住宅批量精装修项目实施管控管理流程示意图
第一章：2020年最新精装修住宅产品体系解析
第一节：全装修住宅交付近年来产生的新痛点
攻城略地，加快周转 冲忙开工，早日开盘 赢在营销，烂在工地 勉强交付，痛在维保 品牌受损，道歉道歉
2018年7月25日上午 10 时，成都市房管局大厦聚集了上千名 业主，再次爆发大规模精装修维权。
成都街头高温来袭，比烈日更“焦灼”的，是齐聚在房管局门口的上千名购房者，超过50 个楼盘的业主门，在烈日下求见房管局主持公道，其中诸如中海、融创、万科、绿地等知名开发 商也未能幸免！
现场传来两句响亮的口号： 1、“三方会，成空谈，政府监管这么难！” 2、“给明细，退公摊，百姓诉求很简单！”
全国城市精装房维权沦陷示意图
我们为什要做全装修住宅？
1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商 品思维进入产品思维阶段。
2、是住宅产业化发展的必然，是实现绿色低 碳、环保节能、可持续发展的重要途径。
3、未来主流目标客户的需求，省时、省事， 可以贷款、拎包入住、方便出租。
4、是开发商提升产品价值的重要手段，获得 溢价收益。
5、是开发商提升产品品质和房地产专业管理 水平的重要手段。
6、开发商可以合理避税、改善财务现金流、 降低资金成本。
7、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值 服务。
8、政府强制性规定。开发商新增土地的必要 条件
很多开发商对于住宅全装 修交付并没有什么经验，仍 然按照毛坯房的思路和管理 方法去做精装房交付的项目。
精装房 痛点
采购痛点 1、不知找谁采购 2、合理采购价格 3、招投标的痛点 4、目标成本难控
营销痛点 1、样板房的痛点 2、销售合同痛点 3、客户管理痛点 4、群诉事件痛点
设计痛点 1、不懂批量设计 2、不懂限额设计 3、无法集采落地 4、无法施工落地
施工痛点 1、界面交付痛点 2、施工管理痛点 3、装修质量痛点 4、项目交付痛点
售后痛点 1、内部移交痛点 2、售后维保痛点 3、物业管理痛点 4、售后服务痛点
第二节：标准化前提下住宅精装系统最新产品体系的研究
一、房地产全装修住宅发展的过程及最新全装修住宅的基本概念和特点
我们国家的住宅在近30多年的时间里，经历了飞速的发展。从传统的“秦砖汉瓦”的装修 1.0时代开始，房地产的黄金十年又使我们快速从2.0进入了3.0、4.0的建造时代。
从2015年到现在，多个省市相继出台关于全装修住宅的最新政策。这些政策不光对全装修项 目实施范围、交付比例等提出具体明确的要求，一些省份还提出全装修交付的个性化要求，精装修 住宅产品进入了快速更新迭代的时期。
1.0时代：省时省力的简装时代，
2.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏
3.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化
4.0时代：社群化，健康住宅化，批量定制，装配式装修、智慧社区，物联网化，高科技 化，人工智能化，工业4.0化，5G时代，？？？化，……
二、全装修2.0标准下的产品体系（全面家居解决方案）
U1、星级感受的公共空间系统；
U2、趣味玄关空间系统；
U3、神奇的厅房空间系统；
U4、愉快的厨房空间系统；
U5、享受型卫浴空间系统；
U6、功能强大的收纳空间系统；
U7、独具创意的家政空间区域；
U8、更加人性化的家居智能化系统。
三、全装修住宅的3.0系统及构成
功能：1、室内公共空间 2、玄关区域 3、客餐厅区域 4、厨房（中西厨区） 5、卫生间 6、次卧房 7、老人房 8、儿童房 9、书房 10、主卧房区域 11、阳台 12、储藏收纳区域
性能：1、声环境设计 2、光环境设计 3、空气质量控制 4、水系统的设计 5、空调设计 6、新风设计 7、湿度控制设计 8、节能设计 9、全生命周期设计 10、人性化设计
智慧家居：1、智慧控制系统 2、安防报警系统 3、紧急呼叫 4、电动窗帘 5、灯光情景模式 6、远程控制启动 7、背景音乐 8、智能插座 9、环境监测 10、人工智能 11、数据收集 12、远程监控
品牌定制：1、个性化设计 2、场景设计 3、品牌定制 4、功能加载 5、魔鬼细节 6、标准工艺工法 7、加载选项 8、软装增值服务
（一）、完善的功能空间
1、室内公共空间（首层入户大堂、标准层电梯前室、电梯轿厢、地下车库入户大堂、地下车库装饰设计）
2、玄关区域（功能性收纳、仪式性玄关、双收纳玄关、步入式玄关收纳间）
3、客餐厅区域（餐厅餐边柜收纳、水吧区、早餐区）
4、厨房（中西厨区、开放式）
5、卫生间（干湿分开、二分离、三分离）
6、次卧房（功能可变性、次主卧）
7、老人房（适老化设计）
8、儿童房（儿童学习、活动区域、收纳区域）
9、书房（书房的多功能性设计）
10、主卧房区域（主人卫生间、健身区、阅读区、衣帽间）
11、阳台（生活阳台、景观阳台）
12、储藏收纳区域（家政间、储藏室、洗衣房）
（二）、完善的性能打造绿色、健康、可持续发展的科技住宅
新风系统
住宅水质处理系统
四种给水系统：冷水系统、热水系统、中水系统能够、直饮水系统 两套排水系统：废水系统、污水系统
保温、隔音降噪系统
同层排水及楼板隔音降噪系统
马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味，摒弃传统的 水封弯头，不占用地下空间。
厨房垃圾处理系统
食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可消除80％的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负 担、降低保洁费用
变压式止逆烟道
厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排气量大，截面尺寸较小。 通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口 处风压为负压或在0压左右。
不锈钢双封地漏系统
双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外， 漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的 侵扰 双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水， 防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，
（三）、精装住宅3.0的智慧社区、智慧家居系统
国家新政：新建住宅小区要推广街区制，智能化系统将是住宅产品升级重要的技术手段！
后疫情时代：建议新建小区组团“可开放、可封闭”管理
全装修住宅的3.0的智能化系统
（1）、自动呼叫电梯系统： 大堂或者地下车库门禁卡同时呼叫电梯，进入电梯厅后客梯如约而至。一张卡对应专属楼层，保证绝 对私密。室内可在智能面板提前呼叫电梯，偶尔有客来访，宾至如归的体验，也会让主人感到特别有 面子。
（2）、入户智能感应灯光： 打开入户门的一刹那，智能感应系统便会察觉你的入户。当温馨的玄关灯自动亮起，所有日间的忙碌 都会归于平静，喧嚣与名利都被关在了门外边。开门就让你内心充满“家”的阳光。
（3）、智能家居系统的应用：灯光系统模式、家电控制、安防监控、环境监测、家庭音乐系统
智能灯光场景控制，随心切换
就跟玩手机游戏一样，不同的生活场景、灯光方案由你定义。在移动终端，你可以设置想要场景 的时间，决定室内灯光配置，营造出特别的氛围环境。无论派对、晚餐、阅读或入睡，均可一键切换
一键电动窗帘设定，每天被天光叫醒
每天愿意被闹铃叫醒？还是被自然叫醒？手机上设置起床时间，窗帘会自动拉起，阳光倾泻在你 的床上，灯光的色温与室内的温度略微调高，唤醒你身体的每一个细胞。
智能家居控制系统的节能控制
自动感应照明。遥控窗户窗帘、遮阳系统。水和喷灌管理（花草宠物喂养）。
（四）、全装修住宅3.0的品牌定制系统
1、3.0住宅精装的“社交厨房革命”
当别人在模仿万科的U型厨房，万科重新发明了社交厨房 。根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破厨房 与客厅餐厅的界限。通过一道茶色透明玻璃移门，关闭时阻隔 中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，让“总厨”真 正成为家庭空间的视觉焦点。 为了解决传统移门槽难于清洁的问题，万科发挥想象力， 将全套日本进口移门轨道安装到天花板上，为此额外付出超过 2倍的成本。
2、为客户定制欧洲贵族专属橱柜 （上海翡翠滨江项目采用诺布雷萨noblessa，橱柜中的“太空舱”）
3、住宅3.0精装的智能魔镜系统
住宅室内引入智能魔镜系统，在你洗漱更衣的时候，镜子上会出现时间、天气、新闻、股票等信息 ，你可以根据上面的信息安排一天的穿衣和出行。难以置信的体验，将变为现实。
4、住宅3.0精装的卫浴品牌 唯宝定制（Villeroy & Boch），科勒定制等
5、住宅3.0精装开关控制系统的simon i7系列
6、其他精彩亮点
3.0系统精装相关机电设备配置
四、住宅精装修的4.0系统
定义：住宅精装修4.0系统是基于工业4.0的基本概念，在之前的住宅精装修2.0、3.0系统基础上升级而成 的最新系统。住宅精装修4.0系统不仅仅是精装修产品品质和层级上的提升，而且还是住宅在人性化、个 性化、智能物联、项目管理运作模式和商业运营模式等方面的全面提升。
精装修住宅4.0系统的主要特点
住宅产品配置的智能化
住宅中的智能家居系统：安防系统、智能灯光系统、智能插座、智能传感器、红外线转发器、智 能窗帘等。
住宅设备装备智能化
住宅的建筑设备：智能空调系统、智能新风系统、燃气系统、冷热水系统、智能厨房、智能卫浴 等。
住宅、建材部品生产方式智能化
装修施工现场信息管理系统，3D打印技术，建材、家居部品生产过程的智慧工厂、智能制造。
住宅开发过程管理智能化
建筑及装饰设计BIM技术的应用、3D设计软件的应用、项目开发过程各个模块信息管理软件ERP 的应用。
住宅产品服务的智能化
产品销售环节VR技术的应用、利用3D设计软件实现客户个性化定制、智慧社区服务、机器人物 业管理、精装修住宅售后增值服务等。
住宅精装修4.0标准建议
新时代中国精装住宅4.0建造标准一：住宅建造系统装配化
新时代中国精装住宅4.0建造标准二：住宅机电配置现代化
4.0系统精装相关机电设备配置
第三节：标杆房企近年来对住宅精装产品体系及运作模式的解析
第四节：精装修住宅的运作模式的演变
1、开发商引导型：有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级 别根据产品定位相对固定。——精装2.0初级阶段。
2、开发商集成型： 统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装 修=毛坯+装修的说法。——精装2.0高级阶段。
3、开发商与家居连锁系统供应商合作型：在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定 （部分可以选配加载、甚至户型可以选择），“软装”采用菜单式个性化菜单订制服务。——精装3.0阶 段。
4、专业公司管理型EPC：由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生 产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。——委托代建模式。
5、专业化C2B定制模式：通过专业化的客户平台，运用互联网思维，由专业的开发商或者专业化的运营 管理团队，打造满足不同客户需求的、个性化定制的住宅精装修产品（包含硬装和软装甚至家居生 活）。——C2M、C2F模式。
6、开发商转型成住宅美好家居生活场景营造者，居家生活运营商、服务商。
第二章：住宅精装修理体管系构成及标准化管理
一、住宅精装修管理的组织系统
谁来负责牵头？ 设计部？营销部？成本部？工程部？精装管理部？ 由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！
精装修工作只是牵头部门和专职精装工程师的事情还是地产公司各个部门共同的工作？
未来地产公司每个人员都应该带着全装修住宅的管理理念和方法去从事各自分管的工作！精装项目管理 强调的是跨部门协同合作。
精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？
精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制3~5年的实施目标，确定每个阶段成果，制定 各个部门配合的实施计划。
精装修项目的终极管控模式是什么？
全员管控模式：从组织架构、部门及岗位职责、管理流程、规定动作、技术标准、工作成果评价实现表单 化、手册化、简单化、傻瓜化
集团式精装修项目管控模型参考
1、精装修项目技术管理线架构
注：二级管控得集团公司课根据上图进行适当调整。
2、精装修项目成本管理线架构
注：项目公司因市场或者设计变更超出目标成本限额，须要逐级上报集团审批确定。
3、精装修项目运营管理线架构
注：项目公司现场精装修工程师日常工作由项目公司工程部管理，薪酬标准参照区域公司同类工作的较高标准，以兹 鼓励和培养更多的精装修管理工程师。
二、精装修住宅项目的标准化体系建立
1、精装修项目管理流程的标准化
2、精装修设计体系的构成
3、精装修住宅产品分级体系的标准化
精装修住宅的分级体系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户的市场定位确定产品定位，将不 同装修部品的组合与不同装修材料的产品种类根据目标客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装 修标准。
在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收益最大化，也就是实 现客户的满意度最大化。
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根据楼盘产品定位确定分级标准
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根据户型大小确定分级标准
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根据楼盘的产品类别确定分级标准
根据客户细分及项目定位，分级体系标准分为TOP、A、B、C四档
精装修成本可视化6大模块
户内精装修成本比例参考
备注：所有模块成本包含硬装，所有模块成本均不包含土建改造部分。
5、精装修项目施工管理体系的标准化
（1）、精装修施工管理流程
（2）、精装修施工工艺作业指导书
（3）、精装修施工管理措施
（4）、精装修施工管理用表
6、精装修项目售后服务与维保体系的标准化
（1）、精装项目物业内部移交管理流程
（2）、精装住宅项目向业主交付管理流程
（3）、精装住宅售后维保管理流程
（4）、精装修住宅项目第三方维保管理标准
（5）、各类装修维修完成时限标准
三、住宅精装修开发项目计划运营管控核心要点
1、批量精装修项目运营管理特点
2、批量精装项目整体开发计划节点的编制
四、精装修标准推广执行体系
项目总视角的住宅批量精装修项目全周期管理源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）