2020，房企经历重重考验，上半年“集体抗疫”，下半年“三道红线”，如何在严监管和求发展中寻得平衡，成了每一家房企前进过程中的必答题。
历时近2个月的年报季刚刚落下帷幕，一片数字矩阵是企业过往的轨迹，也是未来的注脚。国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘严监管下房企生存大变局。
作为“三道红线”的指标之一，净负债率不仅有助于反映房企的资产结构，也是衡量其长期偿债能力的指标之一。
按“三道红线”要求，企业必须达到一定的杠杆水平才能实现有息负债稳定增长。因此对高杠杆企业而言，当前的主要工作任务是降低财务杠杆，实现净负债率下降，满足“三道红线”要求。
本篇《50家典型房企净负债率表现》，旨在探究房企阶段性资金链安全和杠杆水平变化。
净负债率水平下降
统计数据显示，截至2020年末，50家典型房企的平均净负债率水平较2020年上半年的94.2%大幅下降18.4个百分点至75.8%。其中，降负债率低于100%的房企增至43家。
按净负债率区间分布来看，2020年，净负债率不超50%的房企数量较2019年的6家升至9家，净负债率在50%-80%区间的房企有23家，与2019年持平；净负债率超80%的房企数量则减少至18家。
其中，万科的净负债率水平在2019年33.9%的基础上下降15.8个百分点，以18.1%的水平位居榜首；招商蛇口和华润置地紧随其后，二者的净负债率分别降至28.8%、29.5%。
至此净负债率排行榜中的TOP 3皆将该指标降至30%以下，在一众房企中遥遥领先。规模房企中，越秀与金茂的净负债率降幅也颇大，二者分别从2019年的75.2%、74%降至2020年的47.5%、40.7%。
降幅更大的是建发国际。2020年上半年，建发国际的净负债率尚有247.7%，在50家典型房企中位居最后一名，是净负债率最高的房企。
彼时，“三道红线”下，房企对新政大多展现了积极态度。然而背靠厦门地方国企的建发国际对自身的高杠杆不以为然，其高管在2020年中期业绩会上表示，“大股东给我们提供了很大的财务支持，所以净负债率较高对我们在金融体系的信用和发展的影响并不大。”
嘴上说着不在意的建发国际行动却很“诚实”。截至2020年末，其净负债率狂降173.9个百分点至73.8%，求得安全线内。
净负债率的下降还体现在不同梯队的平均值上。2020年，“大于80%”的房企平均净负债率为110.4%，较2019的148.7%下降38.3个百分点；“50%-80%”区间的房企平均净负债率为63.9%，相比2019年同期的67.8%下降3.9个百分点。
但同期“不超50%”的房企平均净负债率为37.3%，相比2019年同期的31.6%有所增加。这一梯队的杠杆水平提升对企业自身影响并不大，“这个区间内的房企本身财务杠杆就比较低，偿债能力强，可以极大的随公司投资需求的变动而提升。”
11家逆势上涨
在降负债成为行业共识的情况下，依然有房企在逆势上涨。
统计发现，50家典型房企中，新城控股、碧桂园、金地集团、绿城中国、中梁控股、荣盛发展、中国奥园、融信中国、禹洲集团、蓝光发展和首开股份11家净负债率同比上涨，其平均净负债率较2019年的72%增至80.9%。
具体来看，碧桂园、融信中国、蓝光发展净负债率分别上涨9.3%、12.8%、9.5%。新城控股和禹洲集团更是唯二的两家净负债率增幅超20个百分点的企业。2020年，二者的净负债率分别为43.7%、85.8%，同比上升27.3个百分点和20.2个百分点。
在逐渐消除2019年“黑天鹅”事件影响后，新城2020年开始恢复扩张步伐，净负债率上升至43.7%。
不同于许多房企的束手束脚，由于净负债率偏低，新城在攻城略地上毫不手软。数据显示，2020年，新城新增土地储备4139.4万平方米，同比增加65%，新增土地储备以中西部和长三角地区为主，占比分别为43%和30%。
另外，2020年新城也加大了对二线城市的布局。公司2020年新增土地储备中有41.3%来自二线城市，较2019年同期增加2.6个百分点。
禹洲净负债率的上涨则是出于对规模的渴求。按公司此前计划，2020年是禹洲冲刺千亿最为关键的一年。为了实现规模跨越，2020年上半年，禹洲拿地金额占销售金额比例超过70%，远超行业平均水平。
截至2020年末，禹洲在六大区域38个城市合计布局177个项目，总土地储备可供销售建筑面积约2310万平方米，建面同比上升14.8%，平均楼面成本约6876元/平方米。
尽管净负债率上涨，上述绝大部分房企的净负债率皆仍处于安全区。对于部分净负债率较低的房企而言，指标上涨未必不是一件好事。
为了满足“三道红线”的要求，房企会在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
增厚净资产是妙招
首开股份显然不属于这一行列。2020年，首开股份净负债率较2019年的170.7%继续攀升至178.6%，为50家典型房企中净负债率最高的企业。
除此之外，首开股份现金短债比以及剔除预收账款之后的资产负债率也皆不达标，“三道红线”全中，公司在未来面临限制融资的困境。
因而，对首开股份而言，降档迫在眉睫。而相较于剔除预收账款之后的资产负债率，实现净负债率的下降更为容易。这也是不少房企将回归“绿档”的首站定为净负债率的原因。
净负债率包括三个指标，分别为有息负债、货币资金和净资产，房企为降低净负债率无外乎是减少有息负债，增加货币资金和净资产规模。
从上述50家典型房企三项指标情况来看，2020年有息负债总额合计为5.0万亿元，同比增长仅2.7%；而货币资金合计2.4万亿元，同比增长7.7%；净资产合计4.1万亿元，同比增幅达到19.8%，是净负债率下降的主要原因。
未来房企降杠杆的手段仍然是围绕这三个指标，实现控负债、增资金和提权益。在融资收紧的环境下，除了控制有息负债规模外，推动净资产的快速增长会是企业降杠杆的主要手段。
以祥生控股和金辉控股为例，两者在未上市的2019年净资产规模分别为59.8和213.8亿元，在2020年上市后，同比增速分别高达168.4%和68.9%，净资产达到160.4和361.1亿元，净资产的大增得以让祥生和金辉的净负债率下降。
但是房企通过整体上市来提升权益总额的机会寥寥，因此不少房企将目光放在了分拆业务上市上面。
2020年合计有18家物业企业和代建企业实现上市，对房企最直接的影响就是推动净资产规模提升，实现净负债率的下降。2021年开年，荣万家等企业便实现分拆上市。
预计2021年全年仍会有部分企业积极分拆多元业务上市，增厚公司的净资产。