2021暴雷元年!房企8大战略打法,数智大运营化已成房企管理变革新需求

爱德华研究院
摘要:2021年,成为了房企“暴雷元年”。然而,同一环境下,各家的悲欢并不相同。回顾本年10大战略性事件,有的房企一手好牌打的“稀烂”但是仍有不少房企稳扎稳打,把一手烂牌却打出了“王炸”的效果

“战战兢兢,如履薄冰。”

——这或许是2021年地产人的普遍处境。

从超级龙头到迷你企业,“暴雷”的越来越多。

2021年,成为了房企“暴雷元年”。

然而,同一环境下,各家的悲欢并不相同。

回顾本年10大战略性事件,有的房企一手好牌打的“稀烂”

但是仍有不少房企稳扎稳打,把一手烂牌却打出了“王炸”的效果。

对过去的回顾,可以让未来行稳、致远。

求生战略

1.恒大暴雷:资产甩卖回血700亿,80%民营房企极限求生的典型代表

在恒大真正暴雷之前,没有人愿意相信这家7000亿规模的行业TOP3级别的巨型重量级房企会暴雷。

接踵而至的事实却是:6月份 5000万商票逾期、9月理财暴雷等。

面对行业形势急剧变,采取收缩战略成了恒大的第一选择。

一方面,恒大全年勒紧裤腰带,停止拿地。

数据显示,恒大已跌出1-11月权益拿地金额榜top100。拿地面积仅287万平,同比去年已跌去90%。

另一方面,割肉求生,堪称“抄家式”甩卖,回血700亿。

图表1:恒大资产出售情况

资料来源:公开资料、爱德地产研究院整理。

除了上述资产外,还有恒大物业、恒大中心写字楼、100个城市更新项目、恒大人寿、恒大冰泉等资产可以待价而沽。

此外,恒大许家印也从今年7月份开始,通过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金,累计已向集团注入超70亿现金。

12月3日,恒大正式公告第一笔美元债违约。一时间,广东省政府约谈、工作组进驻;一行两会深夜重磅回应,以防市场震荡。

监管层在此时迅速出手,为恒大化解这些债务危机释放了积极信号。一方面是从中管控恒大资产,协调债权机构,化解债务危机;一方面是积极推动项目复工复产保交付,维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

危机之下,求生是本能的选择。至于恒大是否能顺利度过这次危机,可能还需要时间来验证。

求稳战略

2.万物云紧急上市,龙湖物业也在做准备

2021年11月5日,万科公告:决定分拆万物云到香港上市。

而在此之前,郁亮对外的表态都是:万物云暂无上市计划。

二者前后形成了巨大反差。

首先,融资大环境紧张,债务发行艰难。伴随着商票暴雷,美元债暴雷等,引发了信用危机,房企融资环境或进一步被恶化。

其次,万科作为行业优等生,十年来首次出现增收不增利,意味着自我融资修复也遇到困难。

图表2:2020-2021Q3万科营收和归母净利润

数据来源:通联数据,爱德地产研究院。

此外,从经营性现金流来看,从2021年第二季度开始,经营活动现金流净额已连续两个季度为负,分别同比下降140%和152%。前三季度累计经营性现金流净额仅12.2亿,同比跌去96%。

图表3:2020-2021Q3万科经营性现金流(亿元)

数据来源:通联数据,爱德地产研究院。

外患与内忧的背景下,房地产行业短期内难以修复,房企们可能至少熬到明年年中。

如今物业管理行业估值已开始回归理性,平均市盈率在30倍上下浮动,市场参照碧桂园服务等公司,给予万物云的估值在1500-2500亿之间。一旦IPO成功,对于万科来说是一笔可观的补充。

万科紧急分拆万物云上市,很可能是为了储备“冬日薪火”,这也符合万科一向追求的“稳定大于一切”的战略风格。

此外,今年以来,龙湖智慧服务在收并购方面动作频频,这也一再被看作是其为冲击资本市场积蓄力量。

现金为王,手有余粮。优秀民企也会为“明天”担忧。在行业危机时,求稳战略成为了他们的优先选择。

称霸战略

3.碧桂园服务大肆收购,市值反超碧桂园开发

2021年3月23日,碧桂园服务收盘于2137亿港元;同日,碧桂园收盘于2095亿港元。

宇宙第一物业超越了宇宙第一房企,标志着中国物业服务对房地产开发的历史性反超。

当前,物业估值有所回调。截至发稿日,碧桂园服务市值1626.28亿港元,碧桂园1634亿港元。碧桂园服务市值仍然可以与碧桂园保持旗鼓相当,是排名第二的华润万象生活的2倍。

图表4:2021年12月24日 物业上市公司市值TOP10

资料来源:同花顺,爱德地产研究院整理。

手握重金的碧桂园服务,今年以来在收并购道路上不断加速。

据不完全统计,碧桂园服务已先后收购蓝光嘉宝、富力物业、彩生活邻里乐、诚和物业、苏宁银河物业等7家物业公司部分或全部股权,总计斥资约193亿元,增加在管面积约2.8亿平方米。据传,碧桂园服务还曾与恒大物业接洽,但并购最终未达成。

图表5:碧桂园服务上市后收购对价(亿元)

资料来源:公开资料、爱德地产研究院整理。

除了收并购,碧桂园服务也参投了多家物管公司。今年7月,碧桂园服务以基石投资者身份参与康桥悦生活、领悦服务等物管企业上市。更早前,碧桂园服务曾以2.4亿港币投资中梁百悦智佳,占股6.24%,以5.4亿人民币投资长城物业,占股15.28%。

此前,碧桂园服务总裁李长江曾多次强调,2021年到2025年,碧桂园服务要达到复合增长50%以上,2025年实现1000亿营收。

而收并购显然是最快速、直接的增长引擎。2017年,碧桂园服务收并购面积对新增合约面积的贡献率仅为1.8%,2020年贡献率升至11.2%,2021年将进一步攀升。

转型战略

4.绿地“去地产化”,基建收入占比达56%

11月,绿地一纸公告,震惊了整个行业。

公告称,绿地已从“房地产业”变更行业类别为“土木工程建筑业”。

近几年,绿地的发展方向似乎存在变化。

绿地房地及相关产业贡献的营收占比大幅下降,已从2018年的47%,降至2021年中期的34%,下降13个百分点。

同时,基建等非房地产收入在公司总营收的占比不断提升。根据绿地2021年半年报,建筑及相关产业实现营业收入2114亿元,占比达56%。

由于基地产业收入占比超过50%,根据相关规定,理应变更所属行业。

图表6:2018-2021H1 绿城主营业务构成

注:其他收入占比和内部抵消数据未予展示,故当期合计≠100%。

数据来源:绿地控股(600606)年报、半年报。

有人指出,绿地选择此时“去地产”,实属有点耐人寻味。如今已是年底,行业正处于“寒冬”,房企面临危机,而绿地目前依旧踩了一道红线。

而现在绿地控股行业属性变更后,绿地控股大概率将不再受监管层对房企的“三条红线”的管控。没有政策的强制约束后,绿地的杠杆问题就不突出了,相对融资贷款也会更容易些。

因此,“去地产化”的绿地,摆脱融资桎梏后,或将在新的赛道上步伐更加平稳。

扩张战略

5.国央企发展:中海、保利逆势拿地均超1000亿

2021年,多数民营房企多已无力购置土地,准备“躺平”。各城市土拍成交多以国央企和城投公司托底。

从一、二土拍结果对比来看,央国企扩张趋势已经十分明显。第二轮土拍中,央国企拿地金额占比达到了71%,已成为拿地主力。

第三轮土拍目前基本收官,但数据尚不完备,可从几个一线城市的成交结果窥探一二。

图表7:2021年第三轮土拍广州、深圳、上海成交情况

资料来源:公开资料、爱德地产研究院整理。

三个一线城市的土地出让都呈现相似的特征:80%左右数量的地块被央国企低溢价率甚至底价竞得,金额占比更是达到了90%以上。

据中指院数据,2021年1-11月,拿地强度TOP11中,国企占了8席;其中中海、保利两家房企在拿地金额和销售金额上都位居top2拿地强度,赶超了万科碧桂园,逆势扩张趋势明显。

图表8:2021年1-11月典型国央拿地强度

资料来源:中指,爱德地产研究院整理。

6.中小房企逆袭,滨江销售完成率行业第一

在当下波动起伏市场环境中,滨江集团依然保持强劲增长势头。

财务数据显示,滨江集团2021年前三季度实现营业收入244.36亿,同比增长90%;净利润13.25亿,同比增长50%;扣非净利润13.16亿,同比增长75%。

从2021年1-11月数据来看,滨江集团销售额1545.7亿元,同比增长30.3%,排名20,相比年初上升7个名次。销售目标完成率为103%,已超额完成全年目标,且为百强房企中销售目标完成率最高的房企。

图表9:2021年1-11月滨江集团 VS 百强均值

资料来源:中指研究院,爱德地产研究院整理。

此外,大华集团、深圳地铁、瑞鹏地产、合生创展等中小型房企今年也频频出圈。曾经的“慢跑选手”开始逆袭。

细分战略

7.万科、华润,龙湖等发力城市更新

城市更新,已经是一个10万亿规模、80%百强房企参与、15%净利率水平的黄金赛道。

事实上,随着“城市更新”步伐迈进,各类参与其中的房企渐成一股关键力量。

尤其是万科,2021年发力尤为明显。

图表10:2021年万科发力城市更新

资料来源:公开资料。

万科近年打造的深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目,成为了所在城市的文化新地标,受到当地政府和居民的认可。

在房地产领域,万科已从开发为主转向开发与经营并重,从实际表现来看,万科已在城市更新这个细分领域逐步建立领先的竞争优势。

重组战略

8.华夏幸福债务重组通过,突围在望

2021年9月30日,华夏幸福公布债务重组计划,2192亿元金融债务通过卖出优质资产回笼资金、出售资产带走债务、现金清偿、债务展期等方式,分批实现债务化解。

紧接着10月8日,华夏幸福复牌,股票直接封板涨停。可见华夏幸福债务处理方案得到资本市场认可。

事情追溯到2018年,华夏幸福被爆出经营现金流为负、应付票据大增、委托贷款逾期等问题。据最新公告,华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计1078亿。

暴雷事件发生后,华夏幸福通过多方渠道筹措资金、维持流动性。

2018年5月16日,公司与中信银行再次签署《战略合作协议》,获取315亿元授信;同时公司拟发行40亿元私募债,获上交所批准。

7月10日,公司控股股东将公司19.7股份以137.7亿元对价出售给中国平安,引入强有力的战略合作方,成为扭转局势的关键。

10月10日,公司将河北部分项目以32.34亿元转让给万科,引入现金流的同时,也降低了公司对环京物业的依赖。

图表11:华夏幸福债务处理方案

资料来源:中泰证券,爱德地产研究院整理。

华夏幸福经过多轮积极自救,地方政府也进行介入,金融监管部门参与进行指导协调,债务危机处理取得了较好进展,为当前行业寒冬注入了一抹亮色。

9.万达商管上市获批,轻资产涅槃

2021年10月21日,珠海万达商管向香港联交所递交了招股书,拟面向全球发行股份。业内人士估计,如果此番万达商管能够成功上市,估值或超1800亿元。

万达历经数年打磨,带着转型“轻资产”的万达商管重新杀回港交所。是万达集团轻资产战略成功的有力证明,也是王健林魄力完美表达。

追溯到2017年,国家对楼市的调控才刚开始没多久,万达集团就面临了电商失败、商业地产发展不顺、股债双杀、银行断贷等一系列问题。当时,万达集团负债高达6000亿,

危机发生后,万达迅速甩卖资产,并及时大力引入战略投资。

2017年,除海外资产外,万达将13个文旅项目和77家酒店转让给融创、富力;并出让旗下万达广场股权。

甩卖资产后,净负债率从2016年的56.71%降到了37.44%;现金短债比从3.72上涨到4.25;剔除预收的资产负债率从63.51%下降到60.27%。获得资金回笼同时也实现了轻资产化运营。

2018年,万达商业引入腾讯、苏宁等多方投资者战略入股,引入强有力的合作方的同时,化解了股权回购协议带来的隐患。

万达通过大量出售资产,尽管万达商业规模有所下滑,但财务指标情况明显好转,剔除预收的负债率逐年下降、毛利率不断上升,轻资产化转型取得成效。

图表12:2019-2021H1 万达商管收入、毛利及毛利率

资料来源:万达商管上市招股书。

数智化战略

10.数智化大运营成为房企管理变革的新需求

2021年,数字化转型成为全社会的共同议题。十四五规划明确提出要加快数字化发展,建设数字中国,将数字化提升到了国家战略的高度。在房地产行业,数字化也成为房企转型发展和寻求“突围”的关键工具。

据克而瑞统计,2021年TOP50房企年均数字化投入规模达到1.31亿元,同比增速接近50%;近8成TOP50房企未来计划每年数字化投入增长仍将保持在30%以上。

图表13:2019-2022E TOP50房企年均数字化投入(亿元)

资料来源:克而瑞,爱德地产研究院整理。

利用数智化大运营进行降本增效,是现阶段房企数字化的主要目标。房企可以通过“管理驾驶舱”等工具实时获取各个业务环节的大批量数据,并进行分析和决策,促进流程的标准化,降低业务成本和提升管理效率。

图表14:2021年房企大运营核心场景

资料来源:爱德数智。

未来,在坚定的决心和持续地投入之下,房企将进入更深度的数字化应用探索,真正实现数字化转型升级,为企业以及行业带来高质量的发展。

总结

无论是暴雷后的节衣缩食,还是危机意识下的开源节流,亦或是游刃有余的赛道开拓,都是当下房企积极自救、未雨绸缪并勇于抓住机遇的证明。

2021年,或许更应成为房企战略“清醒元年”。

2021年后的未来,可能再无后路可言。动荡、洗牌还会更惨烈;分化、合并还会更剧烈。

唯有时刻保持战略意识,临危不乱、久久为功,才能在历史转身的时代洪流中勇往无前。

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