“战战兢兢，如履薄冰。”
——这或许是2021年地产人的普遍处境。
从超级龙头到迷你企业，“暴雷”的越来越多。
2021年，成为了房企“暴雷元年”。
然而，同一环境下，各家的悲欢并不相同。
回顾本年10大战略性事件，有的房企一手好牌打的“稀烂”
但是仍有不少房企稳扎稳打，把一手烂牌却打出了“王炸”的效果。
对过去的回顾，可以让未来行稳、致远。
一
求生战略
1.恒大暴雷：资产甩卖回血700亿，80%民营房企极限求生的典型代表
在恒大真正暴雷之前，没有人愿意相信这家7000亿规模的行业TOP3级别的巨型重量级房企会暴雷。
接踵而至的事实却是：6月份 5000万商票逾期、9月理财暴雷等。
面对行业形势急剧变，采取收缩战略成了恒大的第一选择。
一方面，恒大全年勒紧裤腰带，停止拿地。
数据显示，恒大已跌出1-11月权益拿地金额榜top100。拿地面积仅287万平，同比去年已跌去90%。
另一方面，割肉求生，堪称“抄家式”甩卖，回血700亿。
图表1：恒大资产出售情况
资料来源：公开资料、爱德地产研究院整理。
除了上述资产外，还有恒大物业、恒大中心写字楼、100个城市更新项目、恒大人寿、恒大冰泉等资产可以待价而沽。
此外，恒大许家印也从今年7月份开始，通过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金，累计已向集团注入超70亿现金。
12月3日，恒大正式公告第一笔美元债违约。一时间，广东省政府约谈、工作组进驻；一行两会深夜重磅回应，以防市场震荡。
监管层在此时迅速出手，为恒大化解这些债务危机释放了积极信号。一方面是从中管控恒大资产，协调债权机构，化解债务危机；一方面是积极推动项目复工复产保交付，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
危机之下，求生是本能的选择。至于恒大是否能顺利度过这次危机，可能还需要时间来验证。
二
求稳战略
2.万物云紧急上市，龙湖物业也在做准备
2021年11月5日，万科公告:决定分拆万物云到香港上市。
而在此之前，郁亮对外的表态都是：万物云暂无上市计划。
二者前后形成了巨大反差。
首先，融资大环境紧张，债务发行艰难。伴随着商票暴雷，美元债暴雷等，引发了信用危机，房企融资环境或进一步被恶化。
其次，万科作为行业优等生，十年来首次出现增收不增利，意味着自我融资修复也遇到困难。
图表2：2020-2021Q3万科营收和归母净利润
数据来源：通联数据，爱德地产研究院。
此外，从经营性现金流来看，从2021年第二季度开始，经营活动现金流净额已连续两个季度为负，分别同比下降140%和152%。前三季度累计经营性现金流净额仅12.2亿，同比跌去96%。
图表3：2020-2021Q3万科经营性现金流（亿元）
数据来源：通联数据，爱德地产研究院。
外患与内忧的背景下，房地产行业短期内难以修复，房企们可能至少熬到明年年中。
如今物业管理行业估值已开始回归理性，平均市盈率在30倍上下浮动，市场参照碧桂园服务等公司，给予万物云的估值在1500-2500亿之间。一旦IPO成功，对于万科来说是一笔可观的补充。
万科紧急分拆万物云上市，很可能是为了储备“冬日薪火”，这也符合万科一向追求的“稳定大于一切”的战略风格。
此外，今年以来，龙湖智慧服务在收并购方面动作频频，这也一再被看作是其为冲击资本市场积蓄力量。
现金为王，手有余粮。优秀民企也会为“明天”担忧。在行业危机时，求稳战略成为了他们的优先选择。
三
称霸战略
3.碧桂园服务大肆收购，市值反超碧桂园开发
2021年3月23日，碧桂园服务收盘于2137亿港元；同日，碧桂园收盘于2095亿港元。
宇宙第一物业超越了宇宙第一房企，标志着中国物业服务对房地产开发的历史性反超。
当前，物业估值有所回调。截至发稿日，碧桂园服务市值1626.28亿港元，碧桂园1634亿港元。碧桂园服务市值仍然可以与碧桂园保持旗鼓相当，是排名第二的华润万象生活的2倍。
图表4：2021年12月24日 物业上市公司市值TOP10
资料来源：同花顺，爱德地产研究院整理。
手握重金的碧桂园服务，今年以来在收并购道路上不断加速。
据不完全统计，碧桂园服务已先后收购蓝光嘉宝、富力物业、彩生活邻里乐、诚和物业、苏宁银河物业等7家物业公司部分或全部股权，总计斥资约193亿元，增加在管面积约2.8亿平方米。据传，碧桂园服务还曾与恒大物业接洽，但并购最终未达成。
图表5：碧桂园服务上市后收购对价（亿元）
资料来源：公开资料、爱德地产研究院整理。
除了收并购，碧桂园服务也参投了多家物管公司。今年7月，碧桂园服务以基石投资者身份参与康桥悦生活、领悦服务等物管企业上市。更早前，碧桂园服务曾以2.4亿港币投资中梁百悦智佳，占股6.24%，以5.4亿人民币投资长城物业，占股15.28%。
此前，碧桂园服务总裁李长江曾多次强调，2021年到2025年，碧桂园服务要达到复合增长50%以上，2025年实现1000亿营收。
而收并购显然是最快速、直接的增长引擎。2017年，碧桂园服务收并购面积对新增合约面积的贡献率仅为1.8%，2020年贡献率升至11.2%，2021年将进一步攀升。
四
转型战略
4.绿地“去地产化”，基建收入占比达56%
11月，绿地一纸公告，震惊了整个行业。
公告称，绿地已从“房地产业”变更行业类别为“土木工程建筑业”。
近几年，绿地的发展方向似乎存在变化。
绿地房地及相关产业贡献的营收占比大幅下降，已从2018年的47%，降至2021年中期的34%，下降13个百分点。
同时，基建等非房地产收入在公司总营收的占比不断提升。根据绿地2021年半年报，建筑及相关产业实现营业收入2114亿元，占比达56％。
由于基地产业收入占比超过50％，根据相关规定，理应变更所属行业。
图表6：2018-2021H1 绿城主营业务构成
注：其他收入占比和内部抵消数据未予展示，故当期合计≠100%。
数据来源：绿地控股（600606）年报、半年报。
有人指出，绿地选择此时“去地产”，实属有点耐人寻味。如今已是年底，行业正处于“寒冬”，房企面临危机，而绿地目前依旧踩了一道红线。
而现在绿地控股行业属性变更后，绿地控股大概率将不再受监管层对房企的“三条红线”的管控。没有政策的强制约束后，绿地的杠杆问题就不突出了，相对融资贷款也会更容易些。
因此，“去地产化”的绿地，摆脱融资桎梏后，或将在新的赛道上步伐更加平稳。
五
扩张战略
5.国央企发展：中海、保利逆势拿地均超1000亿
2021年，多数民营房企多已无力购置土地，准备“躺平”。各城市土拍成交多以国央企和城投公司托底。
从一、二土拍结果对比来看，央国企扩张趋势已经十分明显。第二轮土拍中，央国企拿地金额占比达到了71%，已成为拿地主力。
第三轮土拍目前基本收官，但数据尚不完备，可从几个一线城市的成交结果窥探一二。
图表7：2021年第三轮土拍广州、深圳、上海成交情况
资料来源：公开资料、爱德地产研究院整理。
三个一线城市的土地出让都呈现相似的特征：80%左右数量的地块被央国企低溢价率甚至底价竞得，金额占比更是达到了90%以上。
据中指院数据，2021年1-11月，拿地强度TOP11中，国企占了8席；其中中海、保利两家房企在拿地金额和销售金额上都位居top2拿地强度，赶超了万科碧桂园，逆势扩张趋势明显。
图表8：2021年1-11月典型国央拿地强度
资料来源：中指，爱德地产研究院整理。
6.中小房企逆袭，滨江销售完成率行业第一
在当下波动起伏市场环境中，滨江集团依然保持强劲增长势头。
财务数据显示，滨江集团2021年前三季度实现营业收入244.36亿，同比增长90%；净利润13.25亿，同比增长50%；扣非净利润13.16亿，同比增长75%。
从2021年1-11月数据来看，滨江集团销售额1545.7亿元，同比增长30.3%，排名20，相比年初上升7个名次。销售目标完成率为103%，已超额完成全年目标，且为百强房企中销售目标完成率最高的房企。
图表9：2021年1-11月滨江集团 VS 百强均值
资料来源：中指研究院，爱德地产研究院整理。
此外，大华集团、深圳地铁、瑞鹏地产、合生创展等中小型房企今年也频频出圈。曾经的“慢跑选手”开始逆袭。
六
细分战略
7.万科、华润，龙湖等发力城市更新
城市更新，已经是一个10万亿规模、80%百强房企参与、15%净利率水平的黄金赛道。
事实上，随着“城市更新”步伐迈进，各类参与其中的房企渐成一股关键力量。
尤其是万科，2021年发力尤为明显。
图表10：2021年万科发力城市更新
资料来源：公开资料。
万科近年打造的深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目，成为了所在城市的文化新地标，受到当地政府和居民的认可。
在房地产领域，万科已从开发为主转向开发与经营并重，从实际表现来看，万科已在城市更新这个细分领域逐步建立领先的竞争优势。
七
重组战略
8.华夏幸福债务重组通过，突围在望
2021年9月30日，华夏幸福公布债务重组计划，2192亿元金融债务通过卖出优质资产回笼资金、出售资产带走债务、现金清偿、债务展期等方式，分批实现债务化解。
紧接着10月8日，华夏幸福复牌，股票直接封板涨停。可见华夏幸福债务处理方案得到资本市场认可。
事情追溯到2018年，华夏幸福被爆出经营现金流为负、应付票据大增、委托贷款逾期等问题。据最新公告，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计1078亿。
暴雷事件发生后，华夏幸福通过多方渠道筹措资金、维持流动性。
2018年5月16日，公司与中信银行再次签署《战略合作协议》，获取315亿元授信；同时公司拟发行40亿元私募债，获上交所批准。
7月10日，公司控股股东将公司19.7股份以137.7亿元对价出售给中国平安，引入强有力的战略合作方，成为扭转局势的关键。
10月10日，公司将河北部分项目以32.34亿元转让给万科，引入现金流的同时，也降低了公司对环京物业的依赖。
图表11：华夏幸福债务处理方案
资料来源：中泰证券，爱德地产研究院整理。
华夏幸福经过多轮积极自救，地方政府也进行介入，金融监管部门参与进行指导协调，债务危机处理取得了较好进展，为当前行业寒冬注入了一抹亮色。
9.万达商管上市获批，轻资产涅槃
2021年10月21日，珠海万达商管向香港联交所递交了招股书，拟面向全球发行股份。业内人士估计，如果此番万达商管能够成功上市，估值或超1800亿元。
万达历经数年打磨，带着转型“轻资产”的万达商管重新杀回港交所。是万达集团轻资产战略成功的有力证明，也是王健林魄力完美表达。
追溯到2017年，国家对楼市的调控才刚开始没多久，万达集团就面临了电商失败、商业地产发展不顺、股债双杀、银行断贷等一系列问题。当时，万达集团负债高达6000亿，
危机发生后，万达迅速甩卖资产，并及时大力引入战略投资。
2017年，除海外资产外，万达将13个文旅项目和77家酒店转让给融创、富力；并出让旗下万达广场股权。
甩卖资产后，净负债率从2016年的56.71%降到了37.44%；现金短债比从3.72上涨到4.25；剔除预收的资产负债率从63.51%下降到60.27%。获得资金回笼同时也实现了轻资产化运营。
2018年，万达商业引入腾讯、苏宁等多方投资者战略入股，引入强有力的合作方的同时，化解了股权回购协议带来的隐患。
万达通过大量出售资产，尽管万达商业规模有所下滑，但财务指标情况明显好转，剔除预收的负债率逐年下降、毛利率不断上升，轻资产化转型取得成效。
图表12：2019-2021H1 万达商管收入、毛利及毛利率
资料来源：万达商管上市招股书。
八
数智化战略
10.数智化大运营成为房企管理变革的新需求
2021年，数字化转型成为全社会的共同议题。十四五规划明确提出要加快数字化发展，建设数字中国，将数字化提升到了国家战略的高度。在房地产行业，数字化也成为房企转型发展和寻求“突围”的关键工具。
据克而瑞统计，2021年TOP50房企年均数字化投入规模达到1.31亿元，同比增速接近50%；近8成TOP50房企未来计划每年数字化投入增长仍将保持在30%以上。
图表13：2019-2022E TOP50房企年均数字化投入（亿元）
资料来源：克而瑞，爱德地产研究院整理。
利用数智化大运营进行降本增效，是现阶段房企数字化的主要目标。房企可以通过“管理驾驶舱”等工具实时获取各个业务环节的大批量数据，并进行分析和决策，促进流程的标准化，降低业务成本和提升管理效率。
图表14：2021年房企大运营核心场景
资料来源：爱德数智。
未来，在坚定的决心和持续地投入之下，房企将进入更深度的数字化应用探索，真正实现数字化转型升级，为企业以及行业带来高质量的发展。
总结
无论是暴雷后的节衣缩食，还是危机意识下的开源节流，亦或是游刃有余的赛道开拓，都是当下房企积极自救、未雨绸缪并勇于抓住机遇的证明。
2021年，或许更应成为房企战略“清醒元年”。
2021年后的未来，可能再无后路可言。动荡、洗牌还会更惨烈；分化、合并还会更剧烈。
唯有时刻保持战略意识，临危不乱、久久为功，才能在历史转身的时代洪流中勇往无前。