更远的祥生中心目前也无消息。
从这点上说，23万方的购物中心港龙悠乐城的确有一定的空白可以填补，希望能好好规划发展。