楼市调控触底,地产行业新的游戏规则是什么?

明源地产研究院
摘要:进入10月下旬,越来越多的城市传来了个人贷款放松的好消息,前期因为房贷问题销售受到影响的一些楼盘开始抢收。

过去几年,地产人过得不容易。层出不穷的各种调控,让大家疲于奔命。

大家都在问一个问题“调控啥时候能触底呢?”

为什么说调控已经触底?触底意味着什么?

地产行业新的游戏规则是什么?

楼市调控已触底的3大表现

楼市调控在2021年10月已经触底,表现在以下3个方面:

一、从全国层面来看,面向房企和购房者的贷款政策,均有所放松

就面向购房者的个人贷款来说。

9月底,央行召开2021年第三季度例会,明确提出:

1、原本在明年上半年计划投放的部分贷款,会部分提前到今年下半年投放。

2、一些城市的个人住房贷款约束,在房价回稳后,会恢复正常。

10月21 号,银保监会也谈到,要保障刚需,在贷款首付比和利率上支持首套房购房者。

进入10月下旬,越来越多的城市传来了个人贷款放松的好消息,前期因为房贷问题销售受到影响的一些楼盘开始抢收。

就房企贷款而言。

10月15日,央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上指出,部分金融机构对试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解。也就是说,过去银行执行的贷款政策有点太紧了。

其中比较典型的,就是将要求“红档”企业有息负债余额“不得新增”,误解为银行不得新发放开发贷款。

什么意思呢?

比如,原来有家“红线”房企贷款200亿,用销售回款还了100亿。

那么即使这家房企的贷款“不再新增”,其新开工的项目,也应该能再贷款100亿才对。

但是有些银行却从此就只让他还钱,而不再贷款给他。

那么,这家房企的贷款就不是“不再新增”,而是“不断减少”,一些项目也因此被迫停工。

央行表态之后,10月底,已经有一些房企表示,感受到了贷款政策的放松。

二、从地方层面来看,出台“限跌令”的城市已经达到2位数

根据媒体报道,已经有哈尔滨、张家口、岳阳、昆明、沈阳、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、安庆等16个城市出台了“限跌令”,防止房价大起大落。

而没有出台限跌令的一些城市,实际上也有限跌的操作。比如,有几个二线城市,楼盘原本计划打到92折,但地方政府建议最多打95折。

三、靴子落地!“房地产税”等长期政策加速出台

10月23日,全国人大常委会宣布,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

短期来看,房地产税会降低预期,对楼市当然会有一定影响。

长期来看,事情则有另外的2个角度:

1、长期政策落地的过程,可能是非市场化的短期政策逐渐退出的过程

目前的所有调控政策,包括“五限”在内都是短期政策。

如果说“限贷”、“限购”还是调节供需的,相对市场化的政策;那么“限价”、“限售”等等就是非市场化的短期政策。

非市场化短期政策,就会造成一手房比二手房便宜几十万乃至几百万、千人万人打新的奇怪现象。

“房地产税”如果规则合理,是真正的长期政策。

长期政策加速出台,说明短期政策的各种不足已经被认知,而且已经达不到预期的效果。

长期政策靴子落地的过程,就是短期政策的历史使命逐渐终结的过程,这2者此消彼长。在这个过程完成之后,地产市场会更加稳定。

2、70年后产权自动续期等细节问题,会更加明确

《物权法》规定 :“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

但是,到底怎么续期,是不交钱还是交少量的钱?

续期是续多少年?第二次到期以后又怎么办?

如果房子老旧了,业主们能不能团结起来原地重建?

这些细节,之前并没有进一步明确。

而如果房地产税要全面推开,这些问题应该都会进一步明确,以减少阻力。

产权问题的最终明确和彻底解决,与房地产税的推出,可以达成新的平衡。

关于调控触底,以下提醒两个点:

1、虽然房地产调控政策已经触底,但市场是否触底,要看各地的情况而定。

一般来说,城市基本面越好,反应速度越快,政策底和市场底时间差一般不超过半年。

2、市场触底之后,并不会有很大的反弹,可能是一个缓慢向上的过程。

变天后的新规则下,谁能胜出?

过去的几年,在各种新政的“量变”累积之下,地产行业已经发生“质变”,其游戏规则,和之前已经完全不同。

地产行业最关心的2件事:规模、利润,其逻辑都已发生革命性的变化。

一、规模:野心大于能力的,会被打回原型

过去房企要上规模,胆子大敢加杠杆就行。

最早的时候,可以空手套白狼,用预售款来修房子,甚至交地价。

10年前,只要胆子大,房企有1个亿就能做10个亿的项目,一年3倍、3年10倍的奇迹到处上演。

这种规模暴增,最后一轮机会,是在2014—2016年。

以后要5个亿,才能做10个亿的项目,未来可能要8个亿,才能做10个亿的项目。

也就是说,你用来做项目的钱,大部分得是自己的。

目前,房企大致有以下3种类型:

1、普通房企,每年增长20%-30%

这类房企距离三道红线不远,以后要上规模,必须要靠长期积累,每年增长20%-30%,逐渐上规模。

地产行业内,很多人可能不习惯这种速度。其实在其他一些行业,这种速度才是正常的。

2、超“强”房企,厚积薄发,可以实现高速增长

这类房企,过去杠杆很低,距离三道红线还有相当的距离,而且产品力、项目管理能力都很强。

这类房企,现在是绝对的强者,只要把杠杆提高一些,做一些收并购,规模每年增长50%乃至翻一番都是有可能的。

但是,这种高速增长也是不可持续的,在把过去积累的资本潜力用完之后,他们也会回归到20%-30%的常规增长。

3、看起来很大,但杠杆过高的,被打回原型

第一年,1个亿做10个亿的生意,利润率20%,一年周转2次,赚4个亿。

第二年,5个亿做50个亿的生意,利润率20%,一年周转2次,赚20个亿。

第三年,……

这个理想化的简单模型,就是1年3倍、3年10倍背后的秘密。

这个游戏,如果一直持续下去,是可以冲到千亿、几千亿的。

可现在, 5个亿,只能做10个亿的生意,周转也不能那么快了,那会怎么样?

杠杆过高的企业,会被打回原型!

这个原型,就是在“三道红线”之下,企业可以实现的规模。

近2年,几千亿企业变成千亿,千亿企业变成几百亿,都不足为怪,规模缩小总比崩盘要好。

二、利润:过去靠眼光,以后必须靠实力

过去房企赚钱,很多是靠眼光。

最有代表性的3个故事是:

1、大家都不看好的一块地,某房企老板眼光独到买下来,周边城市发展以后,这块地变成了黄金宝地,老板赚了大钱;

2、某房企眼光独到,大家都没发现的某个客群,他们发现了,市场上完全没有同类产品,开盘即清盘;

3、某个市场有1个月的空窗期,某楼盘看准后,加速开盘,很快就卖光了。

相信很多地产人都听过,或者亲身经历过类似的故事。

但这三个故事,在未来再度发生的可能性,越来越小了。

现在房企赚钱,必须要靠实力了。

首先,想拿到黄金宝地,靠“捡漏”是不可能了。

各地方政府,对自己的土地能卖什么价,都越来越专业;而同行们,更是虎视眈眈。

拿下一块地等几年十年,是不靠谱的操作,不要说到时间不开发地方政府可能罚款或者收回,单是压在项目里钱的利息,你都受不了,房价大涨覆盖沉没成本的日子一去不复返了……

想拿到便宜的好地,你得靠实力争取。

要么,你有很强的产业能力,能帮本地提高GDP、拉动就业、促进税收……你通过和地方政府谈判,就能“勾”到好的土地。

不要再做打产业噱头拿地,最后只做住宅赚钱的梦……你如果实现不了招商和税收的承诺,二期土地是要被收回的。

要么,你有很强的运营能力,拿下一块看起来不怎么样的地,自己配置资源,把生地运营成熟地。

当然,这个需要很强的资金实力,借钱贵的轻易就不要尝试了……

其次,想开盘就清盘,也不是抓一个特殊客群、一个时间窗口就能做到的了。

先说特殊定位,市面上多少同行啊,大家客研模型都差不多,难道只有你最聪明?

再说时间窗口,即使真的有“窗口”,你敢等吗?等到最后贷款利息比多出来的那点溢价还多……一旦再遇到新的调控,可就全部赔进去了……

房子要想卖得好,企业得有故事,还要会讲故事。

楼盘要想卖得好,已经没有捷径可走,你必须要经过长时间的积累,拥有足够强的品牌力、产品力、社群运营能力等等,这些都是企业的故事。

营销当然也很关键,营销要把品牌力、产品力、社群运营能力这些故事,用合适的渠道讲出去、讲好。

如果你本来就没有故事,营销再强也是无处下手!

也不要试图讲假故事,讲假故事的结果就是群诉,把你在当地的品牌毁于一旦。

结语

专业越来越重要了!

我国的地产销售总规模,不再快速上涨。但在很长时间内,仍会是人类历史上最大的地产市场!

几年前,只要有资本、战略对、胆子大,房企就可以抓住各种红利,高速增长,其他专业可以慢慢再补。

现在,产品力等专业能力才是一切。管理红利是最大的红利,优秀人才是最强的动力。没有专业,一切都是空中楼阁。有才华、敢创新的地产人,决定着房企的命运,会越来越重要!

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