没有任何预兆，最近又有几家地产百强爆雷了。
而且令地产人讶异的是，与最开始爆雷的高杠杆房企不同，这轮出现财务危机的房企，大多是中低杠杆房企，不少房企财务看起来还挺稳健，甚至有房企三道红钱一条未踩中。
很多地产人非常担忧，接二连三地出事，房地产行业到底怎么了？
一大批低杠杆房企被误伤的根源，在于各部门调控政策叠加，且在落地过程中层层加码，最终对行业形成了广泛影响。
根据媒体报道，日前，国务院有关机构邀请部分房企和金融机构座谈，对当前的房地产总体形势进行调研。
我们呼吁，有关金融机构和相关部门尽快行动起来，帮助被误伤的房企走出困境！
各部门政策叠加超出预期
房企现金流压力达到极限
我们都知道，房企现金流主要来自两个方面，一是经营性现金流，一个是融资性现金流。
今年市场急剧转冷，客户进入观望期，房企项目去化缓慢，销售回款困难，经营性现金流减少。但雪上加霜的是，今年调控政策又是史上最严厉的一年。自去年开始，针对房地产行业，政府出台了一些列调控措施，包括预售资金监管、三道红线、限购限贷、二手房指导价、房地产税等等。
这些调控政策，一方面影响了购房者的预期，另一方面，对房企的日常经营也产生了重大冲击。
首先，预售资金监管进一步收紧。
预售资金主要是买房人提前向开发商支付的预定款项（包括定金、首付款、预付款等），要存入监管专用账户，专款专用，开发商不能随意支取。
其实预售资金监管之前就有实行，但刚开始执行并不严格，而且很多城市都有优惠政策。比如重庆，此前对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度：
在开发企业信用综合排名中，排名前30名的开发企业或中国房地产500强前100名企业享受免监管政策；排名第31至130名的开发企业，降低10个百分点监管比例；排名第131至300名的开发企业，降低7个百分点监管比例。
并且，信用排名300名之外开发商，如果在一年度未发生拖欠工程款、延期交房和其他严重违法违规行为的企业，也可以按照降低7个百分点的比例确定首付款监管比例。
从这个政策来看，其实监管并不严格，但今年9月份，这些优惠政策全部取消了，甚至还新增了提取预售资金监管余额的限制条件。
预售资金监管收紧不仅仅是重庆一个城市，据贝壳研究院不完全统计，北京、深圳、成都、合肥、武汉、重庆、长沙、无锡、温州等多地都针对预售资金监管出台了新规定。
11月4日，北京针对《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021修订版）向社会征求意见，但从新规内容来看，预售资金从严管控趋势没变。新规调整主要有3点：
一是资金入账流程调整了，由现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签。
二是未来开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，而且放款时间从5天工作日优化为2天。
一位地产同行指出，这个政策初衷是好的，保护购房者的利益本没有错，但有点矫枉过正了。
因为预售资金里除了项目建造资金，其实还包括了房企支付的土地款和项目销售利润，现在全额资金被监管，对房企资金流动性造成了极大压力。
某地产20强管理层直接质疑：有些项目明明压1亿元可以交楼，但是非要压3亿元。政策如果不转向，即使最厉害的开发商也就只能撑3个月。
某地产30强房企员工感概，公司几百亿的账面资金无法回流，甚至不可以用于偿还基础贷款，我们要去哪里找到可以与之匹敌的现金流呢？
除了预售资金被锁定，房企另一个重要资金来源也受到很大影响，那就是按揭贷款。
今年以来，为了控制房价，很多城市金融监管部门有意约束房贷，按揭贷款被限，对房企回款也产生了很大影响。
虽然目前按揭贷款有所放松，但仍然是杯水车薪。
第三，三道红线被误读，开发贷受限严重。
上个月，人民银行金融市场司司长邹澜就在新闻发布会上表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
一线地产人反馈，目前开发贷虽然有所放松，但还是卡得很紧，并没有根本性放松。
本来各部门出台政策调控市场无可厚非，但往往政策在落地过程中，被层层加码，用力过猛，加上政策叠加，最终对房企造成了致命打击，其影响远远超出了预期。
危机蔓延导致信心下降
银行不敢放款，客户不敢买房
因为一系列调控政策出台，加上落地时层层加码，不少高杠杆房企率先暴雷。
危机开始在整个行业蔓延，各方信心下降，最终导致了两个恶劣影响：
一是金融机构嗅到风险，要求房企提前还款，甚至恐慌性抽贷。
在很多金融机构眼里，房地产行业下行，房企现金流变差，融资风险等级提高了，对房企放款风险陡然上升。
很多地产人可能发现，现在即便是三道绿档的房企，但凡出现一点负面或利空消息，资本市场反应非常剧烈，金融机构也马上会要求房企提前还款，甚至还会被霸道直接抽贷。
前段时间，某地产30强就被某商业银行无情抽贷30亿元。
而这个时候，处于弱势一方的房企根本毫无招架之力。
某房企员工无奈表示，有些金融机构永远只会锦上添花，绝不会雪中送炭。以前市场好的时候，银行往往上门求着你贷款，现在房企经营困难，他们马上变脸了，哪里管你是死死活。一位债权人跟他说过一句很扎心的话：“你是民企，我怕做你们倒下前的最后一个债权人”。
现在的情况是，金融机构不敢借钱给房企，房企资金更加紧张，更多房企倒下，最后金融机构更加不敢借钱，形成了恶性循环。
虽然上个月央行要求各地金融机构要纠偏调控，但目前开发贷还是卡得很紧。
二是买房者缺乏信心，不敢买房。
最近，全国不少城市房价出现下跌，很多房企为了销售回款，加大了降价打折力度，但也于事无补，市场成交基本没有起色。
一方面，客户向来敢买涨不敢买跌，另一方面，即便是刚需客户，面对房企频繁暴雷，购房客户也会担心项目烂尾，不敢购买期房。
客户不敢买房，房企销售回款进一步变差。
前期暴雷房企
对美元债造成巨大负面影响
预售资金监管严格，银行限制房贷，开发贷也受限，很少房企能受得了这样“卡脖子”。
更糟糕的是，房企最后一个救命稻草美元债，也出了问题。
前段时间，多家房企相继出现美元债违约，导致境外资本对房企彻底丧失了信心。
今年以来，境外对房地产企业及行业评级一再下调，房企在二级市场纷纷遭遇股债双杀。
据统计，仅10月4日到10月9日一周时间，就有44只地产美元债跌幅超过20%。
一位投资人员评论：前期房企躺平拉暴美元债市场，导致美元债市场不仅失去融资功能而且变为暴雷引线。
现在房企面临的处境是，还敢不敢继续发债？如果房企敢继续发债，还有没有人敢认购？
此外，房企还需要考虑的一个问题是，美元债作为无抵押物的信用债，利息偏高，发债越多，利息越多，但公司利润能不能支撑这些利息？如果不能，爆雷就只是时间问题。从这个角度来看，发美债可能只是延迟了房企爆雷的时间。
比如某地产50强发的是永续美元债，只还利息，不还本金，利息高达6%，加手续费可能达到8%，这个利息成本相比现在其他房企动辄十几个点，不算很高。
但该房企近两年拿到的项目，很多利润不足5%，甚至有些项目还亏损，赚到的钱根本不够还利息。如果下一次不能从金融市场筹借到更多资金，那爆雷就成了必然。
以前，房企的销售回款、银行贷款、美元债可以相互腾挪，房企能利用时间换空间，但现在这个玩法彻底失效了。
小结
综上所述，不同部门出台单个调控政策，本意是对高杠杆房企形成精准打击，但多个政策叠加，没料到对整个行业造成了严重冲击，危机开始蔓延。
根据媒体报道，日前，国务院有关机构邀请部分房企和金融机构座谈，对当前的房地产总体形势进行调研。