第一章：我国宏观经济及房地产行业发展背景
一、我国实体产业复苏落后欧美日发达国家
2018年后，受全球贸易局势恶化，发达国家经济复苏乏力；2020年疫情控制后，我国实体产业迅速恢复，2020年3 月后PMI指数超越欧美日发达经济体，率先复苏。随着发达经济体的货币宽松及相关政策的刺激，实体产业恢复迅速， 持续的稳健货币政策，使得我国实体产业复苏放缓，目前已经完全落后发达国家
二、美国经济状况好转、政策转向的预期加强
受美国持续量化宽松及财政刺激政策影响，即便深陷疫情，美国经济状况依然在持续好转，失业率及持续领取失业金 人数持续下滑，目前已接近疫情前水平。但过度量化宽松以及财政刺激政策也导致通胀水平持续走高，市场对美联储 政策转向的预期加强
三、我国经济复苏仍面临挑战
从中国GDP实际同比增速来看，2021年上半年累计GDP同比增速达12.7%，二季度同比增速达7.9%，预计下半年 经济增速降至5-7%。经济呈现复苏态势，但仍然存在不平衡、不充分、基础不稳固的问题，以消费为例，2021年上 半年，城镇居民人均消费性支出增速背离收入的增速，居民的消费需求依然受到抑制
四、降准对通胀压力不大
7月15日，中国人民银行正式下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次全面降准有利于促进经济进一步恢复，缓 解市场流动性紧张。虽然受国际输入性通胀影响，上半年PPI指数持续上涨，但现阶段CPI涨幅处于低位、我国较强的 供给能力与尚未完全恢复的消费一定程度上能抑制PPI向CPI的传导
五、降准有利于防风险但对房地产影响不大
7月15日实施全面降准，除了要刺激实体经济以外，更主要的是政府融资平台债务问题，有关估计今年国债、地方政府 债和城投债三项合计到期规模达到9.2万亿，流动性增强有助于缓解政府的偿债压力。房地产投资开发增速仍然保持较 高增速，甚至已经超过2014年放松阶段的投资增速，目前居民贷款主要还是房贷，房地产市场热度不减，强资金监管 还是房地产的主基调
六、降准政策短期稳汇率、长期应对美联储政策转向
2020年下半年起，中国面临人民币持续升值以及热钱持续流入的状况，从长远来看，未来美联储收紧货币政策将再度 推动国内热钱流出并对国内经济造成冲击。本次降准政策短期降低外资流入推高人民币汇率的压力、并稳定出口，长期 也是跨周期操作，对冲未来美联储货币政策转向的手段
第二章：2021年上半年土地市场及两集中土拍特征
一、全国土地特征
2021年1-6月土地供应低于2020年同期水平，但与2019年基本持平，土地成交楼面价明显提高。从供应节奏来看， 2021年开始施行两集中供地，土地供应的节奏明显被改变。从土拍溢价率来看，由于一线城市土地严格限价，土拍溢 价率处于较低水平。二线、三线城市土拍限制较少、市场火热，土拍溢价率明显提升
（一）一线城市土地市场特征
2021年3月北京、广州集中供地，4月深圳集中供地，5月上海集中供地，土地供应及成交价格受供地城市影响较大。 从整体趋势看，2019年至今，一线城市土地价格稳中有升。从成交量来看，一线城市2021年上半年整体成交量与 2020年持平，远超2019年
（二）二线城市土地市场特征
二线城市集中推地时间在4月，由于首次集中拍地，房企担心游戏规则改变，未来拿地难度加大，补仓意愿强烈，且4 月拿地有望年内实现销售回款，房企参拍积极，地价在5月份明显拉升。从供应来看，多数城市在4月集中推地，市场 上半年总体供应、成交与2019年持平
（三）三线城市土地市场特征
2021年1-6月，样本中三线城市土地供求相对往年处于较低水平，但从成交价格来看，成交土地价格明显抬升
二、2021年两集中土拍特征及趋势
（一）22城集中供地时间表
2021年二季度，全国22个集中供地试点城市均已完成首轮集中供地，个别进展较快的城市，长春、厦门已完成第二轮 集中供地
（二）首次两集中土拍冷热不均、特点鲜明
截至2021年6月29日，22城首轮双集中供地全部完成，整体上呈现冷热不均，南热北冷，城市内部土拍的特点也具有 几大鲜明特征
（三）首轮双集中供地典型特征
首轮双集中供地呈现城市间/城市内冷热不均的特征，热点城市土地触发限价而冷门城市土地频频流拍，部分城市内既 有流拍土地也有溢价率超高的地块成交。拿地房企方面，央企、国企、地方性龙头企业（含区域深耕房企）、急于补仓 房企在首批供地中拿地积极
1、城市间/城市内冷热不均
2、 央企、国企、地方性龙头企业（含区域深 耕房企）、急于补仓房企拿地积极
首轮双集中供地中，“限地价、限房价”成标配、“竞配建、竞自持、摇号” 为选配。预计未来第二轮集中供地中土 拍规则体系将逐渐形成。从土拍热度上看，第一批集中供地项目有望赶上年底销售，第三批为当年最后的拿地机会，土 拍热度预计均比较高，而第二批集中供地在非核心城市有望降低
3、土拍规则体系逐渐形成
1）“限地价、限房价”成标配
2）“竞配建、竞自持、摇号” 为选配
3）以供应高品质项目为导向的土拍新规则将更加常见
4）“拼马甲”漏洞在热点城市将被堵上
4、第二批集中土拍热度可能降低
2021年上半年年度报告：两集中后市场新特征及房企应对策略源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）