张女士能明显感受到，今年订单越来越多。她是绿城管理的董事会秘书，对外交流比较多，感知也更加敏锐。
在绿城管理内部有一个现象，今年上半年新拓结构里面，国企和央企客户占比与往年基本一致，但从下半年7月1日至11月底，国企和央企明显变多，金融机构明显变多，城市更新项目明显变多。
按照往年同期，绿城管理今年给到投资人的指引原是20%增长，但在半个月前，这个指引被调整提升至30%，就是持续经营规模及利润的增长。
体现在业绩上，三季度新拓代建项目合约总建筑面积达464万平方米，较去年同期增长约91.4%；新拓代建项目代建费预估16.1亿，同比增长约98.5%，绿城管理三季度新拓规模几近翻倍。
另一家上市代建企业中原建业，下半年以来新拓增速也明显提升，从7月至10月底的五个月，增速分别达43.4%、23.5%、32.2%、63.5%，远高于前半年21.5%的增长。今年前11个月新拓增速达22.4%，大本营河南省外增长更是达到43%。
2021下半年，房地产行业转折剧变，企业的违约事件和信用危机交替发生，市场也风云骤变，从多家房企公布的11月销售业绩看，除万科、招商蛇口、中国铁建和滨江集团等少数TOP房企环比增长外，百强房企单月业绩延续了7月以来的下跌趋势。
国家统计局12月15日数据也显示，全国商品房销售面积、销售额增速在逐步下滑，前11月商品房销售面积15.8亿平方米，同比增速降至4.8%；商品房销售额16.17万亿元，同比增速降至8.5%。
来源：国家统计局
在市场持续转冷的下行周期中，代建细分领域企业却走出逆周期状态，特别是绿城管理的发展，更显酣热。
地产开发市场压力增大，代建市场需求却提升。看似是个伪命题，却实实在在成为一个真命题，逆周期增长的逻辑是什么？
大环境变化成催化剂
代建为何能走出独立行情，上海证券在研报中给出三种分析：一是小房企操盘压力大，需要品牌背书；二是保障性租赁住房、安居工程等公共服务和城市更新需求；三是代建市场发展迅猛，中小开发商代建需求愈加旺盛。
背后深层次原因，既有市场因素，也有政策因素。根据中指院数据，中国代建市场的潜在市场规模将由2020年的6.84亿平方米增长至2025年的9.11亿平方米，成长空间巨大，预计到 2025 年，代建行业市场收入能达到317亿元。
另一方面，政策调控进入常态化阶段，在市场上下行趋势背景下，中小开发商由于信用评级不高，寻找专业代建公司可以更好规避开发风险；而且，保障性租赁住房、城市更新相关政策密集落地，利好代建企业形成新经济增长点。
大环境的变化，成为代建行业逆势增长的催化剂。
“存量市场空间巨大，政策确实利好城市更新、租赁用房建设、产业用营等城市服务，可以支撑绿城管理形成新的增长点。” 从今年的业绩增长为立足点，张女士分析道，从7月份房地产形势发生变化来看，政策导向利好我们这种专业服务商。
受供给侧影响，房地产质量提升、服务升级成为未来方向，房地产开发更需要专业管理及品质营造能力。金融端、土地端和消费端的政策调控下，投资与开发相分离的轻资产模式符合政策趋势，所以表现出更高的增长态势。
特别是政府、国企和金融机构逐步成为房地产市场的主体，专业的开发服务需求空间巨大，专业服务的价值更加凸显。
向国企央企、金融机构倾斜
这一点，张女士感知很细腻，今年三轮集中供地，特别是后两轮“国进民退”趋势很明显，央企、国企和城投公司承载了更多的土地开发任务兜底，但他们很难与开发商合作，因为合作让渡股权涉及国有资产流失，想要让程序合规，需要另寻他法。
他们拥有地产资源，融资成本也低，但缺乏专业的开发能力，而通过采购打包服务、委托给绿城管理这类代建企业，是一种很好的选择。
而且从政策面来看，国企、央企和城投公司未来在城市建设将会有更多的主动权和业务机会，这是一个比较明显的趋势，这使得绿城管理天然与国企的合作机会越来越多。
虽然绿城管理和中原建业服务的客户群体，有一部分是中小开发商，但两家企业有一个共同点，服务的开发商都是有土地红利的企业，并不是近两年频繁拍地的那批企业，在绿城管理的在建面积中，国企和政府的客户占比达70%左右，龙头开发商占比其实并不大，这也是今年业绩突出的原因之一。
与中原建业不同的是，绿城管理还有一类客户群体——金融机构。在中国的信托规模中，涉房类信托规模占比很高，仅次于金融，但坏账率也比较高，但金融机构通常缺乏房地产开发团队，亦无后期价值变现资源体系，这也使得代建企业的机会点越来越多。
“近期恒大的一些土地被政府收回之后，有一些国资背景的基金开始介入和统筹，便会选择绿城管理来代建开发。恒大的量太大，我们接触到的一些项目已经有两个项目马上就要签约。”张女士透露道。
“绿城管理有一个业务部门叫发展中心，基于客户结构的调整，绿城管理2022年定的指标中，要求客户类别要向国企、央企、政府这个结构倾斜。具体比例还没有确定，但给到的指引是这个趋向。”
绿城管理是纯服务业，哪里有客户就去哪里。从趋势走向来看，会向国企、政府和金融机构这一类客户群体靠拢，因为相比于中小开发商，他们的主体信用更好，风险相对更低。
民营房企的一条出路
大环境对代建行业的利好，再加之绿城管理和中原建业的真实案例，为民营房企带来一条新的转型之路。
更为关键的是，代建企业不仅是轻资产服务属性，无需依赖资产开支及债务融资，没有负债；而且利润率远高于传统房企，中原建业上半年净利率高达57.1%，绿城管理上半年毛利率47.5%，这是利润不断下滑的房企所不能比拟的。
无论是从十年长周期，还是近三年的短周期来看，代建行业都表现出更强的景气度。特别是在应对房地产行业下行周期时，有更强的发展后劲，逆周期特点非常明显。
“房地产市场已经走到了投资和开发相分离，即所有权和经营权分离的趋势。我个人认为，大部分公司应该都会向代建这条路去靠拢。”
在张女士看来，未来房地产会走两个极端：一种是由头部企业主导的带资代建；另一种是类似美国铁狮门、新加坡凯德，大型金融机构来统筹，代建企业来提供专业服务的能力输出。
从整个行业来看，实际上已经有一批房企开始向轻资产经营模式转型，如雅居乐旗下的雅居乐房管、金地集团的金地管理、当代置业的当代绿建，以及华润置地等，都取得了不错的发展，连同绿城管理和中原建业在内，他们目前共占整个代建行业市场份额的56.8%。
看似市场集中度很高，但未来的市场蛋糕却很大。中指院预计，未来5年中国代建市场在新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿元至7.3万亿元之间。
留给转型企业的蛋糕，还很足。