近年来，随着房地产市场逐渐趋于理性，开发商为加快销售进度，在教育设施、交通规划、项目位置等的广告宣传上“大做文章”。
近日，金鹏地产安徽滁州的项目“金鹏山河境”小区的业主投诉称，买房时销售人员承诺赠送的“院子”，在接房时“消失”了。还有业主表示，在售楼时，金鹏地产利用尚在规划中的学校和轻轨作为宣传“卖点”，涉嫌违反《广告法》相关规定。
“消失的院子”：承诺变成“空头支票”
金鹏山河境业主王峰(化名)向记者表示，购房时销售人员介绍该楼盘1-9层房价相差不大，如果买1层还可获得50平米的院子。“老人喜欢在院子里种花花草草，小孩也喜欢在院子里玩，想想这个画面多惬意。”王峰曾畅想入住后的场景。
2021年5月，王峰接房时发现1层不仅没有院子，连阳台也是完全封闭的。“物业人员告诉我无院子交付，且阳台不可以打通。(这)和卖房时说法完全不一致。”
记者对比王峰提供的山河境沙盘照发现，售楼时沙盘每栋楼前有四个院子。而2021年6月接房的时候，该沙盘的院子却消失。
另一位业主张霞(化名)也遇到相同问题。张霞向记者提供的与销售人员聊天记录显示，销售人员表示购1层赠送由绿篱包围的50平米的院子。她另外提供的一份证据显示，有销售直接给业主手写了有关“买洋房送院子”的承诺书。
销售人员售楼时，与业主有关“买1层赠送院子”的沟通和承诺
消费者遭遇“消失的院子”，究竟谁的责任？接房当日，王峰找到金鹏地产的营销经理，却被告知“赠送院子”系销售们的个人行为，如有问题可向开发商反馈。不过，售房时的销售人员却向王峰表示，“买1层送院子”的说法系开发商授意传播的统一口径，应由开发商承担责任。
“开发商销售言行属职务行为，所作的口头、书面承诺，客观上影响了购房者的购买意愿， 其构成误导消费者行为的法律后果应由开发商来承担。”一位法律行业人士在接受中国网财经记者采访时表示，《民法典》第一百七十条第一款规定执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。
《广告法》第二十八条第二款规定，广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。其中规定，如果广告有商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的上述情形之一，为虚假广告。
金鹏地产在售卖洋房时暗示或承诺赠送院子的情况，与真实交房情况不符的行为，涉嫌违反了上述条款。
王峰告诉记者，与他有同样遭遇的受害业主30多位在集体维权。开发商目前回应的方案是阳台外地下砌30公分高度的地基，地上用铁栏杆整围1.2m高度，将此形成文件上报给相关部门审批。对此，业主表示这只是开发商的口头承诺，业主们是否认可该方案，还需要看开发商后续的实施情况。
尚在规划中的学区房、轻轨线成为宣传卖点
“当初购买山河境楼盘的房子有三个原因。一是周围有学区房，之前开发商在海报上标注了滁州的重点学校滁州二小和滁州五中；二是开发商曾表示规划路过该楼盘的轻轨2号线过两年就开始建设了；三是一楼送院子。现在学校规划改了，院子也没了，2号线轻轨也不知何时能建好。”王峰坦言，“我被这三点忽悠，结果一样都还未兑现。”
记者从与王峰的沟通中发现，除了对“院子”的承诺问题，开发商利用尚在规划中的重点学校、轻轨交通等作为宣传卖点或承诺说明，也涉嫌违反《广告法》。
记者从业主提供的一张题为“一城文脉贵境浸润书香”海报上发现，开发商用地图的形式标注了包括山河境在内的该系列3个楼盘，还标注了与三个楼盘邻近的学校，包括滁城二小(北校区)、五中(北校区)等。售楼时，售楼大厅的电子地图对几所学校也“点名指姓”的标注了。
但事实上，经查询滁州市政府网站发现，由于琅琊新区人口增加，原有学校办学规模无法满足辖区适龄儿童就近入学需求，经琅琊区委区政府决定，将“滁州市第二小学银山校区”更名为“滁州市银山路小学”，将“滁州市第五中学北校区”更名为“滁州市宝山学校”，均独立办学。也就是说，开发商此前标注的重点学校相关规划或已发生改变，新校的教育质量如何还不得而知。
《房地产广告发布规定》第四条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。金鹏地产上述宣传在规划中“学区房”的行为涉嫌违反上述规定。
与上述问题如出一辙的，还有金鹏地产对尚在规划和建设中的轻轨交通的宣传。王峰提供的图片显示，售楼处海报上有 “轻轨2号线为邻”、“轨道1、2号线 山河三子1小时滁宁生活圈”等表述，同时该海报也对轻轨1号线、2号线的走向、各个站点、地标都进行了详细描绘。
业内分析认为，在地铁、轻轨线路规划中，分析既有方案时可能会发现更具竞争力的新方案；其他商业规划以及基础设施的建设、新政策的出台都有可能影响需求预测结果的变化，规划方案和最终的确定方案结果有可能不同。
南昌轨道交通集团相关负责人也曾在接受媒体采访中表示，尚在规划的地铁线路不能违规标识在任何商业性质的宣传地图上，更不能以在规划的地铁线路作为宣传卖点。
《滁州市城市轨道交通线网规划(2015-2030)》显示，轻轨2号线的规划为南北向骨干线，连接区琅琊新区、老城区、城南新区、京沪高铁滁州站和全椒组团、沪汉蓉铁路全椒站。2号线的开工建设时间为2020-2030年间。该规划的规划图中虽有对2号线具体站点的设定，但规划方案文字中，没有具体提及。
值得一提的是，金鹏地产该项目另一张题为“冠销琅琊揭秘之轻轨为邻”的海报显示，轻轨2号线襟连滁宁两地。而事实上，滁州市上述规划中，轻轨2号线定位是连接滁州南北城，连接滁宁两地两地的轻轨是1号线，与开发商宣传海报不符。
“开发商在前期宣传时，表明或承诺了楼盘的相关文化教育设施及其他市政条件而后期不兑现的，有证据能够证明开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即便开发商就该说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商违反的亦需承担违约责任。”上述法律行业人士对中国网财经表示。
“现在售楼大厅，有关轻轨的海报、标有学校的电子地图、还有带有院子的沙盘都没有了，金鹏妥妥地心虚、无耻。”王峰表示。
记者发现，近年来金鹏地产屡次因广告宣传问题被监管处罚。2018年1月，金鹏地产集团(滁州)有限公司制作“林溪书院，名校旁、轻轨前、精装限价房”内容的广告中，标示“轻轨前”是滁州市政府的规划，当时尚未开建，金鹏地产为了提高自己销售量，便在其发布的广告中“轻轨前”等广告用语，其行为涉嫌违法。金鹏地产被滁州市南谯区市场监督管理局罚款6.5万元。
此外，天眼查显示，2020年4月，金鹏地产旗下滁州市盛鹏置业有限公司因擅自设置户外广告被行政处罚；2021年3月，金鹏地产控股的高邮市鑫鹏置业有限公司违反广告内容管理规定行为及其从属被行政处罚。
“死磕品质”背后：无证建设、安全事故频繁发生
金鹏地产官网显示，公司创立于2008年，隶属于金鹏控股集团，总部位于合肥，是集地产开发、物业管理、商业运营为一体的综合型开发企业，法定代表人是陈礼兵。公司一直秉承“死磕品质”的企业行为准则，但中国网财经记者却发现，金鹏地产有多次因无证建设被处罚、因出现安全事故被通报的记录。
2020年9月，金鹏地产旗下子公司安徽鹏欣房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下，对该公司位于高新区方兴大道与彩虹路交口西南角的“鹭湖花园”项目1栋、2栋商品房进行擅自销售。安徽鹏欣房地产开发有限公司被处以罚款68万余元，被扣除信用30分，记入企业管理档案，并禁止安徽鹏欣房地产开发有限公司及其控股公司两年内在合肥市行政区域内参加土地竞买。这意味着，金鹏地产两年内在合肥市将无法参加行政区域内参加土地竞买。
经梳理发现，此次被业主投诉的山河境楼盘，也曾因未取得许可证开工被行政处罚。信用中国网站显示，2019年11月1日前，金鹏山河境的开发商滁州市建鹏置业有限公司未取得《建设工程规划许可证》，擅自建设5#、6#、11#、15#、17#、21#、22#、23#楼，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，被罚款约79.76万。此外，据天眼查显示，金鹏“山河三子”中其他两个项目山河印、山河里，均因无建设工程规划许可证擅自建设，于2020年7月1日、2020年9月1日被行政处罚。
除擅自违规开工建设，金鹏地产旗下控股、参股项目，曾多次发生安全事故。安徽省合肥市城乡建设局通报显示，2020年6月，合肥市肥东县珑璟台项目发生一起生产安全事故，造成1人死亡，该项目的建设单位是安徽浪强房地产开发有限公司, 安徽浪强房地产开发有限公司是金鹏地产集团(滁州)有限公司的全资子公司。
合肥市城乡建设局发布通告称，2020年4月28日，金鹏地产参股的合肥市美好花园项目发生一起生产安全事故，造成1人死亡，项目建设单位为合肥中梁筑信置业有限公司，金鹏地产持股比例为45%。
针对消费者投诉涉嫌虚假广告、利用规划中的学校和轻轨交通做宣传、无证施工屡遭处罚等问题，记者向金鹏地产发送采访函试图采访，但截至发稿未收到企业回复。