防风险是2023年地产的主题。工作报告提出，有效防范化解优质头部房地产企业风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。怎么理解呢？从“保项目”到“保主体”，并不是救助整个行业，而是防止风险扩散到优质房企，稳定行业和市场的基本盘。
2022年底以来，“三支箭”、“白名单”等重磅措施的出台，确实超出了市场预期。特别是，资本市场开闸（再融资、收并购融资，借壳上市等），在资金端的巨大突破，本质上就是确保优质房企能稳定下来。对其他出险企业，坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。
也就是，保住优质房企、系统重要性房企，就OK了。至于其他企业，能顺应新模式的，就尽快转型，不能顺应的，只能退出市场（或迟或早）。清退的阵痛，将被股权或项目收并购，甚至整体收购（借壳上市）而消弭。至于出险企业的保交楼，这是各地的刚性任务。
这个任务，已经上升到主体责任、属地责任的高度了。所以“保交楼”是没有任何问题的，有了这一层的保障，业主也放心多了。这样，不管是金融风险（系统性风险），还是社会风险（无法“保交楼”带来的维稳风险），就能守住。由此，也为结构调整，腾出了时间。
最后讲一点，任何城市都不缺房子（不要抬杠，我说的整体，不是某个片区，或某个楼盘），但价格能稳定、并能顺利卖出去，或长期持有的过程中能持续产生现金流的房子并不多。如果满足这三个条件，就会对增量需求产生示范效应，就会吸引源源不断的资金进入房地产。
这是楼市企稳的根基能夯实的关键！
很简单，市场是聪明的，大家看到，很多房子可能会阴跌、或卖不出去，或产生不了现金流。事实上，无论是“三支箭”、私募股权基金，还是对住房租赁全链条融资，都指向了存量物业盘活，目的是让更有效率、更懂运营的市场主体去运营存量物业，最终产生现金流。
一项物业能产生现金流（包含自住的虚拟租金），是避免资产价格阴跌的唯一手段，也是吸引增量资金进场的唯一路径。我国的存量住宅有500亿平米，体量很大，但需要房子住的人群也很多，比如3亿新市民多数无房，返乡农民工希望获得城镇服务；比如有人的地方确房子，珠三角住房自有率不足50%。供需匹配起来，房子循环起来，能创造现金流，楼市就有希望了。