地产信托违约超700亿加速信托业打破“刚兑”的进程
“2021年信托业不好过。”多位机构和业内人士称，年内的两大影响因素是“两压一降”和房地产信托。房地产业务风险的集中爆发，加速了信托业打破“刚兑”的进程。
房地产信托产品违约情况增多，主要还是源自于政策对于房企融资的收紧，尤其是在“三道红线”政策出台之后，部分头部房企的资金链开始持续紧绷，加上信托公司在交易对手和房地产项目的选择上同质化的情况比较严重，违约情况比较集中地爆发。
今年1-5月，房地产信托成为信托行业违约大户，共发生26起违约事件，规模约170.82亿，涉及房地产融资主体19家，信托公司12家。目前已经出现的违约融资主体涉案频率较高的当属华夏幸福、泰禾与福晟，从它们的信托资金运作来看，均具有高的融资成本，踩雷的不乏中融信托、中建投信托、中信信托、雪松信托等身影。
据《中国经营报》不完全统计发现，今年8、9月份，信托行业共发生产品违约事件33起，涉及金额162.23亿元，其中，房地产信托违约金额达114.99亿元，占比达70.88%。
从用益金融信托研究院获悉，今年1-11月地产信托违约金额共计707.43亿元，在各投向领域占比较高。其中，8月、10月和11月的违约金额分别为114.99亿元、123.88亿元和141.60亿元，较其他月份明显增加。
信托公司现状与存量项目起底
自国内61家信托公司年报了解，2020年度，全国61家信托公司，共计21家不良率增长，其中民生信托不良率增长55%，主要为涉及宝能系的暴雷，共有4家不良率增幅高于10%。
同时，今年作为地产行业集中暴雷的窗口期，恒大、佳兆业、当代等一系列百强房企的债务危机，实际上的信托就地产投向所产生的不良率，远高于下表数据。
（资管风云综合整理自各信托公司2020年年报）
其中，就信托公司地产投资规模方面，中信信托投资规模高达1994.76亿元，平安信托投资规模高达1011.25亿元，光大信托投资规模高达903.76亿元，总规模为61家信托公司前三。
而该三家信托注册资本仅为100亿左右，就地产投资，杠杆已拉到极致。
（资管风云综合整理自各信托公司2020年年报）
其中，就信托公司地产投资业务占比方面，杭工信托地产投资占总业务规模62.14%，万向信托地产投资占总业务规模58.10%，爱建信托地产投资占总业务规模43.53%，投资比例为全国61家信托公司前三。
（资管风云综合整理自各信托公司2020年年报）
自上数据，可以了解在过去很多年里，信托公司募资的主要投资标的，就是房地产行业，过去地产信托一直都是信托公司重要利润来源；但房企债务连续暴雷，房地产信托也成了最大苦主，同时随着房地产市场的不景气，从而间接影响至信托公司不良率的急速上升。
地产信托的风控及尴尬处置
从风控角度来说，信托公司的地产项目大多有明确的抵押物或者以股权投资模式参与，但现阶段从相关风险项目的情况来看，难度在于变现的过程，不同项目底层资产的状态可能会有所不同。对于信托公司来说，未来相关存量项目的资产处置也会更加重要。
地产信托如何处置，以融资类房地产项目为例，信托公司会在贷款合同中约定提前到期条款；要求项目公司以土地使用权、在建工程提供抵押担保；项目公司股东以项目公司股权提供质押担保；强信用主体（如上市公司）及实控人提供连带责任保证；通过监管协议对项目公司章证照及账户实施共管；交易文件办理强制执行公证等。
“而对于不带回购条款的投资类项目而言，如信托公司直接参与项目公司治理的，则要确保能够有效行使出资人权利。”如作为有限合伙人，间接参与项目公司的，则信托公司的注意力往往集中在选择有实力的普通合伙人及对其实施有效约束。
尽管部分信托公司采取诉讼追偿、提前终止、延期兑付等处置方案，但在房地产融资政策再收紧预期下，依然存在很大隐忧。
蓝光发展信托违约掀开了2021年以来房地产信托行业违约的冰山一角
信托业不断累积的地产风险正在一个接一个地炸开。
央行发布的《中国金融稳定报告（2020）》罕见地为信托业单独成章，直言“部分信托公司偏离信托本源、合规意识淡薄、风险管控不足；少数信托公司已劣变为高风险机构”，并提示信托业风险暴露加快，存在外溢可能。
在信托地产投资规模极降、违约飙升的现状下，监管方面，也已做出相关指示，今年5月份，银保监会就发布《关于推进信托公司与专业机构合作处置风险资产的通知》，鼓励信托公司与专业机构通过批量转让、财务重组等方式处置风险资产。
2月7日，银保监会通过视频召开的2021年度信托监管工作会议上，监管部门明确提出2021年将继续开展“两压一降”，现场还点名批评了近20家信托公司。去年投向房地产业务的信托资产超千亿有中信信托、中融信托、中航信托、五矿信托、平安信托。其中，中信信托投向房地产的信托资产较上年减少723.07亿元，压降幅度居业内首位；兴业信托、平安信托去年分别减少496.52亿元和303.63亿元，紧随其后。
由中融信托为华夏幸福发行的总规模11亿元用于新郑市产业新城项目开发建设的【中融-享融287号集合资金信托计划】于5月27日到期，因债务人华夏幸福未能按时偿还债权本息，该信托计划自动进入延长期。
从与四川信托48亿元借款纠纷案败诉，到渤海信托查封泰禾总部，再到泰禾“北京65套房产租赁合同”曝出中建投信托踩雷内情，深陷债务困局的泰禾集团与中原信托、四川信托、浙商金汇信托之间的诉讼金额已近70亿。
值得关注的是，前5月违约的19家融资主体中，中建投信托踩雷占比达到30%。其与福州瑞聚（福晟集团子公司）、康润房地产、保定市秀兰混凝土3家地产公司信托贷款诉讼额近5.4亿。与珠海星湾置业金融借款的纠纷涉及金额达18.03亿。不完全统计，中建投信托与地产项目相关诉讼至少10起，涉案金额近90亿元，其中“泰禾系”借款占了近一半。中弘、南京建工、银亿、泰禾、福晟的暴雷，中建投信托几乎全中；蓝光发展、阳光城、正荣、中南建设等房企高速扩张背后均有中建投信托助力。
11月中旬，北京信托追债太原帝海兴盛置业有限公司3.93亿元。
11月初，长安信托向深圳中院申请强制执行两笔债权，涉及宝能系两则案件分别11.17亿元、9.25亿元，合计20.42亿元；五矿信托起诉蓝光发展(2.340, 0.21, 9.86%)，涉案金额11.5亿元。
10月底，闽系百强房企中庚地产暴雷，厦门信托10.92亿元债权成为不良。
10月中，平安信托状告天房集团，涉及债权本息合计5.4亿元；上海国际信托起诉北大资源间接全资公司重庆盈丰地产等，涉案金额12.2亿元；中诚信托起诉江苏建工集团，涉案金额13亿元。
11月，中国裁判文书网的一份二审民事判决书显示，北京顺华房地产与五矿信托的35亿金融借款纠纷一路上诉至北京高院。
12月16日，五矿信托作为原告，和玉溪润雅置业、盈丰地产、东莞亿辉地产的借款合同纠纷在青海省西宁市中级人民法院开庭，诉前财产保全金额17亿元。
信托纷纷起诉房企，也许每个信托公司都难以独善其身。
成也萧何，败也萧何，地产与信托从互相成全走到了相爱相杀
在过去很多年里，随着银行开发贷的缩紧，信托资金一般为房企融资的首选，资管新规前，委托贷款、明股实债，资管新规后，由于打破刚性兑付，强化穿透性监管，走银行通道逐渐趋严，往往采用开发贷实股融资，前融A+B募资实股投资，其投资额度远高于其他类金融机构（如：AMC的非金不良模式），因此，相关房企若产生债务危机，最优质的一批风险资产即在信托公司。
可是，涉及风险资产的相关信托公司，仍然处于内部消化阶段，涉及民生稳定保交付之时，这些债权何时能实现收益，也许只能交给时间来回答。
过去信托公司一手放贷，一手高净值，作为银行信贷有益补充，在房地产项目开发全周期的土地前融、并购融资、资金用途等融资痛点上充当重要角色。然而在金融监管高压下，地产与信托从互相成全走到了相爱相杀。
和诸多激进房企一样，踩雷信托公司也同样贴着激进标签，痴迷于高回报的高风险项目，重仓地产类风险项目和期限错配形成资金池问题，己出现危机的只有通过化债避免陷入“囚徒困境”。