哪些暴雷的房企,还有可能复活?

明源地产研究院
摘要:大多数人只关注到万达、泰禾,是因为他们的体量大。其实,房企暴雷甚至破产倒闭的事情,一直都在发生。只不过,很多暴雷的都是小房企,就像一颗小石子丢进宽阔的湖面,溅起的一点水花很难引起注意。

李开跟明源君说,他最近比较纠结,因为其所在的房企已经暴雷了,大量的同事主动或被动离开。他因为比较早就追随老板,能力也还不错,被优化的概率很低,现在纠结的是要不要主动走?

他纠结的点在于:「如果公司能活过来,我应该跟公司共患难,毕竟老板待我不薄,但就怕公司活不过来,再熬几年,自己在市场上也失去竞争力了,因为现在市场变化非常快,而且到时自己年纪也更大了」

李开纠结的点,是当下很多留在暴雷或即将暴雷(内部比较清楚,只是还没有公开爆发)房企的地产人,共同纠结的点。

我国集团企业的平均寿命不到10年,企业陷入危机后破产倒闭的事,时刻都在发生。但也有一些企业能挺过危机翻身的。那么,哪些暴雷的房企还有翻身的机会呢?我们来说道说道。

暴雷较早,处置迅速的

个体也罢,思想也罢,都是时代的产物。企业同样如此——没有企业的时代,只有时代的企业。

为何几年前还风光无限的房企,今年就不行了?因为,时代变了!不仅原有的模式,在今天越发行不通了,而且还没有人接盘了。

有人说,如果万达今年才出现问题,结果极可能同样糟糕。但是万达很幸运,出问题在2017年。当时,距离王健林宣布全面向轻资产转型,已经过了两年,但房地产行业“冲规模”的声音正响彻云霄,收并购热火朝天。

所以,13个重点文旅项目、77间酒店资产、万达索菲特酒店等等,得以迅速卖出。

泰禾略晚一点,但仅2019年前3个季度,泰禾出售的资产数量分别为3个、7个、6个,籍此回笼资金达到近百亿元。资产负债率、净负债率等均有下降(具体如下表所示)。

虽然,目前泰禾依然面临着各种挑战,但跟今年新暴雷的房企相比,他反而显得要轻松一些,当别人在焦头烂额的时候,泰禾这边,一边黄老板开发布会,一边品牌部出书。

大多数人只关注到万达、泰禾,是因为他们的体量大。其实,房企暴雷甚至破产倒闭的事情,一直都在发生。只不过,很多暴雷的都是小房企,就像一颗小石子丢进宽阔的湖面,溅起的一点水花很难引起注意。

比如恒久康华置业,2018年1月23日,以资金链断裂、经营状况恶化,不能偿还到期债务呈连续状态为由向法院申请破产清算。当时,公司对外债务本息合计4.97亿元,资产评估仅有1.2亿元,负债率414.2%。

若依照破产清算强制拍卖恒久康华置业的财产,债权人的权益无法保障,恒久康华置业也将彻底失去再生机会。最终,经十堰中院引导、协调,通过了关于招募重整投资人的决议。2019年,经过重整,恒久康华置业的可分配财产从1.29亿元提升为3亿元,普通债权人的受偿比例由不到20%提升至56.9%。

而且,通过重整管理人公开招募确定了战略投资人,盘活了原闲置长达5年的土地,开发建设“龙城府邸”项目,项目总面积13万平方米。“龙城府邸”项目自2020年7月25日首次开盘,开盘均价为6800元/㎡,到2021年1月11日,项目已售出住宅近300套,销售额达到2.2亿元。公司得以重生。

老板有担当,积极应对的

最近几天,王力宏的瓜在持续发酵,面对前妻李靓蕾的喊话,王力宏避重就轻,让一开始还支持他的粉丝也心里打鼓,甚至粉转黑了。

这样的事情,在暴雷房企里面,也不少见。有些房企老板在企业暴雷之后,不仅不积极与债权人沟通,想办法解决问题,反而玩起了躲猫猫的游戏。

有些老赖,甚至因为拒不履行本金、利息及违约金,被法院发布执行悬赏公告以悬赏征集被执行人藏匿、转移的财产线索……

这属于典型的破罐子破摔了,有这样的老板,可以想象,企业暴雷之后,已经没有复活的可能,毕竟,谁也不会乐意去拉这种没有担当的房企老板。

这一两年——特别是近半年年来。

一方面,我们看到了很多债权人对房企“逼宫”,甚至“定向爆破”;另一方面,我们也看到,经过协商之后,也有债权人给暴雷房企展期的机会,以便让他们有喘息的时间,毕竟,逼死问题房企,也会溅他们自己一身的血。

而,是往死里逼,还是给展期机会,老板的态度很关键。

12月9日,华夏幸福债务重组方案获得通过。这意味着,其获得了一边清偿债务一边修复资信的时间。

从去年11月出现流动性风险,到今年1月发生违约,华夏幸福是第一家爆雷的千亿级别房企。1年不到的时间,债务重组方案就获得通过,速度可以说非常快,这源于华夏幸福的老板在出现问题之后积极应对。

▲ 华夏幸福债务重组方案的四大化解路径

首先,在今年2月2日上午,在华夏幸福廊坊事业部,面对一千名华夏幸福核心员工,王学文主动展开了自我批评。这种级别的大佬认错,本身是非常难的。

其次,除了自我批评,大包大揽责任,王文学还拿出了一套可行的方案。这种态度,赢得了客户和债权方的信任票。

再来看今年爆发危机的房企,有些房企的负面消息持续发酵,有些却能迅速降温。之所以产生这种区别,很大程度上是由老板和高层态度决定的。

比如,当代置业美元债延期兑付之后,除了积极希望寻求投资人谅解和同意,对债务进行延期;还第一时间发布公告:公司董事长及总裁作为实际控制人愿意为上市公司提供8亿元贷款,用来解决到期债务偿还等问题。

老板和高管处置处置自己的个人资产筹集现金,向公司提供贷款,颇有壮士断腕的悲壮,但也体现了其责任和担当。

一金融机构老总私下对明源君感慨说:从业这么多年,见过无数的老板,老板的格局和担当至关重要,不少老板只不过是踩中风口的猪,一旦风停了,就显露出了原型。

努力保交楼,还能自己造血的

1829年,布伦德尔在《柳叶刀》上发表了一篇关于他第一次成功输血救治病人经历的文章,获得了广泛关注。从此以后,输血便成为救治患者不可或缺的手段之一。

最近,决策层释放一系列温和信号,就是为房企,提供适当的输血(融资),从实际情况来看,只有稳健房企能够获得新的融资机会。

为什么呢?因为过去是大水灌溉,鸡犬升天。如果还这么干,就违背了“房住不炒”的主基调了,如今的适当宽松,是为了避免误伤健康的房企。换句话说,只有还有自我造血能力的房企,才是值得被救助的对象。

所以,我们会看到一个很有意思的现象——虽然都是暴雷房企,但债权人的态度会不太一样。对还能正常交付的房企,债权人会温和一些。为何?因为还能正常交付,意味着能继续卖房回笼资金,这是非常重要的造血能力。如果债权人苦苦相逼,房企倒下,他们的权益也会受到巨大损失。

前不久,花样年债务违约63天后,花样年董事局主席潘军以“访谈实录”的形式发出了一封公开信。其在公开信中表示:面对这次危机,我们的策略是“保交付、保民生、保稳定”。

同时认为,“我们的企业被海外债权人申请清盘等——我相信不会”。之所以有这样的自信,是因为其债权方(金融机构)做不到这些。

甚至有暴雷房企员工认为,如果自己公司也选择保交房,而不是急于还美元债的话,工地就不会停工,交房之后,监管资金能够逐步释放,公司就不至于陷入今天这样被动的局面。

12月18日,花样年发布公告称,花样年9.49亿元“18花样年”延期兑付获债权人表决通过。这意味着,花样年中国今年年内到期的境内债均已获展期,三笔债券本金累计展期16.79亿元,利息累计展期1.95亿元,总计18.74亿元。这对上述说法,就是一个很好的注解。

善待员工,还能凝聚团队的

众所周知,房企优化员工的事,这几年一直都在进行。可是,今年格外猛烈,一方面是暴雷房企不断出现;另一方面,尚未暴雷的房企变得谨慎,拿地数量大幅收缩,某些区域公司甚至因为无项目可干,集体解散。

当然,暴雷的房企无论是绝对数还是百分比,都是最厉害的。但同是减员,员工对房企的评价却大不相同。

有些房企虽然遇到危机,但还是比较体面,该给的赔偿都给了,即便暂时给不到,也承诺后续会给。有些房企则破罐子破摔,各种变相逼迫员工自己辞职,甚至面对讨说法的员工恶语相向:你去仲裁好了,要钱,没有!

前一类房企,网络上的负面消息较少,更鲜有离职员工爆料;后一类房企,员工不断给外界爆猛料,唯恐自己的老东家倒得不够快——虽然倒了他剩余的工资、奖金,甚至买的理财可能都拿不到,但愤怒已经使他们顾不得这么多了。

刚刚通过债务重组方案的华夏幸福,属于前者,早在2月份的讲话中王文学就对员工说:“在未来有序经营的前提下,我们优先保障员工利益,你们可以记上。”

最近有前华夏幸福员工反应说,有些钱到期还没给到,明源君认为,不必过度苛责,毕竟现在资金链太紧张,重组方案通过之后,后续会有序解决。这比不想给赔偿的暴雷房企已经强了很多。

潘军也在公开信中表示,有些员工听说花样年有困难,本来已经去了央企,但又选择回来了。

都说坚固的堡垒都是从内部开始攻破的,老板有决心,员工有斗志,债权人、购房者也会更加有信心,企业熬过危机、复活的概率会大大增加。

能做精品,有自己IP的

过去几年,整个行业都认为没有小而美,只有小而美,大家都在疯狂的冲规模,现在看来是一种执念。

最近,明源君调研了一些小房企,是真的小而美。比如长沙的运达,专注做精品,规模虽然小,但是,竟然能跟国际大牌合作。他们的住宅售价,远高于市场平均水平,有钱还不容易抢到。

暴雷的房企,即便能够活下来,也要脱掉几层皮,规模一定会大幅缩水。如果继续采用原来的打法,显然是没有优势的。只有那些能够做出精品,甚至有自己独特IP的房企,才更有可能活下去,并蜕变成为小而美的企业。

在今年的一场发布会上,黄其森就表示,未来泰禾的发展战略就是选择小而美、小而精的战略。泰禾的院子有很强的IP,市场还是认的。

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