毋庸置疑的是，年后重点城市的新房、二手房市场确实在复苏，主要体现于量上。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2月份重点10城新房成交54293套，环比上涨39%，同比上涨30.8%，二手房成交69512套，环比上涨65.7%，同比上涨124.5%。从城市来看，二手房同环比全线上升，新房除南宁外，环比全部上涨。2月份市场暖意凸显。一方面是由于1月及去年2月均是春节假期，成交基数较低，另一方面也是此前疫情下积压的购房需求释放的结果。
分城市来看，佛山、青岛、大连新房成交领涨，而二手房方面，杭州以172.8%的高涨幅位居首位，涨势强劲。同时，成都、北京、深圳涨幅均超过80%，北京作为首都城市，在疫情防控放开后，加上信贷环境相对宽松，购房者加快入市步伐；成都立足于成渝经济圈，且近年来凭借旅游特性迅速成为网红城市，大量人口涌入，房地产市场也得到迅速发展，去年以来多轮楼市松绑政策出台，且在新一线城市中房价仍处于偏低水平，需求迎来爆发。在这一轮回暖中，一线城市及重点省会城市有着出色表现，经济、人口及产业优势支撑起房地产市场的强需求。
（注：重点10城包括北京、深圳、苏州、杭州、南京、成都、佛山、大连、青岛、南宁，下同）
从本轮复苏中的客群主力来看，刚需及刚改力量占比明显提升。通常来看，成交面积段能体现出客群对产品的偏好选择，体现刚需、改善客群的占比情况。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年2月重点10城新房成交中，面积段100㎡以下的刚需产品占比为32%，较上月提升2个百分点，较2022年底提升3个百分点，同时100-120㎡的刚改占比为31%，较上月提升4个百分点，较2022年底提升3个百分点。120㎡以上的大面积段占比下降，2月份所占比例为38%，较1月收窄5个百分点，较2022年底收窄6个百分点。整体来看，改善型大面积段产品占比下降，刚需及刚改客群成为撑起本轮成交热潮的主要力量，总占比超过60%。在前两年疫情等因素的催发下，改善性需求加速释放，最高占比达到44%，逼近市场总成交的一半，进入2023年，尤其是春节后，曾经撑起半边天的改善需求缩减，刚需及刚改客群崛起。近期以来多城针对房地产释放利好，如下调首套房贷款利率，松绑限购限售等，购房信贷环境宽松，加上三年疫情之下大量刚性住房需求被延后，刚需购房需求加速释放。
同样，从套均面积也可以看出，2023年前两个月新房套均成交面积逐月下滑。根据诸葛数据研究中心监测重点10城来看，2月份新房套均成交面积为120㎡，较上月下滑2.3%，较2022年底下降5.3%。在去年底套均面积达到近两年峰值后，2023年并没有延续上升态势，反而连续下降。
分城市来看，进入2023年，多数城市120㎡以下的刚需及刚改面积段成交占比呈现不同幅度的提升。其中，北京100㎡以下面积段占比为49.2%，较上月提升4.8%，较去年末提升7%；杭州100㎡以下成交占比为19.8%，较上月提升3.6%，较去年末提升5%，同时100-120㎡的刚改占比较2022年末提升了6.7个百分点。整体来看，除大连外，其余9城100㎡以下面积段成交占比均提高，杭州、南京、苏州、成都、青岛、大连100-120㎡的刚改占比也持续提升。
而另一指标成交总价段则是衡量购房者对价格承受能力的指标，也能体现刚需和改善市场之间的博弈。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年2月份重点10城成交总价在200万以下的占比为42%，较上月扩大4个百分点，较2022年底扩大2个百分点；总价在200-500万的占比为44%，较上月持平，较2022年底扩大5个百分点；而总价在500-800万以及总价800万以上的成交占比均不足10%，较上月均下降2个百分点。由此来看，压抑了三年之久的刚需及刚改需求在本轮加速释放，热度较此前明显提升，小面积、低总价产品吸纳主要客群。
从重点10城套均总价来看，近期成交总价趋降的趋势更加明显。除了深圳外，其他9城套均总价较去年末相比都呈现不同幅度的下滑，其中，北京从2022年底的600万以上水平降至547万元；杭州从2022年底的533万降至400万元，降幅达25%；南京从400万以上降至385万元；苏州从434万降至325万元，降幅超25%；青岛从230万降至200万以下。
但是，这一轮由刚需及刚改客群支撑起来的回暖潮能够维持多久？
进入3月份前两周，虽然成交量依然维持在历史高位，但从增速上看，重点城市新房成交已经出现下滑趋势，二手房成交增幅也在收窄。这一波复苏行情的持续性开始显露不足。据报道，如杭州、南京等地的带看量也呈现明显减少的态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年第10周（2月27日-3月5日）重点10城新房成交16941套，环比下降5.77%；第11周（2月6日-2月12日）重点10城新房成交16895套，环比下降0.27%。新房成交在进入3月份后上升态势戛然而止，近两周连续下滑。
二手房方面，2023年第10周（2月27日-3月5日）重点10城成交22719套，环比上升8.1%，涨幅较上周收窄11.2个百分点；第11周（2月6日-2月12日）重点10城二手房成交23810套，环比上涨4.8%，涨幅较上周收窄3.3个百分点。二手房市场复苏势头强于新房，3月份仍然维持涨势，但是从周度增幅来看也在走弱，上涨动力逐渐显露不足。
此外，二手房成交量大增与挂牌量居高不下现象交织并存。作为近期以来楼市回温的主体，二手房市场可谓是抢占各大热门，多城二手房带看、成交数据亮眼。一方面是二手房成交量增加，市场行情火热，另一方面则是二手房挂牌量并没有因交易量的提升而减少，反而居高不下。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1月份重点10城二手房挂牌量与成交量的比值升至45，达到近两年峰值，2月份随着成交端走强，挂牌量与成交量比值降至31，但是仍处于历史高位水平。
大量房源被挂出，一方面是在当前政策宽松之下，很多业主想要将房源挂出，以尽快实现以旧换新、以大换小，而另一方面，挂牌量的激增也说明部分群体可能继续持有房产的意愿不强，对未来楼市发展的不确定性增强。从近两年来看，在疫情黑天鹅因素干扰下，加上经济下行压力加大，各行各业裁员风波，失业率上升，居民的收入水平受到很大影响，购买力显得力不从心，于是很多房产持有者想要趁着这一波市场回暖尽快出手手头的房源。
房地产市场长期看人口。2022年中国人口总量出现负增长，尤其是35岁以下的年龄的群体占比持续缩减，刚性购房规模受限。根据人口普查数据显示，2022年，全国人口总量为141175万人，比上年末减少整整85万人，这也是中国人口近61年来的首次负增长。而从年龄结构来看，20-34岁之间的青年群体占比在逐年缩减，到2021年占比已不足20%，同时60岁以上老年群体占比逐渐扩大，老龄化现象严重。长期来看，居住需求主要依靠人口红利来支撑，在人口出现负增长后人口红利相对减少，更重要的是作为主力购房群体的20-34岁青年人占比也在下降，刚性购房规模受限，房地产市场持续回升需要依赖于改善性需求。
作为市场先行指标的情绪指数对房价变化具有一定的前瞻性。根据近期重点50城情绪指数，第11周（3月6日-3月12日）情绪指数结束了连续三周的上升局面开始转降。数据显示，第11周重点50城情绪指数为-0.59，较上周回落0.06，先行指标情绪指数已经开始出现负增长，为这波楼市回暖的可持续性再添疑虑。
分城市来看，第11周仅有桂林、广州、惠州、福州等5城情绪指数维持升势，其余45城情绪指数均回落，其中，三亚、南宁、上海、珠海、威海、天津、中山等城指数下降明显，珠三角城市居多。旅游城市降势显著，其中三亚跌幅最为明显，三亚此前一波的市场热度主要是由疫情放开后的旅游热潮带动的，在这波热潮过去后市场开始回归真实表现。而南宁则很大程度上是由此前的房贷年龄拉长的新闻热度拉动，热度均具有不持久性。长三角城市金华、无锡、嘉兴、温州等市场情绪指数也呈现不同幅度的下滑。
整体来看，本轮市场回暖来势汹汹，多城楼市春意盎然，小阳春提前到来，预计3月份成交规模仍位居高位，但是二季度市场热度是否能够持续还具备未知性，目前来看动力不足，一方面热度由刚需撑起，随着人口结构的上行，刚需规模具有局限性。另一方面，二手房的供应规模远大于成交规模，客户可选择的房源居多。市场热度能否持续取决于改善性需求的释放规模，而改善性需求的释放则更依赖于政策的加持，如降低二套房的购房门槛。